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　　今年12月31日，個人購買超過2年(含2年)普通住宅對外出售免征營業(yè)稅的政策將到期，目前尚無優(yōu)惠政策延期的準(zhǔn)確消息。記者走訪沈城房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，二手房交易市場平穩(wěn)，并未因此出現(xiàn)交易井噴態(tài)勢。

　　市場動向 沈城二手房房價略有下降

　　優(yōu)惠政策即將到期，但二手房交易不但沒有出現(xiàn)想象中的搶搭末班車現(xiàn)象，交易量反而略有下降。

　　多家中介負責(zé)人告訴記者，由于二手房成交周期拖長，部分區(qū)域的二手房房價低于去年同期，和商品房房價上漲走勢明顯不同。

　　官方數(shù)據(jù)印證了這一說法。國家發(fā)改委和統(tǒng)計局發(fā)布最新信息顯示，今年9月沈陽二手房房價延續(xù)上月跌勢，較去年同比下降1.7%，環(huán)比上漲0.8%。

　　原因分析 多重因素影響二手房市場

　　二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策還有兩個多月到期，二手房交易市場并未出現(xiàn)井噴，綜合經(jīng)營人士和專家的分析，大致有以下原因：

　　今年8月前房地產(chǎn)市場迅速活躍，出現(xiàn)量價齊升，自住住房需求已得到大部分滿足。而房價的快速上漲，又使一部分需求尤其是非剛性需求受到壓制，轉(zhuǎn)向觀望。

　　雖然有營業(yè)稅減免優(yōu)惠，但由于賣方市場條件下，營業(yè)稅都轉(zhuǎn)嫁給了買方并難以扭轉(zhuǎn)。因而買方享受實惠的只是取得產(chǎn)權(quán)2至5年的房產(chǎn)，買方對營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策反應(yīng)較為平淡。

　　成本計算 兩年內(nèi)賣房可能不賺錢

　　如果今年12月31日營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，二手房交易要繳多少稅？房產(chǎn)經(jīng)紀人王藝為記者算了一筆賬。

　　王藝以鐵西區(qū)一套120平方米、價值55萬元的房產(chǎn)為例。該房房齡3年，原購房價50萬元(含稅、入住費等成本)。按當(dāng)前優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)讓可免營業(yè)稅；若優(yōu)惠政策取消，按原營業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)(5年內(nèi)全額征收)計算，賣方需繳主要稅費有：營業(yè)稅30250元、城建稅1512元、教育附加907元、個人所得稅約3460元、交易手續(xù)費360元等。

　　“這樣一算，賣方所需繳納的費用近4萬元，賣方投資50萬元的房產(chǎn)，兩年僅賺1萬元，遠不及定期存款2.79萬元收益(年利率2.79%)。 ”王藝說，“當(dāng)然這是理論上的，賣方的稅負轉(zhuǎn)嫁給買方。 ”

　　趨勢分析 營業(yè)稅優(yōu)惠恐難延期

　　二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策，對購房人來說是個大利好，當(dāng)下政策是否延續(xù)下去成為人們議論的話題。

　　上海明衛(wèi)不動產(chǎn)智庫負責(zé)人蔡為民說，從實踐上來看，營業(yè)稅減免并未真正讓買方享受到實惠。征收營業(yè)稅時，賣方收取“凈價”，一切稅費由買方承擔(dān)；而當(dāng)營業(yè)稅減免時，買方稅收負擔(dān)減輕，而賣方往往因此提高房價，買方的實際置業(yè)成本并沒有減少。

　　另一位房產(chǎn)專家表示，今年以來樓市量價齊升，房價甚至超越了2007年峰值，房價與買家承受底線差距擴大，不利于樓市的健康發(fā)展。營業(yè)稅政策對活躍二手房市場起到積極作用，但在房價高企的現(xiàn)實下，繼續(xù)推行優(yōu)惠政策不利于國家稅收以及維護市場公平。

　　背景解讀 政策提振市場信心明顯

　　去年12月，國務(wù)院常務(wù)會議出臺旨在鼓勵住房消費的措施，其中之一便是二手房交易營業(yè)稅政策調(diào)整。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，當(dāng)時的狀況是樓市觀望情緒嚴重，正常的住房消費需求也被壓制，由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)上下游數(shù)十個行業(yè)，緩解樓市觀望情緒，有利于擴大內(nèi)需，防止因樓市不振向其他行業(yè)蔓延。

　　“二手房營業(yè)稅減免政策，直接導(dǎo)致交易成本降低，對于提振信心、活躍二手房市場起到積極作用。不過，限期一年表明這是臨時性政策，有既要活躍市場，又要防止投機、投資性需求過快擴張的用意。 ”陳晟說。

　　記者 胡海林