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　　近日,央行、財(cái)政部針對樓市出臺一系列新的宏觀調(diào)控政策綱領(lǐng)。記者采訪了“偉嘉安捷”的專業(yè)顧問，請他們針對“七套新政策組合拳”逐一給讀者進(jìn)行解釋和分析。

　　政策條款：人民銀行決定自2008年10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　專家解讀：就北京地區(qū)而言，從房屋住宅一、二級市場來看，在房地產(chǎn)市場價格高企時一手房市場相較于二手房市場更容易受到投資者的青睞，存在的投資成分也較大。而住宅二級市場由于其現(xiàn)房的特殊性，多數(shù)購買人群以個人或家庭為單位的自住型購房群體居多。所以，此次央行針對這部分群體明確了最低首付款比例調(diào)整為20%，充分保障了中低收入購買群體的利益。

　　政策條款：人民銀行決定自2008年10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　專家解讀：此次央行決定擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度的好處在于，更好地為居民購買普通住房提供金融貸款方面的支持，尤其對于符合貸款條件的自住購房群體，貸款買房可以從享受優(yōu)惠利率下浮15%的基礎(chǔ)上擴(kuò)大到30%，使得手頭稍有拮據(jù)的購房人也能夠貸款買房。

　　政策條款：對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。

　　專家解讀：央行在這次政策中對普遍住房與非普通住房給予了新的定義，從這一點(diǎn)來看，央行下一步的金融調(diào)控中二套房貸政策有望適度改革，恢復(fù)借款人信心，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

　　政策條款：人民銀行將商業(yè)性個人住房最低首付款比例調(diào)整為20%的同時，要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人購房實(shí)際情況、信用記錄及還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素，審慎地確定首付款比例，體現(xiàn)對不同風(fēng)險(xiǎn)貸款予以區(qū)別對待的原則。

　　專家解讀：央行在適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策時對放貸風(fēng)險(xiǎn)控制也愈加嚴(yán)格，尤其要求對借款人個人信用資質(zhì)審核方面從嚴(yán)審視，強(qiáng)化金融監(jiān)管制度與執(zhí)行力度，有效地防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)合理引導(dǎo)居民購房消費(fèi)，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的平穩(wěn)與穩(wěn)定增長的目標(biāo)。

　　政策條款：對于已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分，其利率調(diào)整主要取決于兩個因素：一是金融機(jī)構(gòu)對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定。

　　專家解讀：自降息后對于已經(jīng)貸款的借款人來說，最為關(guān)心的問題就是新的稅率時間如何計(jì)征。一般央行在與借款人簽署貸款協(xié)議中，借款人通常都會選擇從固定日開始調(diào)整，也就是從下一年度的1月1日起進(jìn)行調(diào)整�，F(xiàn)在，從央行新出臺的政策來看，對于新的貸款利率計(jì)征時間調(diào)整更為靈活，便于金融機(jī)構(gòu)的自行管理，且很大程度上方便借款人自主調(diào)整。

　　政策條款：下調(diào)個人住房公積金貸款利率，其中，五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。

　　專家解讀：央行進(jìn)入降息通道后，對于公積金貸款政策給予更大的優(yōu)惠，每一次下調(diào)商業(yè)個人住房貸款基準(zhǔn)利率的同時也會下調(diào)住房公積金的貸款利率，利率上的優(yōu)惠促使越來越多的借款人在貸款買房時更加傾向于住房公積金貸款。

　　政策條款：財(cái)政部10月22日宣布，從11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　專家解讀：以往買賣雙方在二手房交易環(huán)節(jié)中所要交納的稅費(fèi)要超過總房款的10%左右，而在存量房市場持續(xù)走高階段，這部分稅費(fèi)業(yè)主一般都會加入總房價當(dāng)中轉(zhuǎn)嫁給買方造成人為的哄抬房價�，F(xiàn)在，財(cái)政部將存量房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的印花稅、土地增值稅減除，使購房人在交易稅費(fèi)環(huán)節(jié)節(jié)省不小的開支，更加有利于普通百姓購房。同時，90平方米及以下普通住房契稅稅率的暫統(tǒng)下調(diào)也為刺激樓市消費(fèi)需求帶來更多信心。(徐曼）