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任志強:房價下跌樓市惡化輸家不單是開發(fā)商

2008年09月23日 11:13 來源:新華網(wǎng) 發(fā)表評論




   華遠集團總裁任志強。(資料圖) 中新社發(fā) 盛佳鵬 攝


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  房價下跌和房地產市場惡化,大多數(shù)人都認為受損失的不過是發(fā)展商而已,因此將救市認為是在救房地產商,以至于政府出臺任何有利于市場發(fā)展的政策都會被誤認為是在救房地產開發(fā)商。

  以中國為例,全國的城鎮(zhèn)已經建成的住宅約140億平方米,每年新建竣工的住房約6億-7億平方米。表面看,這6億-7億平方米的商品房價格下降影響的只是開發(fā)商的利潤或經濟損失,實際造成的是140億平方米的存量資產財富效應的下降。

  有些人盲目地認為只要是自住的住房價格下跌就不會有損失,這就和認為長期持有股票,股票價格下跌不會有損失同樣愚蠢。

  請看萬科的房價下跌時出現(xiàn)的退房要求與鬧事的人們,他們只想自住,那么房價下跌為什么要退房呢?不是自住的就沒有損失嗎?看來這個說法是解釋不通的。

  中國擁有自有住房產權的比例高達85%(尚不計算中國的農村),也就是說房價的波動首先影響的是中國城鎮(zhèn)的絕大多數(shù)家庭的財產價格,而不是僅影響開發(fā)商。

  其次影響的是國家或城市擁有的國有土地價格,土地的出讓價格標志著地區(qū)政府或人民擁有的土地財富。當價格上升時,政府的收益增加且當?shù)鼐用褚虼双@得的公共支出增加,變相增加了居民的消費能力和財富。而土地的價格下跌和流拍時,自然會影響到地方政府的收入與支付能力,轉而從減少這些公共開支上影響到居民的消費支出。

  為什么大量的地方政府出臺了大量的救市政策?他們首先是在救自己,因為沒有了開發(fā)商這個群體將土地轉化為房屋產品、轉入為消費的流通,那么政府就無法實現(xiàn)土地的收益,無法實現(xiàn)基礎設施的投入等城市建設與改造的公共支出。

  其三,影響的是勞動就業(yè)。雖然我國從來不把農民工計算在失業(yè)指標中,但農民工的勞動就業(yè)收入已是非農之外的家庭主要現(xiàn)金來源,直接影響著收入的水平和消費的能力,而建筑就業(yè)中最大量的就是農民工就業(yè)。

  建筑業(yè)在中國GDP中的比重最大,占到了13%,也是單一行業(yè)中對GDP貢獻率最高的,這一行業(yè)產值的下降會直接影響到中國GDP的增長。

  其四,影響的是銀行等金融系統(tǒng)。銀行會給各種與房地產有關的行業(yè)貸款,如果因房地產的下跌而影響到這些相關行業(yè),就會產生還貸的風險。如鋼材的價格會下跌,焦炭的價格會下跌,這些行業(yè)的虧損自然會造成還貸的困難。

  銀行會給地方政府土地儲備與基礎建設貸款,而土地收入的減少會影響到這個政府的還貸能力,大量用房屋等固定資產抵押的貸款也同樣。

  銀行會給個人消費貸款,房價的下跌中就有可能出現(xiàn)還貸的壓力與困難,還不上房貸,更還不了車貸等其他貸款了。

  銀行會給開發(fā)商貸款,自然這些還貸能力要依賴于市場的發(fā)展了,尤其是銀行的抵押品也許不是建完的房子,而是爛尾樓。

  其五,大約才是開發(fā)商損失。在房價下跌中那些低土地成本的房價也許仍有豐厚的利潤,但天價土地的成本就難以控制了,有盈有虧之中會有人活得很好,有人活得很艱難,但總會比失去住房的危險要小些。 (來源:新快報)

  (作者系北京市華遠集團總裁 任志強)

編輯:楊威】
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