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2008年,中國房地產(chǎn)業(yè)充滿了戲劇性。其變化之快,猶如冰火兩重天;其變化之廣,涉及方方面面;其變化之深,一時難以盡述。如果說,1998年房地產(chǎn)市場化改革開創(chuàng)了中國樓市的黃金十年,那么,2009年無疑將是房地產(chǎn)業(yè)深具轉(zhuǎn)折意義的一年,將開啟一個商品房和保障房并重的新時代。
第一回 爭拐點 開發(fā)商分道揚鑣
2007年年底,業(yè)內(nèi)正準(zhǔn)備搭乘奧運班機去淘錢之際,一直喧鬧不止的房地產(chǎn)界突然傳出“拐點論”,江湖上原來爭論不休的人自然很快分成兩派,出乎意料的是,原來一團和氣的王石、馮侖、任志強、潘石屹諸班人馬不經(jīng)意間也是漸行漸遠,最終竟至分道揚鑣。
2008年12月,王石再次公開宣稱:“我承認樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了!睅缀跬瑫r,任志強斷言,“房價下跌只是暫時的、局部的,目前從緊的貨幣政策不一定會使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點!倍耸俨幌袢沃緩娔敲粗苯,他不說拐點,只說“明年房價還要漲”。馮侖則認為,目前地產(chǎn)行業(yè)需求旺盛的基本方向并沒有改變,未來3-5年,地產(chǎn)企業(yè)將進入合并重組及優(yōu)勝劣汰的高峰期。
第二回 降房價 深圳市獨領(lǐng)風(fēng)騷
進入2008年,深圳居高不下的房價首先開始“低頭”。據(jù)統(tǒng)計,2008年前5月,深圳住宅均價節(jié)節(jié)下挫到每平方米11014.14元,調(diào)整幅度接近30%,基本回落到2007年初的水平。而且,成交將近七成六來自“關(guān)外”,七成為90平方米以下戶型。而新建商品房空置面積同比增加了82%;商品住宅銷售同比下降了55.6%。
在這次樓市調(diào)整中,深圳最先領(lǐng)跌全國,也是迄今為止實實在在房價不斷下降的城市,到2008年11月,全國新建住房價格同比下降的城市有13個,其中深圳以-18.0%高出第二名10%的姿態(tài)名列前茅;環(huán)比價格下降的43個城市中,深圳以-2.4%居第三位;二手住房售價同比下降的22個城市中,深圳又以-18.1%成為冠軍。
但深圳樓市也是最有“骨氣”的,在一片救市聲中,市長大人放出話來:政府不會救市。
第三回 汶川震 王石深陷“捐款門”
“5·12”汶川大地震發(fā)生后,一向熱衷于慈善公益事業(yè)的王石此時在內(nèi)部講話中,為員工捐款劃了一條底線。一石激起千層浪,王石立刻淹沒在全國人民的口水之中,也為多年來開發(fā)商富而不仁的形象提供了現(xiàn)成的靶子。眼看著萬科股價下跌,抵制萬科的呼聲一浪高過一浪,王石又立刻向全國人民道歉,并且很快追加捐款,加大參與災(zāi)后重建的力度。
第四回 次貸危 調(diào)控籠頭再收緊
進入2008年,美國次貸危機開始影響中國。為了應(yīng)對次貸危機帶來的負面影響,從2007年底開始,央行已十幾次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,直到4月25日達到創(chuàng)紀(jì)錄的16%,2008年8月,央行和銀監(jiān)會再發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》,要求各金融機構(gòu)嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,禁止發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款等。同時,查處公積金違規(guī)貸款,要求開發(fā)企業(yè)預(yù)繳所得稅等,使得開發(fā)商資金鏈進一步繃緊。
第五回 先降價 萬科率先大撤退
萬科公布的數(shù)據(jù)顯示,該公司2008年11月銷售收入35.7億元,環(huán)比增加6.6%。銷售面積銷售金額同比分別增加-9.3%和6.6%,比2007年同期分別增加3.4%和-15.6%。宏觀調(diào)控讓萬科提前進行了準(zhǔn)備,現(xiàn)在萬科比較主動。由于萬科“提前撤退”,萬科市場占有率提高了50%。
早在2008年初,萬科就啟動了“過冬”計劃。2008年8月28日開始,萬科打著喜迎中秋的旗號,宣布在8月30日至9月14日,旗下8個樓盤推出特價房!爸苯10萬”的承諾使萬科再次成為“人民公敵”:開發(fā)商恨他,購房者恨他,員工也有點恨他。但王石并不孤獨,恒大地產(chǎn)緊跟其后,宣布全國13個新開樓盤實行八五折“保本甩賣”。其實,不僅萬科、恒大、大華,已有越來越多的大型開發(fā)商尋機降價。萬科打破了樓盤不能主動降價的行業(yè)禁忌,并提前把現(xiàn)金裝進了自己的口袋。
第六回 娛樂化 徐教授低頭認輸
2008年7月,北大教授徐滇慶深情寫下:我向深圳人民道歉。一年前,徐教授說過,如果一年后深圳房價不漲的話,我向深圳人民道歉。一年后,深圳房價回到了一年前。徐教授終于明白:我錯就錯在簡單地預(yù)測房價,很容易被人搞成娛樂性新聞,助長浮躁的學(xué)風(fēng),有可能轉(zhuǎn)移視線,忽略房地產(chǎn)急需解決的根本問題。
第七回 斷供潮 假作真時真亦假
2008年年中,深圳傳出斷供消息,竟演變成“斷供潮”。摩根大通適時下調(diào)6檔中國房產(chǎn)股評級,為“斷供”添薪澆油。上海、北京、深圳等地各家銀行也緊張起來,馬上做出反應(yīng),紛紛嚴守相關(guān)房貸標(biāo)準(zhǔn)。連國務(wù)院也派出調(diào)研小組趕赴深圳,調(diào)查斷供對銀行業(yè)的影響;并收集銀行數(shù)據(jù)、聽取業(yè)內(nèi)專家的意見及建議,以降低違約潮爆發(fā)造成的危機。
不久后深圳市銀監(jiān)局很快否認了違約潮,斷供潮真相水落石出:背后“元兇”原來是“假首付”、“假價格”、“假身份證”!
