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08年房地產(chǎn)業(yè)大事記:唯有信心能戰(zhàn)勝恐慌與危機(jī)

2008年12月04日 10:07 來源:解放日報(bào) 發(fā)表評論

  -潘石屹“百日巨變”的論調(diào)

  發(fā)生時(shí)間:3月

  關(guān)注度:★★★★☆

  今年年初,SOHO中國當(dāng)家人潘石屹連續(xù)在各種公眾場合發(fā)表言論,認(rèn)為房地產(chǎn)市場即將發(fā)生巨變,大量企業(yè)將進(jìn)行整合。

  潘石屹認(rèn)為2008年,房地產(chǎn)行業(yè)最基本的特征是錢少地多。絕大部分房地產(chǎn)公司日子不好過,房地產(chǎn)商肯定會(huì)設(shè)法通過各種渠道取得資金。在今天的經(jīng)濟(jì)形勢下,為取得這些資金付出的成本和代價(jià)要比前兩年高得多。但只要房地產(chǎn)公司能夠未雨綢繆,早做準(zhǔn)備,對克服今年資金的困難就會(huì)很有好處。潘石屹還比對了多家同業(yè)公司的財(cái)務(wù)情況,并指出2007年,全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣,從國土資源部公布的數(shù)據(jù)來看,1至11月份繳納的土地出讓金就有9130億元人民幣,全年的數(shù)據(jù)應(yīng)該超過1萬億元。一般出讓金占地價(jià)款的三分之一,其他的三分之二是農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)和拆遷費(fèi)。如此推算,去年開發(fā)商買地所花的資金超過了3萬億元。也就是說去年開發(fā)商買地的錢超過了全年的銷售收入。每家的情況可能各有不同。有資金鏈條緊的,也有資金鏈條比較寬裕的,總的情況不容樂觀。

  一時(shí)間一石激起千層浪,各方爭論不斷。

  各方聲音:

  ●某房企高層表示:行業(yè)調(diào)整可能會(huì)發(fā)生在局部經(jīng)商環(huán)境并不規(guī)范的區(qū)域市場,但整體性市場的洗牌格局并不會(huì)出現(xiàn)。中國城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展,對于中國的房地產(chǎn)市場來說,仍會(huì)有一定的發(fā)展空間。

  ●有市場人士表示:這種爭論全是所站的立場使然,認(rèn)為即將發(fā)生整合的,都是手中握有大把現(xiàn)金的企業(yè),而認(rèn)為短期內(nèi)不會(huì)整合的,都是資金面偏緊的公司,各方都在利用自己的影響力去謀求最大的利益。

  -由萬科引起的降價(jià)潮

  發(fā)生時(shí)間:4月開始

  關(guān)注度:★★★★★

  不知是萬科總能洞察先機(jī)還是引領(lǐng)樓市,這一波的降價(jià)確是從萬科開始的。從今年4月份開始,降價(jià)的傳聞一次又一次地圍繞在上海萬科周圍,而傳言中的降價(jià)幅度也越來越大,而萬科始終否認(rèn)。早在4月中旬,類似“5月份將集中降價(jià)”的傳聞已經(jīng)開始流傳,甚至被部分媒體見諸報(bào)端。當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱,萬科將在5月份進(jìn)行集中降價(jià),降價(jià)后接近以九折銷售。而當(dāng)時(shí)萬科市場部門人士表示,公司并沒有降價(jià),同時(shí)也沒有醞釀對新開樓盤的降價(jià)計(jì)劃。在今年元宵節(jié)的大規(guī)模九五折優(yōu)惠后,萬科不會(huì)再采取大規(guī)模的降價(jià)行為。今年2月21日元宵節(jié)當(dāng)天,萬科進(jìn)行了一次針對上海全部10個(gè)樓盤的大型促銷,當(dāng)天回籠資金2.57億元。

  到了下半年,萬科終于不再遮遮掩掩了。在上海公開宣布,旗下的8個(gè)樓盤開始不同程度的促銷活動(dòng),其中萬科金色雅筑、萬科新里程等樓盤的價(jià)格此前已經(jīng)有所調(diào)整,萬科金色雅筑更是喊出了“直降10萬”的口號。在萬科的示范效應(yīng)下,上海內(nèi)、中、外環(huán)均有樓盤出現(xiàn)不同程度的降價(jià),其中內(nèi)環(huán)的中遠(yuǎn)兩灣城部分房源直降7000元引發(fā)了市場的震動(dòng)。

  在萬科等樓盤大張旗鼓降價(jià)的同時(shí),也有一些樓盤堅(jiān)守陣地,稱不會(huì)降價(jià)。但是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,7、8兩個(gè)月,上海樓市推出的新盤中有44.8%的樓盤出現(xiàn)降價(jià)行為,盡管降價(jià)幅度不一,但與上半年絕大部分樓盤仍然維持高價(jià)位相比,已經(jīng)透露出上海樓市堅(jiān)冰開始融化。

  各方聲音:

