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1月22日,北京市國土局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)我市閑置土地清理處置問題的公告》,公示了被暫停在北京拿地的8家開發(fā)商,超過一年的住宅用地尚未開工的19個項目。曾拿下去年雙料地王的大龍地產(chǎn)赫然在列,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,大龍地產(chǎn)被暫停拿地資格,不僅說明政府對整治土地市場的決心,也說明以往市場存在的一些潛規(guī)則、陋習(xí)正在被改變。
昔日地王暫被“停牌”
“您好,歡迎您致電大龍地產(chǎn),本公司是北京市實力雄厚的房地產(chǎn)上市開發(fā)企業(yè),以打造精品住宅提供精品服務(wù)為己任……”撥通大龍地產(chǎn)公司資料上留的電話,聽筒里傳來等待提醒,但正是這家實力雄厚的房地產(chǎn)上市開發(fā)企業(yè),近日遭到北京市國土局的紅牌警告——因為欠繳地價款,被暫停其在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格。
大龍地產(chǎn),這家順義區(qū)政府直屬的上市房地產(chǎn)企業(yè)再次成為公眾關(guān)注的焦點,據(jù)上一次因拿下2009年雙料地王成為焦點相距僅兩個月。
2009年1月20日,經(jīng)過190輪的競拍后,名不見經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)力克保利、龍湖、百仕達(dá)等地產(chǎn)大鱷,以50.5億元競得順義天竺地塊,使得該地塊成為總價、單價雙料地王,直到今年1月21日中海地產(chǎn)以59.7億元打破了其總價紀(jì)錄,但2.986萬元/平方米的單價紀(jì)錄至今尚未有人打破。
1月25日晚,大龍地產(chǎn)發(fā)布公告,稱該公司“將于近期積極籌措資金,交納地價款,以恢復(fù)開發(fā)公司在北京市土地交易市場新的土地出讓交易活動的資格”。但同時表示,“公司目前土地儲備能夠支撐公司未來幾年的發(fā)展需要,而且公司近期亦無在北京土地交易市場拿地的意向”。
-深層分析
觸及“熟米飯”模式
在業(yè)內(nèi)看來,從資本結(jié)構(gòu)看,大龍地產(chǎn)顯然不具備拿地的資金實力,跟資本雄厚的保利、龍湖等地產(chǎn)大鱷相比,無論資本還是名氣,都相差懸殊,但最后恰恰是名不見經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)以50.5億的天價拿下了這塊地。當(dāng)時就有開發(fā)商告訴記者,大龍肯定無法在規(guī)定期限內(nèi)繳清地價款,很可能會利用跟當(dāng)?shù)卣奶厥怅P(guān)系拖延付款時間或者改變付款規(guī)則。
現(xiàn)在,大龍地產(chǎn)果然未能按付款規(guī)則如期付款,并遭暫停拿地的處罰。
采訪中,多位業(yè)內(nèi)人士都提及,如果這塊地不是地王,類似的情況很可能就成功了。大龍地產(chǎn)被“停牌”披露了土地市場拿地的一層潛規(guī)則——“熟米飯”模式,即在判斷土地市場供不應(yīng)求的前提下,不惜血本拿下優(yōu)質(zhì)土地,占上位子,然后再八仙過海各顯其能地進(jìn)行各種公關(guān),實現(xiàn)如延期付款、改變付款規(guī)則、更改規(guī)劃指標(biāo)、更改用地性質(zhì)等目的。
-業(yè)內(nèi)觀點
實際效果有限
很顯然,在樓市調(diào)控的大背景下,此次公示,政府希望嚴(yán)格土地出讓合同管理,進(jìn)一步加強(qiáng)本市閑置土地處置,對不尊重“游戲規(guī)則”的開發(fā)商嚴(yán)重警告,通過社會監(jiān)督規(guī)范土地市場,但對這樣的警示真正能發(fā)揮多大的作用,業(yè)內(nèi)卻給予了不同看法。
某大型開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,政府此舉是正確的,不能鼓勵、縱容類似的現(xiàn)象,但這次公示的表面意義大于實際作用。
地產(chǎn)獨立評論人、社會學(xué)博士王智中也認(rèn)為在現(xiàn)行的制度下,政府部門的警示作用不大,“如果被暫停拿地資格的企業(yè)想拿地的話非常簡單,只需要重新注冊一個子公司即可。大龍不能拿,小龍可以上。”
上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為:“需要審視的是,如何避免出現(xiàn)同樣的情況,畢竟如果當(dāng)時這塊土地是由百仕達(dá)、龍湖或者保利這樣的企業(yè)拿下來,肯定不會出現(xiàn)拖欠地價款的現(xiàn)象!
據(jù)了解,按照目前的土地競價原則,任何單位或個人,只要繳納了保證金,就可以參與競價。這種無差別的競價模式雖然體現(xiàn)了公平性,但是卻為開發(fā)企業(yè)或個人“以小搏大”提供了機(jī)會。
-后期思考
地王的三種可能
大龍被停牌固然是焦點,但更多人更關(guān)心的還是昔日的雙料地王究竟如何收場。
有業(yè)內(nèi)人士指出,現(xiàn)在無非是三種情況,第一,大龍地產(chǎn)在4個月內(nèi)籌到了資金,土地開發(fā)權(quán)依然是大龍的;第二,經(jīng)過政府公關(guān),大龍地產(chǎn)最終改變了付款期限,在4個月內(nèi)籌到大部分資金,并承諾在一定時間內(nèi)繳納剩余資金,土地開發(fā)權(quán)仍歸大龍;第三,大龍地產(chǎn)無法籌到資金,該地塊被收回并重新推向市場,由各家企業(yè)重新競拍。
第一種情況,大龍地產(chǎn)傾其全力籌到地價款,但項目開發(fā)仍需大筆資金,資金何來?大龍如何保證把產(chǎn)品順利推向市場?有開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人提出質(zhì)疑,以目前該地塊的地價計算,最終產(chǎn)品售價將在5萬元以上,但以大龍地產(chǎn)以往開發(fā)的產(chǎn)品看,大龍地產(chǎn)是否有能力成功打造出5萬元單價以上的高端項目?
如果是第二種情況,不僅同樣存在第一種情況的疑問,而且,會產(chǎn)生更為惡劣的社會影響,甚至縱容類似情況發(fā)生。
如果第三種情況出現(xiàn),昔日地王重現(xiàn)江湖,是否還能引起諸多地產(chǎn)大鱷進(jìn)行爭奪?有曾經(jīng)競標(biāo)過該地塊的開發(fā)商表示,屆時將視市場和企業(yè)節(jié)奏而定是否重新參與競價,價格也許重新考慮。
本報記者 魯歡
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