媒體稱全國(guó)消費(fèi)力撐起北京樓市高房?jī)r(jià)——中新網(wǎng)

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    媒體稱全國(guó)消費(fèi)力撐起北京樓市高房?jī)r(jià)
2009年01月09日 08:55 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  冬天的北京干燥清冷。在從機(jī)場(chǎng)進(jìn)市區(qū)的路上,越來(lái)越密集的高樓大廈撲面而來(lái)。一路上跟開車的司機(jī)師傅交談:“北京的房子越建越多,越建越往郊區(qū)了,有沒有打算買一套呢?”師傅用爽朗的京片子說(shuō):“想,當(dāng)然想,但買不起!我現(xiàn)在住的是以前單位分的福利房,產(chǎn)權(quán)都辦好了,可以隨時(shí)上市交易,但賣的價(jià)錢還買不到市區(qū)半間新房呢!”北京樓市是一個(gè)“水很深”、對(duì)全國(guó)都有著標(biāo)桿效應(yīng)的市場(chǎng),剛剛經(jīng)歷了奧運(yùn)效應(yīng)的洗禮,馬上又遇到金融風(fēng)暴的吹襲,“后奧運(yùn)時(shí)代”的北京樓市到底是一種怎樣的局面?京城地產(chǎn)大腕們又是如何應(yīng)對(duì)危機(jī)下的突變?選擇在北京展開“《家天下》記者天下行”的第一站,意義非同一般。

  “后奧運(yùn)”效應(yīng)

  應(yīng)該看得更遠(yuǎn)

  曾經(jīng)舉辦過奧運(yùn)會(huì)的城市,其“后奧運(yùn)”地產(chǎn)行情可謂各不相同。北京的樓市從2001年申奧成功后就開始出現(xiàn)了火爆的“奧運(yùn)行情”,面對(duì)誘人的機(jī)會(huì),一輪瘋狂的“圈地運(yùn)動(dòng)”也隨即拉開了序幕,中體奧林匹克花園、北京奧林匹克花園、東亞奧北中心、新奧洋房等一大批“奧”字樓盤拔地而起。整個(gè)北京的房?jī)r(jià)自2006年開始出現(xiàn)了“三級(jí)跳”式的飛躍:2006年年初,三環(huán)內(nèi)樓盤單價(jià)突破萬(wàn)元;2006年年中,四環(huán)內(nèi)樓盤緊跟著沖破萬(wàn)元;到了2007年年中,五環(huán)內(nèi)也難覓萬(wàn)元以下的樓盤了。

  然而,出乎很多人意料的是,樓市這場(chǎng)刮了八年的“奧運(yùn)風(fēng)”卻在奧運(yùn)之年戛然而止,降價(jià)潮不期而至。2008年11月份北京市新開樓盤的均價(jià)為14966元/m2,較10月份的15324元/m2下降了358 元/m2。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢?記者采訪了北京的一些業(yè)內(nèi)人士,大部分人都認(rèn)為這是由于“奧運(yùn)概念”被過度透支的結(jié)果。

  同為奧運(yùn)會(huì)舉辦的城市,情況為何大相徑庭?奧運(yùn)會(huì)和房地產(chǎn)之間,究竟存在著什么樣的聯(lián)系?記者認(rèn)為,決定房?jī)r(jià)漲跌的歸根結(jié)底還是看當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況和政策大背景。奧運(yùn)前我國(guó)樓市正經(jīng)歷嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控,奧運(yùn)后的9月又爆發(fā)了全球金融風(fēng)暴,整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境都十分嚴(yán)峻,樓市當(dāng)然不可能獨(dú)善其身,因此后奧運(yùn)北京樓市的低迷與“奧運(yùn)概念”的支持力是沒有直接關(guān)系的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看,奧運(yùn)會(huì)讓更多的投資者看到了高速發(fā)展的中國(guó)所蘊(yùn)藏的巨大商機(jī),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),這個(gè)利好是可以惠及往后很多年的。一句話:別高估了奧運(yùn)對(duì)房?jī)r(jià)的短期作用,也別低估了奧運(yùn)對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期拉動(dòng)。

