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　　上周末，表現(xiàn)平淡的東莞城區(qū)樓市突然熱鬧起來，光大地產(chǎn)屬下兩個(gè)全新中小戶型項(xiàng)目景湖時(shí)代城、黃旗印象于同一天以開放售樓部的形式進(jìn)行“市場問路”，吸引了過千客戶到現(xiàn)場咨詢，由此正式揭開中小戶型項(xiàng)目集中惡戰(zhàn)“金九銀十”的序幕。

　　記者了解到，除了光大以上兩個(gè)全新項(xiàng)目外，曾經(jīng)在上半年城區(qū)市場一度瀕臨“斷貨”的中小戶型新品將在9月~10月集中上市，而且項(xiàng)目所在區(qū)域幾乎都集中在南城區(qū)。

　　預(yù)計(jì)下半年陸續(xù)現(xiàn)身的近10個(gè)中小戶型項(xiàng)目新品總量將超過5000套，絕跡樓市近兩年的中小戶型產(chǎn)品“推售惡戰(zhàn)”隨著“金九銀十”樓市銷售節(jié)點(diǎn)的到來一觸即發(fā)。

　　市場現(xiàn)象

　　中小戶型產(chǎn)品扎堆入市

　　記者從各大開發(fā)商處了解到，雖然各大中小戶型項(xiàng)目新品推售的具體時(shí)間還未有定論，但計(jì)劃趕在9~10月扎堆入市的產(chǎn)品非常多。

　　光大景湖時(shí)代城、黃旗印象已確定在近期正式開售，中信地產(chǎn)的凱旋國際、協(xié)和廣場也預(yù)定在“金九銀十”推出，而第一國際最后一期公寓、天誠康橋二期天誠國際、上東鉑金名座等項(xiàng)目新品近日都在計(jì)劃認(rèn)籌預(yù)熱活動(dòng)中，預(yù)計(jì)在9月將全面開售。

　　萬科即將在南城推出的新品金域華府雖然還沒有太多的市場動(dòng)作，預(yù)計(jì)在下半年也趕得上這撥“中小戶型推售潮”。

　　據(jù)粗略預(yù)計(jì)，除了以上新推的8個(gè)中小戶型項(xiàng)目，如果加上目前城區(qū)在售的中小戶型產(chǎn)品及即將推售的大項(xiàng)目尾貨產(chǎn)品，預(yù)計(jì)下半年陸續(xù)入市的中小戶型產(chǎn)品總量將超過5000套。東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司營銷中心研發(fā)部副經(jīng)理雷非非表示，僅90平方米以下的戶型在9~10月就會(huì)有700多套產(chǎn)品推出，競爭相當(dāng)激烈。

　　部分項(xiàng)目提早入市搶客

　　記者了解到，為了避開9~10月項(xiàng)目開售高峰期，目前許多開發(fā)商都在醞釀著提前開盤搶奪市場先機(jī)，部分已達(dá)到現(xiàn)樓銷售條件的樓盤如光大兩個(gè)新品項(xiàng)目、第一國際最后一批公寓產(chǎn)品等都趕在8月底就提前進(jìn)行認(rèn)籌蓄客活動(dòng)。

　　而近段時(shí)間由于中小戶型產(chǎn)品缺貨，許多相關(guān)產(chǎn)品如中信風(fēng)云匯、德方斯及第一國際等在銷售方面都有上佳表現(xiàn)，也加劇了開發(fā)商提前推貨的迫切心情。

　　相關(guān)項(xiàng)目代理商表示，2007年下半年東莞市場也曾出現(xiàn)過中小戶型項(xiàng)目集中上市的情況，但今年這波中小戶型推售熱潮的競爭強(qiáng)度及壓力遠(yuǎn)比2007年大，有條件開售的項(xiàng)目現(xiàn)在都爭分奪秒搶先機(jī)搶客戶。

　　后市預(yù)測(cè)

　　50~90平方米會(huì)熱銷

　　陳強(qiáng)認(rèn)為，從東莞目前的置業(yè)現(xiàn)狀來看，東莞最好賣的產(chǎn)品都沒有脫離80~120平方米這個(gè)戶型區(qū)間。隨著置業(yè)低齡化出現(xiàn)，加上在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，更多過渡性首次置業(yè)者會(huì)選擇80平方米的房子，50~90平方米的產(chǎn)品也非常好賣。

　　從這一點(diǎn)講，東莞下半年的樓市中，這個(gè)檔次的產(chǎn)品對(duì)投資者和剛性需求者都有吸引力。

　　量價(jià)只能溫和上漲

　　金地集團(tuán)東莞公司總經(jīng)理謝文云認(rèn)為，東莞樓市下半年新推上市的項(xiàng)目很多，但即使項(xiàng)目再多，土地交易活躍，也不可能出現(xiàn)像上半年一樣的爆發(fā)性增長。

　　“2007年下半年的調(diào)控政策壓抑了一批消費(fèi)者的購房欲望，今年上半年東莞樓市積累了近一年半的剛性需求集中爆發(fā)，已經(jīng)消化了一批需求，到了9~10月，隨著樓市項(xiàng)目集中推售加快，市場成交量肯定會(huì)比7~8月有所增長，但只能是溫和上漲，開發(fā)商的項(xiàng)目定價(jià)也不可能過高。”

　　二套房貸收緊致觀望

　　一方面通脹預(yù)期令部分投資者提前入市，另一方面，銀根收緊的政策也有可能左右樓市在下半年的表現(xiàn)。

　　星彥地產(chǎn)市場研究部預(yù)期表示，目前二套房貸收緊的“風(fēng)聲”已經(jīng)出現(xiàn)，對(duì)投資客而言,二套房貸收緊使得炒房的成本大幅度增加,對(duì)改善型住房的購房者來說,首付增多加重了壓力,因此這一從緊信號(hào)對(duì)置業(yè)者也造成一定壓力。

　　此外,開發(fā)商的頻繁提價(jià)也造成購房者觀望狀態(tài)。面對(duì)這樣的形勢(shì),部分開發(fā)商不排除會(huì)有變相降價(jià)的可能。

　　營銷手法

　　贈(zèng)送面積

　　各開發(fā)商在戶型創(chuàng)新、增加產(chǎn)品附加值方面大做文章，光大地產(chǎn)、中信地產(chǎn)屬下3個(gè)全新中小戶型項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上都有所突破，產(chǎn)品開始出現(xiàn)飄窗、陽臺(tái)、入戶花園等形式的面積贈(zèng)送。而據(jù)傳萬科即將推出的金域華府的部分產(chǎn)品戶型面積贈(zèng)送率竟高達(dá)30%。

　　現(xiàn)樓銷售

　　今年即將推售的大批中小戶型項(xiàng)目幾乎全是“清一色”的現(xiàn)樓實(shí)景銷售，完全取代了以往購房者僅憑戶型圖、項(xiàng)目模型及銷售人員介紹就下定購房的傳統(tǒng)售樓模式。

　　產(chǎn)品豐富

　　瑞峰置業(yè)投資顧問有限公司總經(jīng)理陳強(qiáng)表示，今年新推的中小戶型與兩年前集中上市的同類產(chǎn)品有很大不同，產(chǎn)品逐漸多樣化，你可以買過渡性的中戶型產(chǎn)品，可以買純投資性公寓，市場上同期上市的還有宜商宜住的SOHO產(chǎn)品。