  ●萬科董事長王石曾表示,“下半年的形勢可能比想像的更嚴(yán)重,萬科已做好最壞打算!睘榇耍皩⒄{(diào)整年初計(jì)劃,減少開工量,確,F(xiàn)金流,應(yīng)對樓市的進(jìn)一步調(diào)整。”

  ●業(yè)內(nèi)專家易憲容表示:萬科作為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)秀的企業(yè),它的行為將預(yù)示著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面的調(diào)整,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格將全面理性回歸。

  -“金九銀十”暗淡收場

  發(fā)生時(shí)間:9月、10月

  關(guān)注度:★★★★☆

  盡管此前業(yè)內(nèi)人士對今年“金九銀十”的低迷早有預(yù)期,但成交量的低迷還是大大出乎他們意料。由于今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻出,上海樓市在經(jīng)歷短暫的反彈之后,從6月份開始再度陷入低迷,這讓開發(fā)商們對今年的“金九銀十”給予厚望,但結(jié)果卻讓他們很不樂觀。一個(gè)民間房地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示,9月開發(fā)商的大舉推盤并沒能帶來樓市的回暖,相反,上海樓市出現(xiàn)了“史上最冷金九”,上海一手商品住宅的成交量跌到了44.69萬平方米,為旺季樓市新低,同時(shí)創(chuàng)下了2.76的月供需比新高,慘淡的“金九”樓市創(chuàng)下了近三年來最為嚴(yán)重的滯銷局面。其數(shù)據(jù)顯示,9月,上海一手商品房的供應(yīng)量為176.18萬平方米,環(huán)比大幅增加了75.1%、不過比去年同期還是少了28.3%。成交64.42萬平方米、環(huán)比下滑22.5%、同比減少74.6%。8月略有緩解的供需關(guān)系在9月急劇惡化,達(dá)到2.73的歷史新高,平均成交價(jià)格為12923元/平方米,環(huán)比下降3.3%。隨后,雖然樓市新政頻出,但是由于政策的滯后性,“銀十”的成交情況依舊慘淡。

  在今年的“金九銀十”中,開發(fā)商們憋足了勁,將此前緊捂的樓盤紛紛推出,使得市場供應(yīng)量大增,但由于成交萎靡,開發(fā)商的資金回籠并不順暢,這對資金鏈已經(jīng)開始緊張的部分開發(fā)商而言,顯然不是個(gè)好兆頭。不過,值得注意的是,在“金九銀十”中,也不乏一些樓盤出現(xiàn)旺銷局面。

  各方聲音:

  ●易居中國分析師傅琦認(rèn)為:對降價(jià)以及政策的等待,是造成今年‘金九銀十’成交慘淡的主要原因,10月下半月開始擠牙膏式地出臺政策,反而加重了市場的觀望情緒。從各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以看到,如果沒有操作細(xì)則的配合,新政效應(yīng)無法在地方發(fā)揮出來。上海樓市是在普通住房新標(biāo)準(zhǔn)明確后才出現(xiàn)明顯的恢復(fù),而不少城市還沒有地方措施,各家銀行的房貸細(xì)則也并不周全。

  -綠地集團(tuán)斥資近7億元,逆市拿地

  發(fā)生時(shí)間:9月底

  關(guān)注度:★★★★☆

  今年下半年,綠地集團(tuán)斥資近7億元獲取上海市青浦區(qū)和奉賢區(qū)的三幅地塊,土地總面積約28.42萬平方米,規(guī)劃總建筑面積約58.4萬平方米。綠地方面表示,將利用這三幅地塊規(guī)劃打造符合市場需求的中小戶型住宅和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)樓宇項(xiàng)目。

  今年9月底,上海土地出讓25號公告地塊開標(biāo),其中奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)地塊被綠地集團(tuán)以2.45億元收入囊中,該地塊地處南橋新城核心位置,規(guī)劃總建筑面積約19.2萬平方米,規(guī)劃建設(shè)集高端辦公、酒店公寓、住宅、商業(yè)于一體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項(xiàng)目。

  32號公告中緊鄰昆山綠地21城的青浦區(qū)白鶴鎮(zhèn)地塊,規(guī)劃建設(shè)總部辦公大樓與住宅產(chǎn)品,住宅項(xiàng)目定位為小戶型青年公寓,而總部辦公大樓則主要面向長三角金融企業(yè)。另一青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊也被綠地集團(tuán)獲得,作為吉盛偉邦綠地國際家具村的二期項(xiàng)目。

  綠地集團(tuán)董事長張玉良表示,雖然當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)和困難,房地產(chǎn)市場也隨之出現(xiàn)一定調(diào)整,但綠地集團(tuán)依然堅(jiān)定看好上海經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。

  各方聲音:

  ●業(yè)內(nèi)人士表示:目前的市場還處于調(diào)整期,短期內(nèi)市場存在較大的不確定性,行業(yè)調(diào)整還將持續(xù)一段時(shí)間,在拿地方面應(yīng)采取審慎的態(tài)度。我們需要的是一個(gè)過渡時(shí)間,等待一個(gè)好時(shí)機(jī)的出現(xiàn)。