  地產(chǎn)圈內(nèi)彌漫著悲觀情緒

  都說(shuō)“沒到過北京的豪宅,不知道北京的有錢人怎么豪”,豪宅市道就是北京樓市的晴雨表。記者來(lái)到位于著名的西山風(fēng)景區(qū)的御園,這個(gè)樓盤是杭州綠城集團(tuán)開發(fā)的頂級(jí)豪宅,在北京以貴價(jià)和熱銷著稱。當(dāng)天是周五,除了我們幾個(gè)訪客,再?zèng)]有其他客人。無(wú)論是園林還是其獨(dú)特的圓廳別墅,都展現(xiàn)出一種純粹的高貴,據(jù)說(shuō)這種氣質(zhì)打動(dòng)了許多北京的文人墨客,以至7000多萬(wàn)元一套的別墅、4萬(wàn)元/m2的公寓在大半年內(nèi)居然賣了60多套。然而這種火熱的場(chǎng)面在2008年年末的隆冬季節(jié)似乎被凍住了。

  目前,北京樓市正經(jīng)歷“后奧運(yùn)時(shí)代”,北京地產(chǎn)圈里流行著這樣一句幽默又辛酸的話:“奧運(yùn)前,傻等;奧運(yùn)后,傻眼!眾W運(yùn)前,所有的項(xiàng)目都停工了,不少更停了廣告和銷售,大家心里想:不怕,還有金九銀十。誰(shuí)知奧運(yùn)一過樓價(jià)就出現(xiàn)了“跳水潮”,緊接著是金融風(fēng)暴引發(fā)的經(jīng)濟(jì)蕭條和消費(fèi)信心疲弱,這樣一耗下來(lái),原本對(duì)“后奧運(yùn)”充滿期待的發(fā)展商們,能不傻眼嗎!記者在北京采訪的幾天里,感受最深的是當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)圈內(nèi)的悲觀情緒,發(fā)展商的普遍心態(tài)是:少開工、少開發(fā)、放慢速度,只要出貨的資金流能讓自己活下來(lái)就行,熬吧。

  去年北京樓盤銷量跌幅全國(guó)之最

  記者在東三環(huán)邊的一條中介扎堆的街上,看到美聯(lián)物業(yè)門口貼出的其中一個(gè)推介盤源:富力城A區(qū),單價(jià)15000元/m2,房東甩賣。一位經(jīng)紀(jì)見記者駐足看,馬上出來(lái)游說(shuō):“這樣的低價(jià)在一個(gè)月前是無(wú)法想象的,這些單位最高時(shí)能賣到20000多元/m2。”成交量大幅萎縮,價(jià)格相對(duì)平穩(wěn),開工進(jìn)度明顯放緩,這是2008年北京樓市的總體概況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),去年1~10月全國(guó)商品房銷售中,無(wú)論是銷售面積還是銷售額,北京的降幅都位居全國(guó)主要城市榜首,也就是說(shuō)需求正急劇萎縮。

  少了煤老板 樓市很難過

  現(xiàn)在樓市的慘淡總讓北京的SALES特別懷念前兩年的那個(gè)順風(fēng)順?biāo)?007年年初時(shí),一位山西煤老板以總價(jià)240萬(wàn)元買下了一套200平方米的房子,他的大奔尾箱里全是一捆一捆的現(xiàn)金,但銷售人員也見慣了這樣的大場(chǎng)面,手一揚(yáng):保安,幫忙搬錢!幾十捆大鈔就像資料一樣拎進(jìn)了財(cái)務(wù)室。2008年,出手闊綽的煤老板們幾乎不見了蹤影,少了這批豪客,樓市自然是難做多了。

  在廣州,即使是樓價(jià)最瘋狂的2007年,敢于叫價(jià)25000元/m2以上的樓盤肯定已經(jīng)被稱為“天價(jià)盤”了。如果廣州人到北京去,親身體驗(yàn)一下北京老百姓是如何扛起動(dòng)輒每平方米兩三萬(wàn)元的房子時(shí),就知道身為廣州人是多么幸福了。2008年11月份,在暗跌了三個(gè)月以后,北京的新盤成交均價(jià)依然達(dá)到14966元/m2,至于位于二環(huán)到五環(huán)之間的市中心樓盤,幾乎是沒有低于18000元/m2的。目前北京在售的2萬(wàn)元以上的項(xiàng)目大約有30多個(gè),3萬(wàn)元以上的大約有20多個(gè),2008年單套總成交價(jià)在3000萬(wàn)元以上的豪宅有50套,其中成交價(jià)最高的紀(jì)錄是東方普羅旺斯的樓王別墅,單套總價(jià)為1.7億元。

