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　　從建材到家電，從水泥到機(jī)械工程，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的一系列行業(yè)都眼巴巴盯著房地產(chǎn)業(yè)的“臉色”，希望由此看到2009年的機(jī)遇與春天。

　　從去年9月開(kāi)始，為力促房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，中央數(shù)次出手，房貸優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、大規(guī)模啟動(dòng)保障房投資計(jì)劃等組合拳堪稱20年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上的奇觀。到2008年歲末，部分主要城市幾乎“冰封”的樓市成交量開(kāi)始回暖。

　　另一邊，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部高調(diào)宣布，今后3年，國(guó)家進(jìn)一步推進(jìn)和加大城鎮(zhèn)廉租住房，國(guó)有煤炭、林業(yè)和農(nóng)墾企業(yè)的棚戶區(qū)、危舊房改造，經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)，建設(shè)投資總額初步測(cè)算將超過(guò)9000億元，平均下來(lái)每年有3000億元的投入。如果把上下游的產(chǎn)業(yè)加在一起，每年保障性住房建設(shè)將帶動(dòng)投資近6000億元，提供200多萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。

　　商品房與保障房平分天下的格局將從2009年起開(kāi)始顯現(xiàn)。而大基建領(lǐng)域?qū)ΡＵ闲宰》拷ㄔO(shè)的倚重程度也將前所未有。

　　而與此同時(shí)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍在醞釀2009年新的停工緩工計(jì)劃，在接盤新地塊時(shí)更是慎之又慎。冬天，似乎遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　2009年，撲朔迷離的房地產(chǎn)行業(yè)究竟如何走向？其相關(guān)的大基建概念又將有哪些不同的命運(yùn)？本期的09年展望，我們聚焦于此。

　　“有海外評(píng)論稱，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小于美國(guó)等西方國(guó)家，因此自然的觸底將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。他們的理由是，與2007年相比，2008年1月至11月中國(guó)商品住宅銷售面積下降了18.8%。相比之下，美國(guó)新房銷售去年下降了37%�！币拙又袊�(guó)房地產(chǎn)分析師薛建雄說(shuō)，“但在我們看來(lái)，當(dāng)其它投資效果難以快速顯現(xiàn)，內(nèi)需振興更有待時(shí)日的情況下，以房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇來(lái)中短期穩(wěn)定住GDP增速，更可能成為中國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略�！�

　　薛建雄的說(shuō)法也許代表中國(guó)大多數(shù)專家與政策決策層的態(tài)度。

　　為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利的影響，去年11月，黨中央、國(guó)務(wù)院及時(shí)調(diào)整宏觀調(diào)控政策，推出擴(kuò)大內(nèi)需的十項(xiàng)措施，安排了高達(dá)4萬(wàn)億元的投資計(jì)劃，其中9000億的住房保障投資計(jì)劃率先啟動(dòng)。

　　北京經(jīng)濟(jì)信息中心研究員齊心分析1998年以后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)的彈性系數(shù)是5，對(duì)GDP拉動(dòng)的彈性系數(shù)是7.5。而根據(jù)專家測(cè)算，平均每年3000億元的保障住房建設(shè)規(guī)模相當(dāng)于2007年全國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際完成投資額2.5萬(wàn)億的12%、全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的2.6%；相當(dāng)于2007年全國(guó)財(cái)政收入的6%、基本建設(shè)支出的60%。3年共9000億元住房保障投資可以拉動(dòng)4.5萬(wàn)億元的固定資產(chǎn)投資和6.75萬(wàn)億元的GDP。相比于2007年中國(guó)GDP總額24.66萬(wàn)億元，這一大手筆的住房建設(shè)投入對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用可見(jiàn)一斑。

　　2009年房地產(chǎn)業(yè)投資大幕已經(jīng)拉開(kāi)，且緊鑼密鼓，時(shí)不我待。1月初，溫家寶于山東表示正在醞釀十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃，鋼鐵、水泥等基建產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域被市場(chǎng)廣泛期待。多個(gè)地方政府也正在競(jìng)爭(zhēng)獲得超過(guò)10萬(wàn)億元的基建開(kāi)支審批，重點(diǎn)投資領(lǐng)域之一即經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)。據(jù)了解，首批重大投資將于今年春季全國(guó)人大及政協(xié)會(huì)議舉行之前投入到項(xiàng)目建設(shè)中。如果計(jì)入項(xiàng)目審批與工程進(jìn)度之間的時(shí)間差，刺激經(jīng)濟(jì)方案的首批成效將于今年二季度起逐步呈現(xiàn)。