  ●專家表示:綠地集團(tuán)在此次新獲的三個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃定位上,非常符合上海房地產(chǎn)行業(yè)的市場需求。在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)和老百姓需要改善住房條件的大背景下,房地產(chǎn)市場前景仍然是非常樂觀的。

  -國務(wù)院召開會(huì)議:“4萬億投資計(jì)劃”、十大舉措確保擴(kuò)大內(nèi)需

  發(fā)生時(shí)間:11月5日

  關(guān)注度:★★★★★

  11月5日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。

  這是國務(wù)院常務(wù)會(huì)議在一月內(nèi)連續(xù)第二次針對全國經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行部署。相比于10月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議將宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)由“一保一控”轉(zhuǎn)為“保字當(dāng)先”,將“保持”改為“促進(jìn)”。會(huì)議明確提出10條具體措施,計(jì)劃到2010年總共投入4萬億進(jìn)行投資,進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。其中以下措施將惠及樓市:一是加快建設(shè)保障性安居工程。加大對廉租住房建設(shè)支持力度,加快棚戶區(qū)改造,實(shí)施游牧民定居工程,擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。二是加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度。取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制,合理擴(kuò)大信貸規(guī)模。為加快建設(shè)進(jìn)度,會(huì)議還決定,今年第四季度先增加安排中央投資1000億元,明年災(zāi)后重建基金提前安排200億元,帶動(dòng)地方和社會(huì)投資,總規(guī)模達(dá)到4000億元。

  4萬億投資一石激起千層浪,激起的不僅是有望走出金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退陰影的興奮,也激起許多思想沖撞。

  各方聲音:

  ●一位新浪網(wǎng)友表示:出臺政策的手筆之大,完全超出市場的預(yù)料。其中有關(guān)貨幣政策的放松政策,將有助于緩解房地產(chǎn)等類企業(yè)面臨的資金困境,并提振市場對上市公司經(jīng)營前景的信心。

  ●證券投資負(fù)責(zé)人表示:近期國家頻頻出臺刺激經(jīng)濟(jì)政策體現(xiàn)了政府保增長的決心,這在一定程度上扭轉(zhuǎn)了市場悲觀預(yù)期,促進(jìn)投資者恢復(fù)信心。不過,各項(xiàng)政策對經(jīng)濟(jì)的刺激效果估計(jì)要到明年才能顯現(xiàn)效果。

  -兩率雙降,中央政府?dāng)y手救市

  發(fā)生時(shí)間:10月至今

  關(guān)注度:★★★★★

  在世界金融危機(jī)日趨嚴(yán)峻、中國經(jīng)濟(jì)遭受沖擊日益顯現(xiàn)的背景下,繼10月22日財(cái)政部與央行出臺樓市救市方案后,黨中央國務(wù)院又于近日決定對宏觀調(diào)控政策作出重大調(diào)整,實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,并在今后兩年多時(shí)間內(nèi)安排約4萬億元資金強(qiáng)力啟動(dòng)內(nèi)需,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

  自今年7月份以來,國家采取了比上半年更加積極的財(cái)政政策,包括增加在薄弱環(huán)節(jié)支出,加大支農(nóng)惠農(nóng)政策力度,適當(dāng)調(diào)高出口退稅,鼓勵(lì)居民首次購買住房率等,在穩(wěn)定出口的同時(shí)著力拉動(dòng)內(nèi)需。

  針對目前低迷、嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)市場,國家在貨幣政策上也進(jìn)行靈活調(diào)整。日前,央行為響應(yīng)了國務(wù)院此前提出的“一保一控”經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略方針,宣布下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率,這也是4年來的首次降息和9年來的首度下調(diào)準(zhǔn)備金率。與以往的整體性調(diào)整不同,此次對存款準(zhǔn)備金率和貸款利率的調(diào)整都更側(cè)重于結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。

  截止發(fā)稿,央行今年已經(jīng)連續(xù)4次降低利率,2次降低存款準(zhǔn)備金率,受惠人群也將再度擴(kuò)大。而最近27日的降息,也是11年來手筆最大的降息舉措,將一年期存貸款利率下調(diào)1.08%。

  各方聲音:

  ●某房企高層表示:新的宏觀調(diào)控政策出臺后,首付、利率的下調(diào)降低了自住購房的成本、提升了購買力。對于最近連續(xù)幾次的大幅降息,將刺激潛在購房群體盡早結(jié)束觀望,穩(wěn)定市場信心,對樓市成交也將起到推動(dòng)作用。

  ●有市場人士分析:新政策的推出,對于市場成交量的回升會(huì)有一定的作用,短期對大盤的刺激有限,關(guān)鍵是要看這些措施在未來對經(jīng)濟(jì)基本面的改善到底有多少,這才是市場信心企穩(wěn)的支點(diǎn)。

編輯:高雪松】
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