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　　8月17日～23日，全市成交商品房4267套，環(huán)比增長(zhǎng)4.43%。其中，二手房成交量延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，成交量環(huán)比減少1.93%，但一手房市場(chǎng)成交有所回升。受市場(chǎng)供應(yīng)增多帶動(dòng)，上周全市成交一手房1264套，環(huán)比勁增23.44%。預(yù)計(jì)下半年樓市供應(yīng)量會(huì)大幅增長(zhǎng)，這將進(jìn)一步帶動(dòng)全市一手房成交量的回升，同時(shí)有利于推動(dòng)樓市價(jià)格回歸理性。

　　推盤(pán)加速 供應(yīng)有保障

　　價(jià)漲量跌逼走置業(yè)者房?jī)r(jià)或?qū)⒒胤�(wěn)

　　經(jīng)歷6、7月份的供應(yīng)空檔之后，目前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始加大推盤(pán)力度，全市一手房供應(yīng)量出現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，特別是一些大盤(pán)的入市，有效地緩解了之前供應(yīng)不足的緊張局面。本月截至24日，全市新開(kāi)樓盤(pán)12個(gè)，加推項(xiàng)目約有10個(gè)，其中房源數(shù)量超過(guò)1000套的大盤(pán)有3個(gè)，分別是畔山御景花園、佳兆業(yè)上品雅園及振業(yè)巒山谷。另外，金地上塘道花園也貢獻(xiàn)了900余套房源。受這些大盤(pán)帶動(dòng)，本月全市新增房源套數(shù)達(dá)6716套，環(huán)比增長(zhǎng)136%，比6月份低點(diǎn)增長(zhǎng)3倍有余，新增房源套數(shù)甚至已經(jīng)超過(guò)了5月份峰值。5月因?yàn)榇航粫?huì)的帶動(dòng)，市場(chǎng)供應(yīng)量往往會(huì)相對(duì)較高，8月并非傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，供應(yīng)量出現(xiàn)如此放量，表明下半年樓市供應(yīng)有充分保障，一些區(qū)域甚至可能會(huì)出現(xiàn)新盤(pán)集中放量的局面。

　　根據(jù)2007年至2009年的深圳市住房建設(shè)規(guī)劃，深圳每年計(jì)劃建設(shè)的商品房建筑面積分別為1140萬(wàn)平方米、988萬(wàn)平方米、810萬(wàn)平方米，按照上述建設(shè)計(jì)劃粗略估算，今年全年商品房批售面積可以達(dá)到900萬(wàn)平方米以上，全年新房批售面積約為700萬(wàn)平方米。這些潛在的市場(chǎng)供應(yīng)能力有可能在下半年集中釋放出來(lái)，從而使樓市迎來(lái)一個(gè)供應(yīng)高峰時(shí)期。預(yù)計(jì)8～12月份全市新房批售面積會(huì)有較大幅度增加，供應(yīng)總量有望達(dá)到1～7月的1.7～2.5倍。

　　價(jià)漲量跌逼走置業(yè)者

　　受成交量大幅上升帶動(dòng)，上半年全市樓價(jià)出現(xiàn)新一輪高速上漲行情。巨大的購(gòu)房負(fù)擔(dān)最終會(huì)逼走潛在消費(fèi)者。實(shí)際上，從6月份開(kāi)始，一手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯量?jī)r(jià)背離的趨勢(shì)。6、7月份，全市一手房成交量每月環(huán)比增幅分別為-14%、-17%；同期，全市一手房均價(jià)環(huán)比增幅分別為16%、6%，呈現(xiàn)價(jià)漲量跌走勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)或?qū)⒒胤�(wěn)

　　回顧本輪樓市復(fù)蘇過(guò)程，我們發(fā)現(xiàn)一條客戶(hù)流向路徑：樓市復(fù)蘇發(fā)端于一手房市場(chǎng)，受政策調(diào)控刺激，一手房市場(chǎng)成交量率先回升，一手房市場(chǎng)的復(fù)蘇又進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)看多預(yù)期，帶動(dòng)二手房成交量迅速增長(zhǎng)；成交量的上升推動(dòng)樓價(jià)大幅上漲，價(jià)格漲幅超出消費(fèi)者承受能力，部分一手房市場(chǎng)客戶(hù)不得不轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)，造成一手房成交量回落，而同期二手房成交量卻持續(xù)上升，最終，二手房?jī)r(jià)格也被推高到難以接受的地步，購(gòu)房者退回觀望狀態(tài)，二手房成交量開(kāi)始回落。

　　從上述客戶(hù)流向路徑分析，二手房成交量的回落即意味著潛在購(gòu)房者的最終離場(chǎng)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)調(diào)查，7月份客戶(hù)數(shù)量有較明顯的減少，降幅約為一至二成�？蛻�(hù)端需求已經(jīng)釋放出下降信號(hào)，同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)潛力又面臨集中上市的可能，基于這種供求關(guān)系微妙變化的考慮，美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為在今年接下來(lái)的幾個(gè)月內(nèi)，樓價(jià)已很難持續(xù)上半年的強(qiáng)勁漲勢(shì)，其表現(xiàn)應(yīng)當(dāng)會(huì)趨于穩(wěn)定，甚至可能出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)。但是，對(duì)于樓價(jià)可能的回調(diào)預(yù)期，并沒(méi)有太多樂(lè)觀，在國(guó)家宏觀政策面沒(méi)有出現(xiàn)大幅調(diào)整的情況下，價(jià)格下調(diào)的幅度不會(huì)很大，價(jià)格回調(diào)的形式主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商讓利優(yōu)惠措施的增多及買(mǎi)家議價(jià)能力的上升。

　　在經(jīng)歷2007年、2009年的上漲后，深圳的樓價(jià)已經(jīng)開(kāi)始逐步被市場(chǎng)認(rèn)可，從長(zhǎng)期看，土地供應(yīng)的不足、城市化的持續(xù)、交通條件的改善、居民收入的提高、深港房?jī)r(jià)的巨大差異等因素，依然會(huì)推動(dòng)深圳樓價(jià)向上攀升。