國務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長的10項(xiàng)措施,提出至2010年將投資4萬億人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施以及社會(huì)福利建設(shè)。那么,2009年的房地產(chǎn)走勢(shì)又將如何?在歷經(jīng)一年的低迷之后,大手筆的投入是否將激蕩起近乎休眠一年的房地產(chǎn)業(yè)?
《小康》:11月5日國務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長十項(xiàng)措施之后,緊接著政府部門又部署了落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作。這種急風(fēng)暴雨式的政策出臺(tái)和工作部署幾乎是前所未有的。您是如何看待這些政策的?有什么樣的期待?
潘石屹:國務(wù)院救市十條,被媒體稱為中國“新政”。 此次國務(wù)院明確提出到2010年底要投資4萬億元,今年四季度先增加安排中央投資1000億。過去出臺(tái)的措施當(dāng)中,很少有如此明確的數(shù)字要求。這些數(shù)字表明政府的決心和對(duì)目前嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷。4萬億元,意味著13億人口每人平均3000多元,是一個(gè)巨大的數(shù)字。我對(duì)國務(wù)院十條救市政策寄予很大的希望。
這次政府的投入主要是惠及低收入群體,幫助低收入人群,加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),及教育、醫(yī)療、環(huán)保方面的投入。最重要的一條是提高糧食的最低收購價(jià)。在所有困難、考驗(yàn)和危機(jī)中,最大莫過于饑荒。提高糧食最低收購價(jià),既給農(nóng)民增加收入,也能避免和防止可能出現(xiàn)的饑荒。盡管并沒有針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特別利好消息,但只要是把錢放出來,就會(huì)增加市場(chǎng)上資金的流動(dòng),就會(huì)增加其他行業(yè)獲得資金的機(jī)會(huì),這對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn), 建立新的經(jīng)濟(jì)秩序提供了一個(gè)機(jī)會(huì),同時(shí)通過這些投入,也將為建立一個(gè)更公平、更公正的和諧社會(huì)打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
當(dāng)然,在投入和使用這4萬億時(shí),我們首先要快,像救急診病人一樣,像救火一樣。其次要防止腐敗,工程、土地出讓要實(shí)行更公平、更透明的招標(biāo)制度,同時(shí)要接受媒體監(jiān)督。不要讓這些中國經(jīng)濟(jì)的救命錢落入了腐敗者的口袋。
《小康》:具體到房地產(chǎn)業(yè),目前開發(fā)商的資金鏈流動(dòng)性還是處于較差的境況,購房者也還是期待房價(jià)持續(xù)下降。面臨這兩個(gè)基本問題,您認(rèn)為政府出臺(tái)的措施能夠有效解救目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎?
潘石屹:您談的這兩個(gè)問題的確很重要。開發(fā)商資金鏈緊張,已是不爭(zhēng)的事實(shí)。在此情況下,許多開發(fā)商大規(guī)模壓縮開工面積,這對(duì)救市、恢復(fù)經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)是很不利的。其次是購房人的預(yù)期,這幾個(gè)月成交量大幅度下跌,主要是大家對(duì)經(jīng)濟(jì)的前景沒有信心。試想,如果一個(gè)家庭成員失業(yè),或面臨失業(yè)的危險(xiǎn),誰還有信心去購房,買衣服、在外面吃飯都會(huì)慎重許多。
中國房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)巨大的行業(yè),2007年中國房地產(chǎn)的銷售收入超過2.9萬億元,而且對(duì)投資的拉動(dòng)系數(shù)是2.2倍,也就是說如果向房地產(chǎn)行業(yè)投入一塊錢,就會(huì)拉動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的投資兩塊兩毛錢。同時(shí),也會(huì)拉動(dòng)消費(fèi)。買了新房子,大家才有欲望去買新的家具、電器等等,可以刺激一大塊下游產(chǎn)業(yè),住舊房子就沒有去做精細(xì)裝修裝飾的欲望,也就沒有消費(fèi)的空間。
目前,根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到市場(chǎng)上房子成交量同比下降了70%,這是大危機(jī)。這種危機(jī)已經(jīng)波及到鋼鐵、水泥,煤炭,建材市場(chǎng)。我想這也是為什么政府要重拳出手的原因。財(cái)政部出臺(tái)的政策都是利好消息,對(duì)房地產(chǎn)的政策也是利好消息。但是在如此低迷的市場(chǎng)氣氛和全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下,這些利好消息的力量能否改變市場(chǎng)中的悲觀情緒還有待觀察。
《小康》:此次政府出臺(tái)的政策向保障性住房傾斜,您認(rèn)為這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響?
