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潘石屹:刺激房產(chǎn)發(fā)展不能采用“零首付”方式

2008年12月16日 08:54 來源:信息時報 發(fā)表評論

  不少樓盤為吸引買家再次打出了“零首付”的口號。對此,SOHO中國董事長潘石屹前日(12月14日)表示,刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展不能采用“零首付”的方式。零首付就會使購買力有很大的水分,對銀行也存在著很大的風險,是房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的最大根源。記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),一手樓、二手房買賣交易中的這種做法都不少。業(yè)內(nèi)人士表示,二手房“零首付”的風險要遠大于一手房。

  一手房:

  交樓之前銀行無風險

  到年底沖關(guān)時候,為了吸引買家買樓,不少發(fā)展商在營銷方式上絞盡腦汁。而“零首付”就是在這個時候“重出江湖”。

  據(jù)記者了解,“零首付”的做法目前運用最普遍的在廣州外郊樓盤,花都、增城等區(qū)域不少樓盤都采用此手法。祈福水城目前就以“只要交納3萬定金,即可享有首付二成優(yōu)惠”的方式吸引了不少買家的關(guān)注。

  據(jù)銷售人員介紹,具體做法是只要買家交納3萬定金,首期的剩余款項可在業(yè)主收樓后的兩年內(nèi)交清。以該樓盤一套80平方米,單價4800元/平方米的房子計算,總價40萬,如果按照正常買樓途徑,首次置業(yè)的買家需要首付兩成也就是8萬元,但按照開發(fā)商的優(yōu)惠策略,買家只要付3萬即可買樓,其他5萬可在兩年內(nèi)交清。

  “即便有的發(fā)展商表示首期款為零,也是需要在限定的時間內(nèi)把首期款付清。這種做法不僅能滿足一些中低收入者住房的需求,降低購房門檻,同時也讓買家有足夠的時間湊齊首付”;浥娴禺a(chǎn)副總經(jīng)理黃春分析。

  他進一步表示:一手樓的零首付在交樓之前銀行不存在任何風險,即使交樓以后,買家的供房款也達到了一定金額,銀行風險也不大。

  據(jù)發(fā)展商透露,實行零首付的樓盤,買家剩余的首付款是由發(fā)展商墊付給銀行,并同時和銀行簽定了“無條件回購”協(xié)議,即在未出房產(chǎn)證之前,買家若出現(xiàn)斷供情況,發(fā)展商將房回購,銀行不存在任何風險。如果出了房產(chǎn)證后,買家出現(xiàn)了斷供,則由銀行負責收回房產(chǎn)進行拍賣。

  但黃春表示,房子從購買到收樓最少都要兩年的時間,這段時間內(nèi)買家已經(jīng)把首付款付清,也進行了兩年的供樓行為,銀行的風險已經(jīng)不大了。

  同時有業(yè)內(nèi)人士表示,目前做零首付的樓盤都為中低價位的樓盤,總價不高,銀行的放貸風險也小。

  二手房:

  首付少8萬利息多14萬

  在一手樓零首付重出江湖的同時,二手樓成交中以“零首付”為口號的中介卻比比皆是。地產(chǎn)專家通過計算表示,不僅對于銀行,同時對于買家來說,風險比一手樓零首付更高一籌。

  據(jù)滿堂紅研究部經(jīng)理周峰透露,目前一些番禺小中介通過零首付招攬買家。以一套40萬的二手樓成交價為例,按照正常的成交途徑,首次置業(yè)的買家首付二成,即8萬元。但如果中介公司和銀行內(nèi)部人員溝通,將該套房的評估價定為50萬,首付二成是10萬,但因為銀行放貸是40萬,剛好抵消了原來的合同價(40萬),也就是說買家不用給首付就可擁有這套二手房。

  但撿了芝麻,卻丟了西瓜。買家在甩掉了首付的同時,由于房子評估價格高出了10萬,買家不僅要付出更多相關(guān)的稅費,更需要多付出大筆的利息。同樣以上面那套二手房為例,40萬房價貸款八成,20年為年限,銀行放貸是2315元/月。若按50萬元的話,40萬元放貸是2894元/月,每月增加了579元,20年就是增加了138960元。也就意味著買家盡管首付少了8萬,但利息卻多出14萬元。

  此外,有業(yè)內(nèi)人士分析,如果有意評估二手房價,目前二手樓市不斷下滑的市況下,一旦買家出現(xiàn)償還不起的狀況,銀行將其收回拍賣,很難拍回此價格。這樣銀行將承擔巨大的風險。(羅莎琳)

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