第八回 吁救市 三股勢力齊吶喊
2008年3月份,潘石屹率先提出“房地產(chǎn)百日巨變說”,認為受國際資本市場“慘淡”和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊,很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)進入前所未有的融資艱難期。到了年中,潘石屹再次呼吁政府放松信貸管理,甚至出來救市。任志強則直截了當(dāng)要求政府《該出手時應(yīng)出手》。孟曉蘇更以香港為例,暗示房價只能漲不能跌。只有萬通董事長馮侖公開反對:“我個人不主張放松銀行信貸這種簡單的救市模式。”
7月初,深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》,正式提出減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的“救市”建議。
幾乎同時,行業(yè)代言人中房協(xié)也緊急召集業(yè)內(nèi)座談,并將各界意見匯總上呈中央,要求在稅收貸款政策上繼續(xù)支持自住型和改善型住房需求,支持群眾購買90平方米以下住房;適當(dāng)下放決策權(quán)給地方政府;金融部門“有保有壓”給予房企信貸支持。9月,房地產(chǎn)商會向國務(wù)院有關(guān)部門遞交了商會及企業(yè)房地產(chǎn)政策建言的書面報告,將政策調(diào)整的方向明確指向稅收。
第九回 消費者 合作或者不合作
房價居高不下時,以于凌罡為代表的一批人提出了“合作建房”的倡議,希望尋求體制外解決之道,但囿于制度性約束以及難以解決的民粹化困境,這一理想化的烏托邦從未落實到地面上,即使有溫州等地傳出“合作建房”破冰的報道,但實際不過是變相團購而已。隨著房價開始松動,于凌罡本人也開始了另類合作,頻頻出席各種有開發(fā)商主導(dǎo)的活動,與開發(fā)商握手言和。
在深圳,有一個叫鄒濤的人,則以“不合作”姿態(tài),代表消費者中的激進派,接替于凌罡發(fā)起了一個“不購房運動”。與于凌罡相比,鄒濤的努力還是初見成效。但不久之后,鄒濤也跟于凌罡一樣開始轉(zhuǎn)身,搞起了“萬人住房團購”。但實際成效如何,不得而知。
第十回 救樓市 中央默許地方策
就在開發(fā)商和行業(yè)協(xié)會等為救市奔走一無所獲之際,從地方傳來了好消息:早在2008年5月,沈陽市就已悄悄地調(diào)整普通商品房標(biāo)準(zhǔn),此舉打開了地方政府主導(dǎo)的救市大門。此后,地方政府的救市政策大致沿著調(diào)整信貸政策、降低利率、財政補貼、減免契稅等路子飛速前進。不過,中央政府很快默許了地方政府的救市政策,并先后兩次出臺了救市政策,其路向選擇與早先開發(fā)商和行業(yè)協(xié)會的要求幾無二致。不過與地方政府更多地挽救商品房市場政策明顯不同的是,中央政府更多地從改善民生拉動內(nèi)需角度出手救市。
第十一回 商品房 今年見底太樂觀
房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的一個重要組成部分,中國經(jīng)濟是世界經(jīng)濟的一個重要組成部分,全球金融危機,中國不能獨善其身,中國經(jīng)濟前景不明,房地產(chǎn)市場也難獨善其身。況且像北京、上海等地的房價還未有實質(zhì)性下降,消費者誰不觀望誰傻,而眼巴巴等錢的開發(fā)商又眼巴巴看著地方政府把錢投向了保障性住房。試想,保障性住房不知還要拉走開發(fā)商多少客戶。因此,樓市今年能否見底尚在未定之?dāng)?shù)。(記者陳雪根)
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