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    嘉賓：北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理 宮萍

　　在中央救市新政出臺1個月后，一直態(tài)度低調(diào)的北京市政府終于“出手”了。由北京市11個相關(guān)部門聯(lián)手制定的《關(guān)于促進北京市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，分別于加大住房保障力度、落實完善財稅信貸政策、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序等方面，推出了一系列措施。《意見》對于北京房地產(chǎn)市場的影響力如何？未來樓市是否會有所帶動？此次上證第一演播室請來業(yè)內(nèi)人士對此做出解答。

　　主持人：繼上海之后，作為一線城市的北京也開展了“救市”行動，能否先分析一下《意見》出臺的背景和意義？

　　宮萍：從政策出臺的大背景來看，目前全球面臨經(jīng)濟危機，我國的出口貿(mào)易大幅下滑，拉動內(nèi)需促進經(jīng)濟發(fā)展已是當務(wù)之急。房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，刺激樓市發(fā)展已成為促進經(jīng)濟整體向上的重要源動力。

　　11月22日北京11部門聯(lián)手出臺新政，其惠及范圍和力度都比較大。仔細分析一下《意見》，可以發(fā)現(xiàn)該文件“以解決居民各類基本住房需求為核心”，重點建設(shè)“保障性”住房體系，同時輔以減息、降稅、降低貸款首付比例等方式，以鼓勵剛性購房需求的合理釋放。與其他地方政策不同的是，北京新政首次談到了繁榮房地產(chǎn)市場對于拉動內(nèi)需和促進經(jīng)濟增長的直接作用，從而點出了“救市”主題。

　　主持人：您認為《意見》中有何亮眼之處？

　　宮萍：從《意見》內(nèi)容來看，由于著重提出以落實有關(guān)政策措施為主，因此在稅收和信貸方面并未有新意。但隨之配套出臺的《北京市建設(shè)委員會關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》，卻使得相當部分的住宅得以重新劃入“普通住宅”，從而導(dǎo)致這部分房源業(yè)主或購買客戶能夠降低交易成本，這也使得《意見》提及的“調(diào)整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價格標準”成為最為引人注目的要點。

　　舉例說明，在假設(shè)賣方交納稅費均由買方支付的情況下，一套120平方米大小的物業(yè)，單價為15000元/平方米，位于三環(huán)至四環(huán)間，房產(chǎn)證核發(fā)滿3年，其總價為180萬元。根據(jù)北京新訂的享受優(yōu)惠政策住房標準，該套房屋已由之前的“非普宅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌照�”，如果該套物業(yè)發(fā)生交易，不但可享受到契稅、印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅，以及土地增值稅等一系列稅賦的調(diào)整，還可以根據(jù)優(yōu)惠利率減少月供支出，計算下來，政策出臺之后，該套物業(yè)可在稅費和利息方面共節(jié)省31萬元左右。

　　主持人：《意見》出臺之后，是否會對北京樓市帶來回暖影響？

　　宮萍： 按照此次對享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價格標準進行的調(diào)整，雖然契稅最高降幅達2%，且印花稅和土地增值稅皆已減免，但屬于稅收“大頭”的營業(yè)稅仍然需要征收。以一套15000元/平方米、80平方米大小、總價120萬元的房屋進行計算，成為“普宅”之后契稅可降低2.4萬元，再算上印花稅和土地增值稅，則總稅費降低僅為37200元；但假設(shè)取消了5.5%的營業(yè)稅，便可再節(jié)省66000元。所以說，在稅收方面的調(diào)節(jié)還是有空間的。

　　從調(diào)整“普宅”價格標準，并由此帶來稅費降低，對于購房消費者來說，是一大利好。但在目前嚴峻的經(jīng)濟形勢下，由于消費者對未來收入預(yù)期降低，導(dǎo)致購房意愿顯著下降，因此對于自住需求者來說，觀望態(tài)勢仍會加劇發(fā)展。如果希望樓市回暖，還是需要下“猛藥”以刺激拉動需求釋放，如減免營業(yè)稅、取消外國企業(yè)和個人購房限制、放寬改善型住房消費者入市標準等。(作者：唐文祺)