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　　除了對今年樓市的走勢表達不同的觀點，昨日接受晨報記者采訪的人大代表和政協(xié)委員還將關注的目光投向了經濟適用房和廉租房。

　　配套設施要和廉租房同步建

　　建言者：市政協(xié)委員劉炳章\(瑞安建業(yè)資產管理(香港)有限公司地產發(fā)展總監(jiān)\)

　　在接受采訪時，市政協(xié)委員、瑞安建業(yè)資產管理(香港)有限公司地產發(fā)展總監(jiān)劉炳章認為，經濟適用房與商品房具有不同的人群定位，其出發(fā)點是為了平衡社會各階層人士的利益。

　　針對目前上海經濟適用房多處在偏遠郊區(qū)、空置率較高等問題，劉炳章認為，上海可以借鑒香港的經驗，通過同步推進配套設施的建設來吸引低收入居民，真正實現(xiàn)“居者有其屋”。

　　劉炳章表示，香港在解決低收入居民的住房問題時，除了在遠郊選址外，還在市區(qū)辟出專門地塊建造經濟適用房。

　　劉炳章認為，對于遠郊的經適房，政府在房屋建設的同時，應該同步推進交通、教育、醫(yī)療等基礎配套設施的建設，并在當?shù)靥峁┫鄳�的就業(yè)機會，使居民可以就近辦公就業(yè)，而無需趕赴市中心工作。

　　政府的老公房可以用來廉租

　　建言者：市政協(xié)委員曹耘\(上海運高房地產發(fā)展有限公司總經理\)

　　在經濟適用房的建設方面，市政協(xié)委員、上海運高房地產發(fā)展有限公司總經理曹耘認為，由于目前上海的經適房選址多在遠郊，政府應當花錢，將經適房周邊的教育、醫(yī)療等配套設施進行完善，并在偏遠地區(qū)開通廉價的交通工具。

　　除此之外，曹耘還認為，政府在房地產業(yè)上的政策應保持穩(wěn)定性和連貫性�！霸趯�經適房、廉租房的建設中，應當預先作嚴謹?shù)娜�方位�?guī)劃。尤其是目前中心區(qū)現(xiàn)有的老公房，規(guī)劃中更應考慮周全。”曹耘表示，目前有一部分政府擁有產權的老公房中還處于空置狀態(tài)，或是被出租使用�！敖ㄗh政府可以對這部分老公房進行普查并作相應的資源重整，由政府出面以廉租形式將其出租，從而避免因經適房、廉租房建設過多對房價造成打擊�！�

　　大型園區(qū)周圍可建經適房

　　建言者：市政協(xié)委員朱家文\(華東理工大學化學工程研究所所長\)

　　“廉租房、經濟適用房保障了中低收入人群的住房問題，但對于一些剛踏上社會的年輕人來說，卻面臨著‘既無法納入到廉租房、經適房范疇也買不起房’的問題�！痹诜纸M討論的休會間隙，市政協(xié)委員、華東理工大學化學工程研究所所長朱家文這樣告訴記者。

　　朱家文說，自己周圍很多年輕教師參加工作時間短，工資較低，積蓄少，但還要擔起建立家庭、照顧老幼的責任，“以目前上海高企的房價，他們在購買生活急需的住房時面臨著極大的經濟困難，而這樣的人群在上海決不是少數(shù)。”朱家文表示，很多大學、很多行業(yè)性的園區(qū)都選擇將地址外遷，在這種情況下，可否考慮建造配套性的經濟適用房，來保障園區(qū)內那些剛剛踏入工作崗位的年輕人居有所屋�！斑@些園區(qū)、大學城很多都設在近郊，建設的成本會相對低廉。”

　　建立統(tǒng)一的保障房平臺

　　建言者：市人大代表徐益超

　　在接受晨報記者采訪時，市人大代表徐益超建議，可以建立統(tǒng)一的保障性租賃住房平臺�！皯�鼓勵社會力量參與到保障性住房的經營中來，包括社會團體、企事業(yè)單位、個人等。如可以先由社會力量認購部分配建、新建的經適房，在一定時間內作為保障性住房出租給符合條件的家庭，由政府給予租金補貼，而經營者則按照市場租金獲得收入，保證經營者達到市場平均受益率�！毙煲娉�說，“這樣的做法有很多好處，如可以將現(xiàn)在社會上一些閑置的房源利用起來，甚至包括一些地段較好的房源也能納入這一平臺。而租賃者則可通過平臺來選擇房源，這樣房源更加多樣化。此外，也能夠幫助政府解決保障性房源緊缺問題，而出售保障性房源的資金也可用于住房補貼�！�

