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宏觀經(jīng)濟運行存在周期性波動的規(guī)律,房地產(chǎn)業(yè)作為各國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,也具有周期性變動的特征。中國銀行發(fā)布報告認為,目前隨著全球經(jīng)濟和我國經(jīng)濟增長開始處于下降周期,我國房地產(chǎn)市場也開始進入調(diào)整。同時,前期支撐我國房價快速上升的因素已經(jīng)發(fā)生變化,也決定了短期內(nèi)全國房地產(chǎn)市場難有起色。
從供給方面看,未來兩年商品房供給充足,空置率有所上升。另外,今后兩年,大批經(jīng)濟適用房、兩限房、廉租房的上市將直接增大住房供應(yīng)量。
從需求方面看,對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和信貸緊縮使所謂剛性需求有所減弱。投資需求受到極大抑制,在當(dāng)前房市低迷以及投資成本提高的情況下,房地產(chǎn)投資性需求已被逼出市場。信貸緊縮導(dǎo)致購房需求的實際購買力下降。在目前房市低迷和信用緊縮的情況下,銀行因擔(dān)心斷供的信用風(fēng)險上升開始主動壓縮住房按揭貸款,居民因擔(dān)心房價持續(xù)下降導(dǎo)致購房意愿下降也減少了對住房按揭貸款的需求。住房按揭貸款供給和需求的減少將使房價上漲乏力。
人民幣升值放緩也導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)吸引力下降。在中國經(jīng)濟增長開始趨于下降的背景下,人民幣NDF價格已經(jīng)出現(xiàn)貶值預(yù)期,相對美元資產(chǎn)而言人民幣資產(chǎn)的吸引力正在降低,如果人民幣升值預(yù)期改變將促使熱錢拋售中國資產(chǎn)變現(xiàn),進而對房價產(chǎn)生下降壓力?傊,經(jīng)濟下行周期將使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求的局面,對房價產(chǎn)生下降壓力,但由于全國房地產(chǎn)市場整體來看泡沫程度不大,因此,全國平均房價未來調(diào)整幅度不會太深。
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