恒大地產(chǎn)H股上市面臨三大風(fēng)險 或蹈破發(fā)覆轍——中新網(wǎng)

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    恒大地產(chǎn)H股上市面臨三大風(fēng)險 或蹈破發(fā)覆轍
2009年10月19日 17:32 來源:人民網(wǎng) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  今日,備受關(guān)注的恒大地產(chǎn)正式進行路演。據(jù)恒大最新發(fā)布的招股書披露,10月19日正式路演后,將于本月22-28日進行公開發(fā)售,最快11月5日掛牌上市。伴隨對近期熱錢涌入香港的極大預(yù)期,以及H股走勢已較9月有了較大反彈的利好,恒大地產(chǎn)也面臨著IPO破發(fā)等三大風(fēng)險。

  或蹈破發(fā)覆轍

  10月以來,已有恒盛和寶龍兩家內(nèi)地房企登陸H股,加上恒大地產(chǎn)、花樣年、明發(fā)集團、禹洲集團、卓越地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和和佳兆業(yè)等一批已通過聆訊或正在排期聆訊的內(nèi)地房企,今年四季度,港股將上演一場資本爭奪大戲。

  不過,之前內(nèi)地在港最新上市的企業(yè)表現(xiàn)并不如人意。包括中冶、利郎、匹克、華南城等在內(nèi)的公司上市首日都以破發(fā)收場,前期被看好的恒盛地產(chǎn)10月2日開盤首日即大跌14.6%,成為第五只破發(fā)的內(nèi)地新股。

  而最后延期發(fā)行,調(diào)低發(fā)行價的寶龍地產(chǎn)雖然逃過了首日破發(fā)命運,但也在第四個交易日跌入破發(fā)團隊。

  一連串內(nèi)地新股的破發(fā)表現(xiàn),如陰云般籠罩在所有即將登陸H股的內(nèi)地企業(yè)頭上,顯然也將對投資者信心造成影響,這無疑為即將在H股掛牌的恒大地產(chǎn)埋下了隱患。

  恒大本次上市最大的亮點是極其低廉的土地成本,據(jù)招股書顯示,截止2009年9月30日,恒大地產(chǎn)土地儲備5120萬平方米,平均土地成本僅為445元/平方米。但土地成本優(yōu)勢并未提升恒大地產(chǎn)的毛利率,2009年上半年,恒大地產(chǎn)銷售成本10.89億元,占期內(nèi)總收入的66.6%;毛利率達到33.4%,但與2008年同期的37.2%相比仍有所下滑。

  為降低破發(fā)風(fēng)險,恒大或?qū)⒔档驼泄蓛r格,據(jù)路透社最新報道,恒大地產(chǎn)的香港首次公開發(fā)行擬籌資最高60.5億港元, 集資規(guī)模由原先市場傳出的78-117億港元有較大的縮水。調(diào)低招股價意味著降低其融資額,《投資者報》援引一位分析人士的話說:“融資規(guī)模的縮減將影響相關(guān)公司明年的項目和投資規(guī)劃,并可能導(dǎo)致企業(yè)借款增加,成本上升!

  恒大地產(chǎn)最后能否徹底打破破發(fā)魔咒,挽回內(nèi)地新上市房企在港IPO寒流,還有待觀察。

  債務(wù)壓力待解

  對于資金密集性較強的內(nèi)地房企而言,更實際的問題是債務(wù)壓力問題,債務(wù)問題將直接影響機構(gòu)和投資者對企業(yè)的估值和判定。土地儲備破5000萬平方米的儲地王、基本面看起來較佳的恒大地產(chǎn)仍然面臨著不小的債務(wù)壓力。

  據(jù)恒大招股書顯示,截至2009年6月30日,恒大地產(chǎn)未償還的銀行借款達101.7億元人民幣,與2008年度末的104.4億元基本持平(2006年、2007年分別為22.5億元和95.6億元)。同時,截止2009年6月30日,恒大地產(chǎn)應(yīng)付賬款累計達51.22億元人民幣,亦高出2008年全年44.6億元的數(shù)據(jù)。目前,恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)364.5億元,負債總額274.4億元,資產(chǎn)負債率為75.2%。這與H股表現(xiàn)較好的中海地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)分別只有13.2%和32%的凈負債率比負載壓力要高得多。

  野村證券房地產(chǎn)高級分析師李烈偉認為,相對于金融危機之前,目前海外投資者看待內(nèi)地房企IPO更加理性,“投資者意識到,單純用土地儲備來對企業(yè)進行估值是有問題的”。