潘石屹:大規(guī)模地興建保障性住房,從短期來看,一定會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。但我們也要吸取美國次貸的經(jīng)濟(jì)教訓(xùn),注意長期的風(fēng)險(xiǎn)控制。最好辦法是把保障性住房和市場(chǎng)分開,保障性住房由政府的財(cái)政去出錢建。
需要說明的是,住宅市場(chǎng)的大格局正在改寫。以前,主要是以商品住宅為主,現(xiàn)在增加了許多保障房,有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房,還包括雙限房,盡管雙限房沒有足夠的法律依據(jù),但數(shù)量巨大。以北京為例,保障房去年用地是650萬平方米規(guī)劃建筑面積,今年是760萬平方米規(guī)劃建筑面積,相當(dāng)于每年10萬套房面向市場(chǎng)推出,而北京去年所有一手房的成交是14.9萬套。這對(duì)住宅市場(chǎng)將是一個(gè)巨大沖擊,市場(chǎng)格局要重新改寫了。
房地產(chǎn)商要適應(yīng)這種市場(chǎng)格局的變化,不能適應(yīng)的就會(huì)淘汰出局。
《小康》:今年房地產(chǎn)業(yè)的低迷,許多開發(fā)商也接連破產(chǎn),您認(rèn)為造成這種局面的主要原因是什么?
潘石屹:在中國,房地產(chǎn)領(lǐng)域前幾年不斷圈地,美名其曰“土地儲(chǔ)備”,實(shí)則是“土地泡沫”,在資本市場(chǎng)變現(xiàn)、流通,變成更大的泡沫!敖ǚ孔拥牟蝗绲沟氐摹,正如我們西北農(nóng)民常說的“養(yǎng)雞的,不如倒蛋的”。其實(shí),房地產(chǎn)商對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)就是建成好房子,如果離開了這個(gè)根本一切就都成為泡沫了。
在2006年、2007年“招拍掛”拿到土地的開發(fā)商,當(dāng)時(shí)他們的土地樓面價(jià)就已經(jīng)比當(dāng)時(shí)住宅的售價(jià)要高,但因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)有更好的一個(gè)預(yù)期所以投入比較大,現(xiàn)在就形成了“面粉比面包貴”的現(xiàn)象。這對(duì)開發(fā)商來說是需要為自己的判斷付出代價(jià),同時(shí)也需要忍受格局改變的陣痛。
《小康》:您曾認(rèn)為政府未能把握好最佳的救市時(shí)機(jī)。但對(duì)于這次財(cái)政部針對(duì)刺激中國經(jīng)濟(jì)的4萬億的“猛藥”,您是怎么看的?
潘石屹:上周有記者采訪我,我當(dāng)時(shí)用三個(gè)字母“V、U、L”描述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市情況。也就是說在今年初出現(xiàn)成交量下滑苗頭時(shí),如果政府馬上減息,增加按揭貸款成數(shù),減稅的話,房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上就可以恢復(fù),是“V”的形狀;在奧運(yùn)之前,救市發(fā)生“U”的形態(tài);進(jìn)入四季度,快到年底時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化呈“L”形態(tài),難以預(yù)測(cè)什么時(shí)間恢復(fù)。我這里指的是住宅市場(chǎng)。
從成交量上來看,房價(jià)已經(jīng)到了“L”的折點(diǎn),不可能再跌了。當(dāng)然,我們還得考慮政府推出保障房的時(shí)間點(diǎn)和數(shù)量,或者我們也需要考慮到政府能不能完成保障房的計(jì)劃。
要完成這樣巨大的保障房計(jì)劃,地方政府可能沒有這么大的財(cái)力來獨(dú)立地面對(duì),所以,不可能走新加坡由政府建造住房的路子,只能借助市場(chǎng)力量,房地產(chǎn)商和銀行的力量。這就會(huì)走上美國解決低收入住房的路子。如成立的“兩房”用降低首付款和利息的辦法解決低收入人住房。我們看到的惡果就是把這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)不斷放大,釀成了今天的次貸危機(jī)。實(shí)踐證明,最好辦法是由財(cái)政直接去解決,把這種福利房,保障房與市場(chǎng)分開,新加坡的路子是安全的,可能見效會(huì)慢一點(diǎn)。
《小康》:作為房地產(chǎn)商,您是如何看待目前自己這個(gè)行業(yè)的狀況?對(duì)于這個(gè)處在“L”型局面里的房地產(chǎn)商,您對(duì)他們有什么樣的建議?