  全國(guó)消費(fèi)力撐起北京高房?jī)r(jià)

  到底誰(shuí)在買北京的房子呢?我選擇了北京市區(qū)最核心地段的常住型樓盤,去實(shí)地了解北京市民的買房心態(tài)!百F得離譜”是許多北京普通老百姓對(duì)于樓價(jià)的慨嘆。北京 2007年人均可支配收入為24000元,一家三口收入總數(shù)約為7萬(wàn)元,而五環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)已達(dá)14000元/m2,以此價(jià)格購(gòu)買100平方米的房子要 140萬(wàn)元,房?jī)r(jià)與家庭收入比為20∶1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際正常比例。作為首都,北京的房子擁有太多的買家群,除了這個(gè)城市里形形色色的工薪階層,還有全國(guó)各地有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人及其子女、用編織袋裝錢的老板、財(cái)大氣粗的炒房團(tuán)、海歸的白領(lǐng)與跨國(guó)公司高管、明星……北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)非常鮮明:它不僅僅是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng),更是一個(gè)全國(guó)性的消費(fèi)市場(chǎng),當(dāng)?shù)孛襟w曾報(bào)道說(shuō),北京的房子外地購(gòu)買者占了四成,而且是中高檔房的主要消費(fèi)群體。

  被北京改變的廣州發(fā)展商……

  在北京聽到這樣一段有趣的傳聞:一位向來(lái)低調(diào)的廣東大老板,在媒體上從未有照片見報(bào),其行事作風(fēng)一向非常“家長(zhǎng)式”地帶有草根的純樸和獨(dú)斷。后來(lái)事業(yè)重心北移后長(zhǎng)期在北京居住和生活,現(xiàn)在但凡見到他的舊友和部下都說(shuō)他“今非昔比”了,衣著行頭件件世界名牌,大小聚會(huì)上常常侃侃而談,變得非常風(fēng)雅和精致起來(lái),真可謂“士別三日,當(dāng)刮目相看”!

  記得五六年前,廣州發(fā)展商北上發(fā)展成為一股潮流,北京成為他們跨出廣東的第一站,五年后的今天,恰逢全國(guó)樓市經(jīng)歷寒冬的磨煉,記者在北京重訪了廣州發(fā)展商中最早上京發(fā)展的兩大巨頭:富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展,了解他們?cè)诋愢l(xiāng)過得還好嗎。

  富力:

  賣別墅,還是京城頂級(jí)的

  北京富力城已經(jīng)看不出廣州富力的痕跡了。富力北京公司公關(guān)部的張小姐告訴我:“富力城的洋房已經(jīng)全部賣完啦,現(xiàn)在賣的是最后一個(gè)組團(tuán),叫‘富力山’,只有12棟頂級(jí)別墅!

  “賣完了?!”此話令我相當(dāng)驚訝。還記得富力2002年在北京以32億元的天價(jià)拿下了這塊位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)的市區(qū)地王,財(cái)大氣粗豪氣萬(wàn)丈的廣州發(fā)展商一下子把北京的大腕們給“鎮(zhèn)”住了。富力城拿地當(dāng)年就開了盤,憑著在廣州的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和大面積落地玻璃窗采景的南派設(shè)計(jì),征服了住慣密封程度很高的北方房子的北京人,5年多來(lái)一直是北京排名前列的知名暢銷盤。

  富力北京公司總經(jīng)理張輝在他的豪華辦公室里接受了記者的采訪。他介紹說(shuō),富力在北京有員工400多人,有480萬(wàn)平方米的開發(fā)面積,去年在北京的銷售額達(dá)到50多億元,位居全市前列。張輝坦言,外地發(fā)展商到北京發(fā)展遇到的最大難處是拿地,富力目前手頭上的土地儲(chǔ)備已經(jīng)不多了,只夠未來(lái)2~3年的開發(fā),未來(lái)富力會(huì)繼續(xù)扎根北京市場(chǎng)不言退,但在北京的發(fā)展策略也從前幾年的迅猛擴(kuò)張變?yōu)榉(wěn)打穩(wěn)扎。

