高達(dá)9000億的住房保障投資計(jì)劃即將啟動(dòng),出手之快、出拳之重超出絕大多數(shù)市場(chǎng)人士的預(yù)料。目前,與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行局勢(shì)并行,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期,觀察人士認(rèn)為,這正是破除來自地方政府和開發(fā)企業(yè)的壓力、完善住房保障的好時(shí)機(jī)。大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)是完善住房保障、刺激內(nèi)需、杜絕再次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的可行之策。
推進(jìn)保障性住房建設(shè)并非新話題。但在行業(yè)繁榮期,招拍掛土地和開發(fā)商品房可以獲取驚人利潤(rùn),地方政府和開發(fā)企業(yè)沒有動(dòng)力建設(shè)保障性住房——2007年全國(guó)保障性住房投資占房地產(chǎn)總投資的比例只有3.8%。
2007年下半年開始,土地市場(chǎng)驟然降溫,北京、南京、成都等一、二線城市均爆出土地流拍的消息。這不但使得地方政府失去重要收入來源,也導(dǎo)致大批規(guī)劃用作住宅及商業(yè)的用地未能開發(fā)。與此同時(shí),國(guó)土部門多次表示,應(yīng)“進(jìn)一步優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加民生用地的供應(yīng)量。嚴(yán)格把握中低價(jià)位住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房不低于總的房地產(chǎn)供地的70%”。在此背景下,將流拍土地用作保障性住房開發(fā)可謂一舉多得:既能提供政策性住房,保證地方政府財(cái)政收入,還能依靠土地投入使用拉動(dòng)就業(yè)及投資。
此外,與新加坡等國(guó)公屋由國(guó)家修建的模式不同,我國(guó)的保障性住房均由開發(fā)商拍下土地后開發(fā)承建,允許開發(fā)企業(yè)獲取有限的利潤(rùn)。與商品房開發(fā)不同,競(jìng)標(biāo)保障性土地成本較低,開發(fā)過程中享受稅費(fèi)優(yōu)惠,項(xiàng)目完成后也不需花大力氣推銷樓盤。正因如此,萬科董事會(huì)主席王石曾表示開發(fā)保障性住房是“一定會(huì)賺錢的”。而在樓市調(diào)整期,為了保證業(yè)績(jī),給股東一個(gè)交代,不少房地產(chǎn)企業(yè)特別是上市公司開始積極競(jìng)標(biāo)保障性項(xiàng)目過冬。萬科曾在去年底拿下北京、武漢和深圳等地建設(shè)低收入群體住房大單。去年北京宋家莊限價(jià)地推入市場(chǎng)時(shí),更是吸引了萬科、華潤(rùn)置地、華遠(yuǎn)等14家開發(fā)企業(yè)競(jìng)標(biāo)。借助開發(fā)企業(yè)之力開發(fā)保障性住房成為可能。
推動(dòng)保障性住房的重要性毋庸置疑,除了從民生角度考量外,推動(dòng)保障性住房更有利于鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi),刺激內(nèi)需。目前,我國(guó)正計(jì)劃通過大規(guī)模投資啟動(dòng)內(nèi)需,作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)在“保增長(zhǎng)”的過程中仍難缺位。
但不同于上個(gè)世紀(jì)末,這一次行業(yè)調(diào)整是全國(guó)意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成以來的第一次調(diào)整。1998年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段,極易促進(jìn)內(nèi)需。而目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始形成十分濃厚的觀望調(diào)整的氣氛,直接制約著內(nèi)需的擴(kuò)張。單純依靠市場(chǎng)化的商品房只怕難以拉動(dòng)消費(fèi)。而低價(jià)的保障性住房與百姓需求對(duì)接,恰恰能破除對(duì)房?jī)r(jià)下挫的疑慮,真正有效盤活內(nèi)需。而200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房的大手筆投入毫無疑問將帶動(dòng)上中下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
在樓市調(diào)整的時(shí)期完善保障性住房 ,不但能有效擠壓目前依然虛高的商品房市場(chǎng)泡沫,促進(jìn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié),更有利于未雨綢繆,防范未來泡沫的形成。上個(gè)世紀(jì)末以來的經(jīng)驗(yàn)表明,僅僅依靠市場(chǎng)無法徹底解決我國(guó)的住房問題,只有“市場(chǎng)的歸市場(chǎng),政府的歸政府”,居者有其屋的夢(mèng)想才能實(shí)現(xiàn)。(記者 蔡宗琦)
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