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　　⊙王震宇 瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部主管

　　今年最可能會(huì)影響房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的現(xiàn)象就是人民幣升值的預(yù)期再度升溫，而屆時(shí)熱錢爭(zhēng)相流入購(gòu)買人民幣資產(chǎn)和政府進(jìn)一步“限外”的情況都可能出現(xiàn)。回想2006到2008年人民幣升值的時(shí)候，有很明顯的熱錢流入中國(guó)市場(chǎng)的情況，而現(xiàn)在期貨市場(chǎng)內(nèi)基本上是預(yù)計(jì)今年人民幣會(huì)再升3%到5%，這就會(huì)導(dǎo)致很多的熱錢出現(xiàn)，進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)投資。另外現(xiàn)在幾乎沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)像中國(guó)這樣能夠有持續(xù)上升的動(dòng)力，所以外資可能還會(huì)繼續(xù)向這個(gè)方向流過(guò)來(lái)，“限外”方面會(huì)有一些壓力，政府方面應(yīng)早作準(zhǔn)備。

　　其他的政策方面，是有保有壓的，而投資性的住房今年可能會(huì)面臨一定程度的下降風(fēng)險(xiǎn)，在這樣的情況下，我們預(yù)測(cè)今年的房?jī)r(jià)應(yīng)該是平穩(wěn)，但是成交量會(huì)跌兩三成，如果政策力度再加大的話，則會(huì)有更大的下降。這個(gè)理由很簡(jiǎn)單，大家知道，去年新增信貸10萬(wàn)億元，而今年就只有7萬(wàn)億至8萬(wàn)億元，再就是利率面臨上浮，所以在這樣的情況下，購(gòu)買力肯定比去年低很多。

　　至于中國(guó)房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫的問(wèn)題，我們的判斷是現(xiàn)在沒(méi)有。因?yàn)榕菽�的出現(xiàn)有三方面成因：一是很多人在熱炒，2009年跟2007年的暴漲是有很大區(qū)別的，基本上看不到某某人又買了多少棟賺了多少錢之類的報(bào)道，這樣的新聞報(bào)道相對(duì)2007年來(lái)說(shuō)少了很多；二是制造泡沫需要非常多的信貸支持，去年的確信貸猛增，但今年應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)這樣的情況了；三是價(jià)格和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的因素完全脫離，與2007年相比，2009年的房?jī)r(jià)是上升了不少，但買房融資成本下降了一半，這還沒(méi)算上收入的增長(zhǎng)。可見(jiàn)三大成因里面有兩個(gè)不成立。

　　當(dāng)然，沒(méi)有泡沫并不意味著沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。今年由于政策存在不確定性，政策成為影響市場(chǎng)的最大因素。我們今年給投資者的預(yù)期和建議，也是盡量以避險(xiǎn)為主，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)正在增加，很多開(kāi)發(fā)商還是在去年牛市的心態(tài)下，如果政策打壓，其行動(dòng)又稍微過(guò)火的話，就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。

　　所以我們覺(jué)得能夠盡快賣樓、又賣得多賣得快的那些開(kāi)發(fā)商，今年的防守性就強(qiáng)很多。另外就是那些全國(guó)化布局的開(kāi)發(fā)商，在整體市場(chǎng)不能夠繼續(xù)增長(zhǎng)的情況下，他們抵御市場(chǎng)下調(diào)的能力就比僅發(fā)展到個(gè)別城市的那種小開(kāi)發(fā)商好很多。而今年由于政策的傾斜，二、三線城市會(huì)比較好一些，一些開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)在這方面大有作為，也對(duì)他們未來(lái)的盈利會(huì)有很大幫助。