  合生珠投:

  身家很豐厚,行事很低調(diào)

  比起北京富力中心氣派的辦公樓,合生和珠投在北京的辦公地點(diǎn)給人一個(gè)誤導(dǎo),以為他們還處于“艱苦創(chuàng)業(yè)”的階段。其實(shí),同屬“朱家”大旗下的合生和珠投在北京發(fā)展已近10年了,在當(dāng)?shù)氐纳砑乙逊e累甚豐。

  幾經(jīng)周折,記者才在一棟四層的招待所式的小樓房找到了合生的辦公地,掀簾進(jìn)去,首層赫然掛著“合生華北區(qū)域公司營(yíng)銷中心”的牌子,辦公室里連天花板都沒有,管線縱橫,難以想象每年數(shù)十億元的銷售額就是在這個(gè)指揮中心里創(chuàng)造出來(lái)的。

  據(jù)合生華北區(qū)域公司常務(wù)副總經(jīng)理余潔介紹,珠投集團(tuán)也在樓上辦公,珠投是1999年就進(jìn)入北京市場(chǎng),比富力還早3年,合生則是2001年進(jìn)京拿地的,目前合生在北京的員工有400多人。以往合生在北京拿的地都是協(xié)議轉(zhuǎn)讓的,從2007年開始才開始參加公開的土地拍賣,目前手頭的土地也不太多了。合生現(xiàn)在在北京發(fā)售的主力樓盤是珠江帝景,去年十一黃金周賣了1.5億元,售價(jià)是18000~22000元/m2。即將推出的“合生·霄云路18號(hào)”,定位是“北京最頂級(jí)的豪宅”,估計(jì)每套的售價(jià)達(dá)2000萬(wàn)~3000萬(wàn)元。在廣州,合生一貫擅長(zhǎng)開發(fā)中檔的大型社區(qū),在北京合生顯然做了更廣泛的產(chǎn)品嘗試,京城深厚的文化底蘊(yùn)正對(duì)講求實(shí)干的粵派商人產(chǎn)生了潛移默化的影響。

  對(duì)話任志強(qiáng)

  談起救市就“放炮”

  此行北京,其中一個(gè)目標(biāo)是采訪那幾位經(jīng)!胺排凇钡木┏敲齑笸,聽聽他們對(duì)政府救市的看法。幾番聯(lián)系之下,馮侖出國(guó)考察了,潘石屹患了重感冒沒有上班,剩下就是人稱“任總”的任志強(qiáng)了。從北京的媒體朋友手中拿到了任的手機(jī),通常這種大人物的手機(jī)都只是秘書的電話而已,試著打過去約采訪,誰(shuí)知一接通就是任本人,本已約好時(shí)間的,可惜他突然要出差,始終與任緣慳一面,只好進(jìn)行了電話采訪。

  “政府要救房地產(chǎn),就要先填坑”

  問到對(duì)救市政策的看法,任馬上放炮:“原先的剎車政策就像許多小區(qū)人車混雜,發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)了不是從管理上去管治,而是猛刨坑、猛建減速帶,為了減速就讓你走得坑坑洼洼顛得半死,而不是順暢地減速,F(xiàn)在政府要救房地產(chǎn),就要先填坑,把之前挖下的那么多坑都填平了,房地產(chǎn)才能活過來(lái),繼續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在政府試圖救樓市,但大量的經(jīng)濟(jì)適用房卻在破壞樓市規(guī)則,舞跳得很積極,但踩不到點(diǎn)上,絆在了腳上,會(huì)跌在糞上!

  “憑什么老百姓不能住得比處長(zhǎng)好!”