　　市交通局：公交改公益，問題可能就解決了

　　對經濟適用房出現(xiàn)的配套設施不到位問題，市交通運輸和港口管理局有關負責人認為，根本原因還在于必須加快公交體制改革�！皩嶋H上，有關部門當初在建設經濟適用房的時候，就考慮到了交通配套的問題，以顧村為例，最初相配套的公交線就設置進去了，早班車早上6點多就開始運營，晚上也到很晚才結束。但居民從一開始到全面入住有一個過程，初期往往人數(shù)相對較少，一開始我曾到顧村去體驗過最早的早班車，當時一輛車上只有1-3名乘客，公交線難免虧損�！痹撠撠熑吮硎�，由于公交公司是市場化運作，因此在這種情況下自然不愿意增加班次、線路，“如果公交運營的定位是公益性的，那么就能在一開始就投入更多的公交資源。”

　　市房管局：顧村會規(guī)劃軌交站點

　　昨日在“擺攤會”現(xiàn)場，市住房保障和房屋管理局局長劉海生坦言，通常一些剛剛建成的小區(qū)的確存在著配套不夠齊全的矛盾，“實際上，經濟適用房在選址的時候就從整體進行了通盤考慮，尤其是周邊的交通配套問題，比如顧村地區(qū)今后也將規(guī)劃設軌道交通站點�！�

　　針對記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)的問題，劉海生表示，實際上，不同階段的公交客流量都有所不同，對于記者反映的這一問題，有關部門將根據(jù)交通研究所的測算，對目前公交客流量進行測算，從而根據(jù)實際情況對公交線路、班次進行一定的調整。

　　顧村：等公交車的時間趕得上等火車

　　位于寶山區(qū)的顧村，是上海經濟適用房的重要供應基地。顧村的經濟適用房已于去年三季度全面開工建設，不過顧村的交通問題一直困擾著許多已經入住的居民。

　　昨日上午，記者前往顧村實地調查后發(fā)現(xiàn)，顧村居民正受著直達市中心公交線路少，間隔時間普遍較長等困擾。

　　“我們這里去市中心，如果坐公交車不換車幾乎不可能，因為幾乎沒有一輛公交車可以直達市中心�！痹谖挥陬櫛甭飞系纳毓饣▓@門口，徐阿姨一見記者就抱怨說。

　　徐阿姨所在的韶光花園位于顧村板塊滬太路以東區(qū)域，那里集中了旭輝依云灣、圣卡洛鉑庭、豐水寶邸等大量新建和在建小區(qū)。從地圖上看，途經那片區(qū)域的公交線路不少，如702路終點站，761路、彭羅專線等。但遺憾的是，沒有一輛公交車可“爽氣”地直達市中心。

　　如果一定要只乘一輛公交車到市中心，也不是不可行，但這要付出大量的“體力勞動”。如到鐵路上海站，徐阿姨所在小區(qū)的居民必須步行近20分鐘到顧村菜場附近坐963路，“但我們每次去乘火車，都是提著大包小包的，拎著走完這段路實在很吃力。”徐阿姨說。

　　除了幾乎沒有直達市中心的公交車外，公交間隔時間長也是顧村居民反映比較集中的問題。徐阿姨說，自己經常乘坐的公交車中，間隔時間起碼在20分鐘左右�！拔页�761路時，曾連續(xù)兩天等了50分鐘左右才上了車。等一輛公交車的時間就像等火車一樣長�！�

　　在顧村板塊滬太路的西面，情況同樣如此。位于陸翔路上的“好日子大家園”以動遷安置居民為主。居民李小姐告訴記者，自己出門坐得最多的是寶山1路、527路和528路這三條公交線，但這三條線的平均間隔時間都不止20分鐘。

　　記者隨即在該小區(qū)門口體驗了一番漫長的等待：中午11時20分左右，當一輛寶山1路發(fā)車后，記者開始在站牌下等車。在寒風中佇立了超過25分鐘后，一輛寶山1路終于“姍姍來到”。

　　新政有效：去年二手房比新房多賣了4萬多套

　　盡管相比2007年，去年上海的二手房成交量大幅萎縮，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年上海二手房成交量已反超一手房。