潘石屹:前不久,全國工商聯(lián)商會(huì)的會(huì)長聶梅生邀請(qǐng)我參加“環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商”的研討會(huì)。這個(gè)會(huì)上有許多環(huán)渤海城市房地產(chǎn)的開發(fā)商,他們叫苦連天,其中有一位小型開發(fā)商的老板說他們的日子很難過,他們沒有說話的機(jī)會(huì),就是破產(chǎn)了也是沒人知道的。
在目前房地產(chǎn)大形勢(shì)下,住宅房地產(chǎn)商做選擇是很困難的事,這是應(yīng)該在兩年前就做出公司戰(zhàn)略調(diào)整的。住宅,尤其是緊靠保障房的住宅,降價(jià)可能是選擇之一。但你能降到什么程度?經(jīng)濟(jì)適用房的地價(jià)是零,你的地價(jià)是“招拍掛”來的。政府出臺(tái)一系列的政策明顯無誤地傳遞著一個(gè)信號(hào)就是:“幫助低收入人群解決住房問題”。每一條政策背后都重復(fù)著這個(gè)信號(hào)。我認(rèn)為他們沒有太多可以選擇的余地。
我認(rèn)為目前中國的房地產(chǎn)企業(yè)正在跌宕起伏的金融危機(jī)中艱難地支撐著,怎樣渡過這次危機(jī),需要全社會(huì)各個(gè)方面和各種力量共同努力。
央行決定“取消商業(yè)銀行貸款額度的限制”,但各個(gè)商業(yè)銀行面對(duì)惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,也就是說許多行業(yè)都在全面虧損,他們沒有信心,不敢給企業(yè)放貸。所以,恢復(fù)信心,尤其是恢復(fù)商業(yè)銀行對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的信心很重要。
我們知道,很快就要到年關(guān)了,有許多消息傳出有一些開發(fā)商拖欠著工程款,而在這些工程款中,一定有農(nóng)民工的工資,這是一個(gè)非常大的問題。前些年,每快到年關(guān)時(shí),發(fā)放農(nóng)民工的工資是政府和社會(huì)都關(guān)心的大事。2006、2007年房地產(chǎn)形勢(shì)不錯(cuò),年關(guān)拖欠農(nóng)民工工資的問題沒有大規(guī)模爆發(fā)。今年是一個(gè)坎,因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售額急劇下跌,房地產(chǎn)公司負(fù)債率普遍很高,拖欠著各種各樣的款項(xiàng),包括拖欠施工單位的工程款。所以,如何足額發(fā)放農(nóng)民工的工資,各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該早做準(zhǔn)備。否則,既使錢數(shù)不多,也會(huì)釀成很大的社會(huì)問題。
《小康》:有經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為因?yàn)檎罅Χ染仁,所以中國的?jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)在兩個(gè)季度后有所好轉(zhuǎn)。您認(rèn)為呢?房地產(chǎn)業(yè)是否也將重新振作起來?
潘石屹:中國經(jīng)濟(jì)體還比較小,僅占全世界GDP的6%。受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊后,波動(dòng)一定會(huì)很大,但只要政府出臺(tái)有力的政策,中國的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)也會(huì)比別的經(jīng)濟(jì)體快得多。中國有巨大市場(chǎng),也有錢,中國政府負(fù)債水平相對(duì)較低,只有GDP的17%左右,而且我們中國人民一向非常勤勞。兩個(gè)季度也許會(huì)有好轉(zhuǎn)跡象,但恢復(fù)可能需要更長的時(shí)間。我們看到工廠的關(guān)閉,工人失業(yè),這些都不是在短期內(nèi)就能恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的元?dú)獾摹?/p>
中國經(jīng)濟(jì)是一個(gè)有機(jī)整體。中國經(jīng)濟(jì)出了問題,中國房地產(chǎn)不可能不出問題。任何一個(gè)行業(yè)和企業(yè)不可能在今天經(jīng)濟(jì)一體化的時(shí)代獨(dú)善其身。有了中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,才有房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。
反過來,中國房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中重要支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)過去中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有貢獻(xiàn)。在今天的危機(jī)中,只要政策對(duì)頭,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國擺脫世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的威脅也一定能有所作為。
這次政府的重磅救市政策對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響,以及對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響是長期的。房地產(chǎn)行業(yè),主要依賴城市基礎(chǔ)設(shè)施,基礎(chǔ)設(shè)施落后的城市,也就沒有房地產(chǎn)發(fā)展的空間。要改變中國經(jīng)濟(jì)整體下滑的趨勢(shì),需要政府急救式的投入,也需要把市場(chǎng)的潛能發(fā)揮出來,民間投資和救市是更有效率的。(記者 蔣衛(wèi)武)
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