　　一系列利好令基建產(chǎn)業(yè)鏈興奮起來(lái)。水泥業(yè)相關(guān)人士介紹，水泥應(yīng)用的主要領(lǐng)域可以分為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)和房地產(chǎn)三大部分。隨著國(guó)家4萬(wàn)億元投資項(xiàng)目的陸續(xù)出臺(tái)，水泥、工程建筑等一系列企業(yè)無(wú)疑能從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障房項(xiàng)目中獲益匪淺。

　　然而，2009年的房地產(chǎn)和基建鏈條遠(yuǎn)不是簡(jiǎn)單的“一片紅”。相比保障性住房投資，商品房市場(chǎng)仍會(huì)在年初面臨重大考驗(yàn)，由此引來(lái)商品房投資趨冷。價(jià)格方面，煤炭?jī)r(jià)格下降將導(dǎo)致鋼材成本下降，鋼材與水泥價(jià)格數(shù)月內(nèi)會(huì)在較低價(jià)位上企穩(wěn)。這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言是成本上的利好，但如果銷售市場(chǎng)無(wú)法實(shí)質(zhì)性回暖，這些成本利好仍無(wú)法變成現(xiàn)實(shí)收益。

　　于是，有股市分析師建議，在大基建概念下，投資者可重點(diǎn)關(guān)注鐵路建設(shè)和城市軌道建設(shè)等成長(zhǎng)空間大、進(jìn)入壁壘高的基建子行業(yè)，反而應(yīng)該規(guī)避房屋建筑領(lǐng)域。

　　不可否認(rèn)，去年年底以來(lái)，一些城市的樓市成交量開(kāi)始反彈，但多數(shù)專家認(rèn)為，所謂回暖卻遠(yuǎn)談不上。以上海為例，去年9、10月份，上海一手商品住宅的成交量同比縮減了八成，動(dòng)輒40萬(wàn)、50萬(wàn)平方米的月成交量相對(duì)于上海龐大的消費(fèi)市場(chǎng)而言，基本上已經(jīng)到了“冰凍”的狀態(tài)。11、12月成交雖然開(kāi)始相對(duì)回升，但是也只能說(shuō)是回到了一個(gè)相對(duì)正常的成交水平。

　　對(duì)于2009年的樓市，克而瑞機(jī)構(gòu)上海區(qū)總經(jīng)理于丹丹認(rèn)為，決定未來(lái)樓市前景的因素大致包括以下幾部分：宏觀政策對(duì)消費(fèi)的鼓勵(lì)與支持力度，這其中包括利率、稅費(fèi)等交易成本和持有成本的降低，包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金支持，甚至也包括對(duì)個(gè)稅返還等其它手段的期待；宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)期及對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的具體波及程度；股票等資本市場(chǎng)的實(shí)際回暖期。

　　“由于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的悲觀情緒可能導(dǎo)致購(gòu)房需求受到抑制，房地產(chǎn)投資力度加大未必會(huì)帶來(lái)切實(shí)的市場(chǎng)繁榮，甚至有大量開(kāi)發(fā)商因資金緊張或不看好后市而拒絕參與新的土地招標(biāo)，銀行系統(tǒng)也從金融安全考慮慎貸房地產(chǎn)貸款。這些都可能成為樓市‘助而不興’的深層原因。加上市場(chǎng)上對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的悲觀、股票市場(chǎng)大幅縮水帶來(lái)的負(fù)面財(cái)富效應(yīng)等，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年上半年將持續(xù)低迷�！庇诘さしQ，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，大多會(huì)通過(guò)節(jié)省開(kāi)支來(lái)打平成本收益率，節(jié)省開(kāi)支的主要方式除了延緩開(kāi)工外，還可能涉及縮編減員。部分公司會(huì)通過(guò)向外部投資者出售股權(quán)的方式獲得融資，房地產(chǎn)行業(yè)整合并購(gòu)的趨勢(shì)將會(huì)加快。

　　考慮到這些因素，專家認(rèn)為，要想切實(shí)拉動(dòng)市場(chǎng)，加大保障性住房開(kāi)發(fā)、加大政府收購(gòu)現(xiàn)有商品房力度，繼續(xù)增加刺激消費(fèi)的房地產(chǎn)政策將是2009年的調(diào)控重點(diǎn)。(記者 于兵兵)