　　業(yè)內人士對此分析認為，二手房成交量三年來首次超過一手房，主要是因為二手房受益于房產新政的程度高于一手房。

　　成交套數(shù)、面積雙超新房

　　根據(jù)上海臺慶房產統(tǒng)計，2008年上海一手住宅成交77099套，相比2007年下跌53.8%，二手住宅2008年成交120977套，盡管相比2007年下跌了34.1%，但成交量仍遠高于一手住宅。

　　不僅成交套數(shù)遠超一手房，二手房的成交面積也“遙遙領先”一手房。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟透露，2007年上海二手房成交量為1570萬平方米，一手房則為2080萬平方米；到了2008年二手房成交量縮至976萬平方米，一手房則只有897萬平方米。

　　臺慶房產副總經理陳史翎分析認為，二手房成交量之所以反超一手房，與去年10月底陸續(xù)出臺的系列房產新政有很大關系，“系列房產新政較大幅度地減免了交易稅費，相對而言，二手房受惠程度要大于一手房。另外，去年下半年以來的降價過程中，二手房的降價幅度比一手房來得大，二手房因此顯現(xiàn)出一定的價格優(yōu)勢�！�

　　陸騎麟則表示，二手房成交量超過一手房是因二手房有自己的區(qū)位優(yōu)勢，且周邊配套通常都比較成熟，“相對一手房來說，二手房可供挑選的余地更大。”

　　中心城區(qū)成交量都跌

　　盡管成交量超過了一手房，但去年上海二手房的成交量較2007年還是大幅下降。根據(jù)臺慶房產統(tǒng)計，2008年上海11個中心城區(qū)二手房成交量相較于2007年均創(chuàng)下三到四成跌幅。其中，靜安區(qū)跌去45.9%，創(chuàng)中心城區(qū)最大跌幅；徐匯區(qū)跌去31%，為相對最小跌幅。

　　陳史翎表示，從全市范圍來看，中心城區(qū)住宅交易更傾向于投資需求，尤其是內環(huán)以內�！白�2007年下半年二套房貸限制政策出臺以來，投資需求受到壓制，市場成交量開始逐漸向下。”陳史翎分析說，去年靜安區(qū)二手房成交量跌幅比較大，主要是因為靜安區(qū)歷來是傳統(tǒng)的中高檔住宅區(qū)，“即使是同樣類型的老公房，因為地段的原因，均價也會遠高于徐匯、長寧等其他中心城區(qū)，所以靜安區(qū)內樓市投資需求比重一直居高不下。一旦投資客退場，該區(qū)域受影響就較大。”

　　對徐匯區(qū)二手房交易量跌幅相對較小，陳史翎表示，導致這一結果主要與徐匯區(qū)自住型需求的適當支撐有關，“徐匯區(qū)的田林、龍華、南站長橋等板塊老公房分布較廣，供應體量大，且已發(fā)展成為成熟的成片住宅區(qū)，無論價格、交通還是生活便捷程度，都比較受自住需求購房者的青睞。”

　　中環(huán)以內樓盤泡沫不是很大

　　上海房價仍有合理下降空間

　　建言者：市政協(xié)委員祁紅衛(wèi)\(上海長風地產有限公司副總經理\)

　　“目前樓市還處在房產商與購房者之間的博弈階段�，F(xiàn)在關鍵要看房地產商前期賺到的豐厚利潤還能維持多久�！弊蛉障挛纾�談及目前上海樓市的價格問題，市政協(xié)委員、上海長風地產有限公司副總經理祁紅衛(wèi)表示。

　　祁紅衛(wèi)分析說，房價上漲的主要原因是近幾年海內外熱錢推波助瀾所造成的各類生產成本急劇上升�！耙浴�普陀區(qū)長風地塊’為例，2004年底該區(qū)域內土地出讓樓面價格約在每平方米3000元上下，2008年初該區(qū)域內的‘4號東南地塊’竟然飆升至每平方米17000元�！�

　　對目前上海的房價，祁紅衛(wèi)表示，由于遭遇全球性的經濟危機，部分房地產商因資金成本過高或后續(xù)資金不足，開始轉讓一定數(shù)量的土地項目或延期開工一些項目，“盡管如此，比較有實力的房地產商因為前期積累的巨額利潤，仍可以作出戰(zhàn)略調整，通過退出二線城市等手段來力保上海、北京等一線城市�！�

　　祁紅衛(wèi)表示，房地產商的暴利時代已階段性結束，“就目前而言，上海房價相對于居民實際收入水平仍相當高，存在合理的下降空間�！逼罴t衛(wèi)分析說，由于土地資源的稀缺性，上海中心城區(qū)中環(huán)線以內樓市泡沫不是很大(極個別超常樓盤除外)，中環(huán)以外房產價格依然相當虛高�！半S著國家各類房地產政策出臺，今年房價整體將呈理性回歸和成交復蘇階段�！�

　　中心城區(qū)的房子最好留給年輕上班族

　　建言者：市政協(xié)委員萬雯娟\(上海愛建股份公司房地產分公司總經理\)

　　一邊是老年人在中心城區(qū)內獨守老公房，一邊是年輕人買不起市區(qū)內的房子。針對這一問題，來自民建的市政協(xié)委員、上海愛建股份有限公司房地產分公司總經理萬雯娟提議，上海可以借鑒國外經驗，由政府牽頭大力發(fā)展建設郊區(qū)的“老年社區(qū)”。

　　萬雯娟建議說，中心城區(qū)內獨居的老年人可以將自己的房產以信托方式賣給國家，然后集中住進政府興辦的“老年社區(qū)”，“老年人在‘老年社區(qū)’內可以享受到醫(yī)療、護理、旅游等方面的統(tǒng)一服務，另外在社區(qū)內老年人還可以加強相互之間的交流。”

　　萬雯娟表示，之所以會有這個想法，是因為自己最近聽說了身邊的一個故事：一位獨居阿姨因病在家去世，鄰居直到第二天才發(fā)現(xiàn)。

　　“中心城區(qū)內獨居的老人數(shù)量很大，我們現(xiàn)階段的扶助措施，相對來說治標不治本。”萬雯娟表示，老年人對交通的需求相對較小，搬到郊區(qū)環(huán)境更好的地方居住不會影響老年人的生活和治療，“騰出的住房空間能解決不少在市區(qū)內上班市民的住房剛性需求。而老年人將房產信托后，每年的利率收益足以讓他們支付‘老年社區(qū)’的租房費用�！�

　　萬雯娟還表示，自己在美國和日本都看到了許多成熟的老年社區(qū)案例，“對日漸國際化的上海來說，四個左右的大型‘老年社區(qū)’是未來社會養(yǎng)老的發(fā)展方向，也能起到市區(qū)房源的合理調配�！�

　　放寬容積率，中心區(qū)棚戶舊區(qū)一定能改造好

　　建言者：市政協(xié)委員朱建國\(上海大統(tǒng)房地產開發(fā)有限公司總經理)

　　對目前樓市出現(xiàn)的持幣觀望狀態(tài)，來自民革的市政協(xié)委員、上海大統(tǒng)房地產開發(fā)有限公司總經理朱建國表示，相比全國房價，上海房價的水分比較小。

　　朱建國透露，在今年“兩會”上，自己提出的一項提案《攻堅克難，消滅城市“補丁”———關于解決本市中心城區(qū)小地塊舊區(qū)改造難》———就是希望有關部門放寬政策，鼓勵加快中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造，由此提升相關地段的房產價值。

　　“比如鎮(zhèn)寧路靠近萬航渡路，還有延安路旁的陶家宅地區(qū)，都是繁華城區(qū)中的棚戶舊區(qū)，非�！�醒目’�！�

　　朱建國表示，自己的提案就是針對盧灣、黃浦、靜安、徐匯等中心城區(qū)內存在的棚戶舊區(qū)。

　　對于這些歷史遺留下來的“補丁”，朱建國表示，一個重要原因是，目前商業(yè)辦公樓宇容積率導致開發(fā)商難有盈利空間，“如果政府可以秉持‘特事特辦’的原則，根據(jù)每個地塊的特定條件把容積率要求適當放寬，則可推進這些死角地區(qū)的改造�！�

　　對于這些“補丁”地區(qū)的舊房改造，朱建國表示，因為地塊狹小，開發(fā)商在開發(fā)時可個性化開發(fā)，“加上這些舊房處在黃金地段，只要政策放寬些，就一定可以建出外形美觀，并且性價比高的微型樓盤。”

　　“這些地塊不大、所需單個項目資金小，投資建成的速度也快。與此同時，摘除這些‘補丁’，也會讓周邊的房地產項目升值�！敝旖▏�表示。(李芹 閻云飛 謝磊 李欣欣)