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　　●以投資為主導(dǎo)市場(chǎng)傾向改變

　　●居民消費(fèi)性已成為政策指向

　　●實(shí)際支付能力決定市場(chǎng)走勢(shì)

　　●市場(chǎng)恢復(fù)需要房?jī)r(jià)理性回歸

　　在國(guó)家房地產(chǎn)新政之后，由于市場(chǎng)的反映并非如房地產(chǎn)商所希望的那樣，房地產(chǎn)銷(xiāo)售依然低迷。對(duì)于這樣的狀況，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這是政府政策沒(méi)有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)過(guò)來(lái)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)信心得以恢復(fù)，那么國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售量大增，房地產(chǎn)也會(huì)重新走向繁榮。

　　現(xiàn)在我們要問(wèn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅是缺少信心嗎？假定房地產(chǎn)市場(chǎng)真的是缺少信心，那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心又該如何來(lái)建立？?jī)H是通過(guò)各種媒體大量宣傳就能恢復(fù)嗎？我們應(yīng)該看到，當(dāng)前房地產(chǎn)的基本情況發(fā)生了根本性的變化。

　　首先，從1998年開(kāi)始到現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展與繁榮了10年。盡管這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮各地的情況不盡相同，但是10年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使房?jī)r(jià)普遍上漲是基本事實(shí)，甚至于不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲到離譜的地步。因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲到離譜的地步時(shí)，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也是自然的。所以，2007年政府出臺(tái)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)政策只是讓市場(chǎng)調(diào)整來(lái)得早一些、平和一些，否則不出臺(tái)這些政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一定會(huì)破滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也是必然。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的調(diào)整是要把房地產(chǎn)市場(chǎng)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)改變?yōu)橐跃用裣�費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生性、房地產(chǎn)的消費(fèi)性已經(jīng)成了這次房地產(chǎn)政策目標(biāo)所向。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮，或房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量的大小，就取決于居民購(gòu)買(mǎi)住房的支付能力。如果房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，居民購(gòu)買(mǎi)支付能力達(dá)不到，不管有多少居民“剛性需求”或潛在住房消費(fèi)有多大，這種潛在的需求就不可能實(shí)現(xiàn)。只有各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際購(gòu)買(mǎi)支付能力相吻合時(shí)，這些需要住房的居民才有能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。因此，在住房為消費(fèi)為民生時(shí)，其市場(chǎng)繁榮與居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心關(guān)聯(lián)不大。即使他們?cè)儆行判模�因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)支付能力，他們同樣也無(wú)法進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心問(wèn)題，僅是針對(duì)投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)而言。當(dāng)投資者認(rèn)為進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)低、一定能夠獲利，而且還有便利融資渠道時(shí)，這時(shí)就不在于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高低，而在于投資者有沒(méi)有信心了。只要有信心，他們就會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心問(wèn)題是與房地產(chǎn)投資有關(guān)而不是與房地產(chǎn)消費(fèi)有關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)為消費(fèi)性市場(chǎng)時(shí)，那么住房購(gòu)買(mǎi)者最為重要的問(wèn)題是支付能力而不是信心。

　　而目前的情況下，為什么房地產(chǎn)新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心還是無(wú)法得以恢復(fù)？為什么需要住房的購(gòu)買(mǎi)者沒(méi)有進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)？最為關(guān)鍵的是當(dāng)前的市場(chǎng)房?jī)r(jià)的定價(jià)是以投資者為對(duì)象而不是以消費(fèi)者為對(duì)象。當(dāng)房地產(chǎn)的定價(jià)所面對(duì)的是投資者而不是消費(fèi)者，這時(shí)要讓購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)是不可能的，因?yàn)樽》康南�費(fèi)者沒(méi)有支付能力在住房投資者的價(jià)位上進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而房地產(chǎn)新政是想幫助購(gòu)買(mǎi)住房消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，但是這些房地產(chǎn)政策惠及消費(fèi)者的仍然是杯水車(chē)薪，使得購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者仍然無(wú)支付能力進(jìn)入市場(chǎng)。因此，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)要成為一個(gè)民生市場(chǎng)、要成為一個(gè)消費(fèi)性市場(chǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不調(diào)整到消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)支付能力水平上來(lái)，他們是無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，房地產(chǎn)銷(xiāo)售也不可能增加。

　　因此，目前的中國(guó)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象只能是消費(fèi)者了。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是消費(fèi)者，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)又定在投資者心理價(jià)位上，兩者差距如此巨大。這就是為什么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售迅速下降的原因所在。而要解決這種問(wèn)題，非得通過(guò)兩者長(zhǎng)期博弈與調(diào)整，不是出臺(tái)什么政策就可解決的事情。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還僅是開(kāi)始，如果房地產(chǎn)的價(jià)格不回歸理性，這種調(diào)整不是用什么恢復(fù)信心可以解決的。調(diào)整過(guò)程的長(zhǎng)短就取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性的速度。(易憲容 中國(guó)社科院金融所研究員)