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    2008年10月22日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局宣布，決定對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費(fèi)。兩部委明確表示，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 中新社發(fā) 呂建設(shè) 攝

　　“做了這么多年房地產(chǎn)，今年是最難熬的一年，銀行貸不出來(lái)款，房子又賣不出去回不了款，這樣下去很多地產(chǎn)公司的資金鏈會(huì)出問(wèn)題。”中海地產(chǎn)深圳分公司一位部門(mén)經(jīng)理說(shuō)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了一系列微妙變化。其中，從“土地為王”到“資金為王”的轉(zhuǎn)變最為明顯，“只要能拿到土地就等于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。采訪過(guò)程中，雖然不少開(kāi)發(fā)商對(duì)于到底資金緊張到什么程度閃爍其詞，但是幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都坦言資金鏈吃緊。

　　一家房地產(chǎn)公司融資方面負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最直接和傳統(tǒng)的方式，一個(gè)項(xiàng)目擁有總投資額30%以上的自有資金，余下的60%左右就可以申請(qǐng)貸款。今年銀行整個(gè)的放款規(guī)模是有所增加的，但是資金更多地都流向了其它行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)資金被大大壓縮了。在銀根緊縮的大環(huán)境下，確實(shí)讓非常多的開(kāi)發(fā)商在資金鏈上捉襟見(jiàn)肘。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華南分院研究總監(jiān)孫宗耀介紹，目前開(kāi)發(fā)商資金狀況主要分為兩種情況，對(duì)于大開(kāi)發(fā)商類似萬(wàn)科等上市公司，他們的資金壓力相對(duì)不會(huì)那么大，他們的融資平臺(tái)、渠道相對(duì)較廣；而對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商尤其是計(jì)劃上市的企業(yè)資金狀況就非常緊張。

　　“當(dāng)前多數(shù)開(kāi)發(fā)商屬于后者，兩面夾擊令他們的日子并不好過(guò)，資金鏈越繃越緊。一方面銷售不暢難以回款，另一方面信貸依舊從緊�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地更加謹(jǐn)慎了，不敢輕易拿地。同時(shí)部分開(kāi)發(fā)商已在叫賣手中的土地和項(xiàng)目�！睂O宗耀說(shuō)。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年深圳共拍了28塊土地，其中8塊土地流拍，這在之前是很難想象的。拿地步伐放緩的同時(shí)，深圳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐也出現(xiàn)明顯減緩。據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，目前，他們清理已批未建土地735宗，總面積達(dá)18.98平方公里，已確認(rèn)的閑置土地546宗，面積達(dá)13.77平方公里，為此他們追繳的閑置土地費(fèi)就近億元。

　　銀行信貸閘門(mén)未見(jiàn)松動(dòng)催款加速

　　與此同時(shí)，銀行信貸依舊從緊，加速催款更令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“雪上加霜”�！澳壳�，通過(guò)我們接觸了解的情況來(lái)看，無(wú)論是個(gè)人住房按揭貸款還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款沒(méi)有任何松動(dòng)的跡象，前段時(shí)間降低貸款利率和存款準(zhǔn)備金率引發(fā)了市場(chǎng)有關(guān)信貸閘門(mén)可能放松的遐想，但直到目前也沒(méi)有看到這方面有松動(dòng)的跡象�！盌TZ戴德梁行深圳研究部負(fù)責(zé)人張曉端說(shuō)。

　　建設(shè)銀行深圳分行有關(guān)人士告訴記者，目前他們十分關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售狀況，如果開(kāi)發(fā)商銷售額達(dá)到一定的幅度即使尚未銷售完畢也要還清貸款，對(duì)購(gòu)買(mǎi)其樓盤(pán)客戶的按揭貸款他們的審核力度也比以往要嚴(yán)很多。

　　目前，國(guó)內(nèi)部分地區(qū)如深圳等地已出現(xiàn)樓盤(pán)跌價(jià)的現(xiàn)象，這是否預(yù)示著銀行房貸將受累出現(xiàn)大筆壞賬呢？深圳銀監(jiān)局有關(guān)人士介紹，目前深圳房貸的不良貸款率在可控范圍之內(nèi)。2008年以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房?jī)r(jià)跌幅較深，直接影響銀行信貸資金的安全。深圳銀監(jiān)局一直高度關(guān)注，年初以來(lái)采取了一系列措施，取得了明顯的成效。

　　記者了解到，去年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)被列入控制通脹的重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)之一后，銀監(jiān)會(huì)及央行多次下達(dá)文件，要求收緊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批。央行的數(shù)字顯示，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款今年上半年比2007年同比下降30%。

　　國(guó)家出臺(tái)的組合拳政策是否會(huì)緩解開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的情況？孫宗耀認(rèn)為此舉對(duì)緩解開(kāi)發(fā)商的資金狀況作用有限。他解釋說(shuō)，目前樓市的問(wèn)題主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是消費(fèi)者的信心不足，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和收入增長(zhǎng)預(yù)期有限，因此僅僅依靠出臺(tái)的幾個(gè)政策很難從根本上扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀；更為重要的是，房?jī)r(jià)仍舊偏高，仍有一定的下調(diào)空間。

　　開(kāi)發(fā)投資增速下降引發(fā)供給結(jié)構(gòu)失衡擔(dān)憂

　　記者發(fā)現(xiàn)，由于受開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷等綜合性因素影響，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比出現(xiàn)放緩跡象。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月，深圳市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資305.44億元，同比減少2.46%，其中完成商品住宅投資225.38億元，同比減少1.11%；商品房施工面積為3002.64萬(wàn)平方米，同比增加2.1%，其中住宅施工面積2074.8萬(wàn)平方米，同比增加0.12%；商品房新開(kāi)工面積586.93萬(wàn)平方米，同比增加1.32%，其中住宅新開(kāi)工面積386.02萬(wàn)平方米，同比減少13.13%。

　　這一數(shù)字引發(fā)了業(yè)內(nèi)外關(guān)于未來(lái)可供給房屋面積減少的擔(dān)憂。“投資增速下降了，未來(lái)可供給的樓盤(pán)面積必然會(huì)減少，深圳樓市度過(guò)眼前的調(diào)整期后，可能面臨著更為尖銳的供求失衡。”金地集團(tuán)總裁張華綱說(shuō)。

　　和憂慮的觀點(diǎn)不同，孫宗耀相對(duì)樂(lè)觀。他說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)的供給量主要決定于兩個(gè)方面，一是存量房，另一個(gè)是增量房；今年由于銷售不暢存量房這一塊比較充足，同時(shí)，政府在保障性住房方面也會(huì)有比較大的動(dòng)作，這也會(huì)形成新的供給量，如果投資增幅不是出現(xiàn)大幅度下滑沒(méi)必要過(guò)于憂慮。(李佳鵬 彭勇)