  在談到對(duì)“90·70”政策的看法時(shí),任說(shuō):“一位官員曾經(jīng)這樣解釋為什么出臺(tái)‘90·70’政策,因?yàn)樵诟@址康哪甏幖?jí)干部的住房標(biāo)準(zhǔn)是90平方米左右,廳級(jí)干部才能住到120平方米的房子。于是官員們就根據(jù)此來(lái)衡定大部分老百姓的住房標(biāo)準(zhǔn)。我聽了很來(lái)氣!憑什么老百姓就不能住得比處長(zhǎng)好!為什么要限制有能力的人住更大的房子!”

  看看潘石屹

  怎么賣出最火的盤

  如果說(shuō)2008年年底北京樓市寒風(fēng)蕭瑟,那么潘石屹的新作三里屯SOHO則是寒風(fēng)中一面不倒的旗幟。這個(gè)樓盤2008年7月開盤,1個(gè)月就賣了45億元,到年底前已賣了60多億元,售價(jià)是公寓賣3.8萬(wàn)元/m2,寫字樓3.6萬(wàn)~4萬(wàn)元/m2,這種商場(chǎng)、寫字樓和公寓混合型的產(chǎn)品本來(lái)是比較難啃的“豬骨頭”,怎么能賣出令人眼熱的業(yè)績(jī)?此行到北京,記者決定探一探其中的秘訣。

  記者在早上不到10時(shí)就來(lái)到了位于二三環(huán)之間、三里屯酒吧街對(duì)面的樓盤現(xiàn)場(chǎng)。樓盤外面正好有一座人行天橋,站在天橋上往里看,可清楚地看到一個(gè)占地非常大的工地正如火如荼地開工,進(jìn)度大概在三四層左右,據(jù)說(shuō)這是目前北京開工面積最大的一個(gè)商品房項(xiàng)目,建筑面積達(dá)47萬(wàn)平方米。玻璃銷售大廳沿街而建,里面坐滿了清一色穿著黑色西裝的銷售人員,似乎正在上課,前面的講壇放著幻燈,主講者正在分析一些數(shù)據(jù)曲線。接待我的是SOHO中國(guó)的銷售部總監(jiān)金先生,他說(shuō)這是他們正在進(jìn)行員工培訓(xùn),給銷售人員講解全國(guó)各地的樓市走勢(shì)和買家心態(tài),這項(xiàng)培訓(xùn)是老板潘石屹欽點(diǎn)的,樓市形勢(shì)逼人,銷售人員一定要掌握全局動(dòng)態(tài)才能令客戶信服。

  多業(yè)態(tài)項(xiàng)目操作手法廣州或可借鑒

  三里屯SOHO是一個(gè)多業(yè)態(tài)的綜合項(xiàng)目,由公寓、寫字樓、酒店和商場(chǎng)組成,其中有5棟寫字樓和4棟公寓,裙樓是商場(chǎng)。其熱賣的最關(guān)鍵因素其實(shí)也沒有什么特別,就是地頭好,位于使館區(qū),可以吸納大量的高消費(fèi)人群。

  三里屯SOHO的產(chǎn)品組合有點(diǎn)像由新鴻基、富力和合景聯(lián)手拿到的廣州獵德村改造項(xiàng)目的業(yè)態(tài),所以其開發(fā)和銷售模式可以有所借鑒,但北京所具有的吸聚效應(yīng)非珠江新城所能比擬,在廣州,此類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)難度相當(dāng)大。據(jù)了解,老潘的“SOHO中國(guó)”是國(guó)內(nèi)較早從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商,但他的經(jīng)營(yíng)模式跟我們所熟知的富力地產(chǎn)又有所不同,富力的商業(yè)地產(chǎn)模式是大量留作收租物業(yè),收益目標(biāo)是長(zhǎng)遠(yuǎn)的;但SOHO則是全部商業(yè)物業(yè)都拿來(lái)出售的,收租物業(yè)極少。時(shí)勢(shì)造英雄,在現(xiàn)階段“現(xiàn)金為王”的市場(chǎng)環(huán)境下,老潘的日子顯然比富力過得滋潤(rùn)得多。但商場(chǎng)物業(yè)一旦賣散了以后所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)困局早已有前車之鑒,驗(yàn)證三里屯SOHO是否真正成功,還要看開業(yè)之后的市場(chǎng)反應(yīng)。(鄒峻)

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【編輯:位宇祥
直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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