  去年恒大上市失敗后為融資而進行的私募也即將到期,《東方早報》的一片報道揭露,在香港第一次上市沒有成功的恒大地產(chǎn)融資成本相當(dāng)高昂,其私募借款成本高達年利率40%以上。如果全部按照上述利率計算,公司無疑將背上沉重的財務(wù)負擔(dān)。

  人民網(wǎng)記者曾在今年兩會期間采訪過恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印,對于早前市場流傳恒大地產(chǎn)已技術(shù)破產(chǎn)的傳言,許家印給予了否認,他稱恒大成立13年來所有銀行貸款從未有過逾期還款的情況。

  但據(jù)《中國金融報》報道,去年底為了度過2007年拿地和2008年金融危機,不排除有欲上市企業(yè)曾無奈之下接受條件苛刻的對賭協(xié)議。私募投資基金顧問薩穆杰表示,對賭協(xié)議讓申購新股的機構(gòu)投資者產(chǎn)生顧慮。盡管部分對賭協(xié)議規(guī)模不大,上市企業(yè)不需要公布,但機構(gòu)投資者會通過其他途徑了解情況,考慮對賭協(xié)議給整個公司的估值帶來的影響。

  另據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》援引某國內(nèi)大型券商分析師的分析,近期上市或擬上市的內(nèi)地民營房企都有一個特點,就是為了還私募而上市集資,因此他本人對恒大不太看好。

  市場前景仍不明朗

  拿地——上市圈錢——擴大規(guī)!偃﹀X融資,這是房地產(chǎn)企業(yè)最普遍的運作模式,而上市融資是最為關(guān)鍵的一環(huán)。

  2007年下半年,香港恒生指數(shù)一度超過30000點,但恒大地產(chǎn)錯過此輪行情,2008年3月,恒大地產(chǎn)到香港進行全球路演并公開招股。令人意想不到的是,國際金融危機的爆發(fā)讓恒大地產(chǎn)在當(dāng)時陷入了無人認購的尷尬,被迫宣布暫停IPO。

  于是,擺脫首次香港IPO失利的陰影、在眾多的內(nèi)地地產(chǎn)股中脫穎而出,成為恒大重啟IPO的關(guān)鍵。10月9日,一份由克爾瑞、中國房地產(chǎn)測評中心、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》出現(xiàn)在公眾視野,在該排行榜上,恒大前三季度銷售面積、第三季度銷售額赫然位列第一,超越了萬科,完成了一次完美的彎道超車。一時間“領(lǐng)跑樓市”、“擊敗萬科”、“全面稱王”等報道鋪天蓋地,這為其再次IPO具備了輿論條件。

  然而,房地產(chǎn)銷售在經(jīng)歷近半年的“回暖”行情后,全國房地產(chǎn)市場在三季度再次進入了銷售僵局,“金九”褪色,“銀十”遇冷,全國各地區(qū)銷售量普遍走跌,房市新一輪的降價預(yù)期也正在醞釀,低迷的銷售正在加深資本市場對內(nèi)地房產(chǎn)股的風(fēng)險意識,在此背景下的漂亮戰(zhàn)績,是否另有隱情呢?

  《證券市場周刊》一篇揭露性的文章指出,所謂恒大業(yè)績晉級房地產(chǎn)帶頭大哥的報告是“利益共同體拔刀相助”。據(jù)該刊報道:“由公開資料可查,2007年12月7日,恒大地產(chǎn)與易居中國正式簽訂全國項目銷售代理及市場研究戰(zhàn)略合作協(xié)議。簽約內(nèi)容涉及恒大全國20余個房地產(chǎn)項目銷售代理權(quán)。值得注意的是,上文提到的今年年中的銷量排行榜是國內(nèi)首份。其誕生的時間與恒大地產(chǎn)的上市步伐太吻合了。而且剛出的第二份還制造出了一種恒大‘趕超群雄'的情節(jié)!

  《證券市場周刊》評論認為:如果一系列的“裝扮”令恒大上市時得到溢價的話,這類扮靚業(yè)績、透支未來的行為,必然會由投資者來埋單。

  對此有網(wǎng)友指出,由于內(nèi)地房地產(chǎn)市場銷售突然轉(zhuǎn)向,香港資本市場近期也開始發(fā)生轉(zhuǎn)變,市場對內(nèi)資房地產(chǎn)股的風(fēng)險偏好降低,恒大地產(chǎn)不斷打造企業(yè)全新形象,表面上看是希望贏取投資者的信心,實際上其未來收益的不明朗性反而加重了投資者的擔(dān)心。(記者 劉陽)

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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