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　　南京大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任、教授葛揚(yáng)：

　　明年房?jī)r(jià)將進(jìn)“高位穩(wěn)定”期

　　近期,由于“年底前房地產(chǎn)優(yōu)惠政策”大限將至消息的刺激，購房人、開發(fā)商紛紛搶搭“末班車”的現(xiàn)象十分普遍。那么，系列“救市政策”對(duì)樓市的影響到底有多大？現(xiàn)在是不是買房的好時(shí)機(jī)？2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？在優(yōu)惠政策、房貸政策將發(fā)生較大變化時(shí)，如何才能實(shí)現(xiàn)樓市平穩(wěn)過渡？面對(duì)這一系列問題，買房人感到十分困惑。今日，本報(bào)特別邀請(qǐng)了高校、市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、資深房產(chǎn)中介等各方面專家對(duì)于這一系列問題進(jìn)行解答，讓我們共同來看看他們的觀點(diǎn)，也許能幫助您對(duì)紛亂的樓市做出正確的判斷。

　　聚焦

　　資深業(yè)內(nèi)人士前瞻歲末年初樓市

　　未來的兩個(gè)月，買房人有需要還是要買。雖然與去年相比，對(duì)買家的利好政策沒有那么好。去年地稅、契稅、政府補(bǔ)貼政策等紛紛出臺(tái)，開發(fā)商減價(jià)，促銷優(yōu)惠層出不窮，今年一切都反過來了，成了賣方市場(chǎng)。但既然錯(cuò)過了去年的最佳購房時(shí)期，今年還是要把握，因?yàn)槟暇┓績(jī)r(jià)還是有上漲趨勢(shì)。隨著長(zhǎng)三角一體化，城際鐵路的開通，同城化概念的進(jìn)一步明確，將大大提升土地的價(jià)值。且現(xiàn)在土地市場(chǎng)的用途不單一，住宅、商業(yè)、寫字樓等都在不斷擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)需求也促使地價(jià)增值。地價(jià)抬升必然造成房?jī)r(jià)上漲，這也是提高城市整體質(zhì)量需要付出的代價(jià)。

　　我們預(yù)計(jì)，長(zhǎng)三角地區(qū)除了上海外，明年的房?jī)r(jià)將以5%-7%的速度上漲，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說還是健康有序的。

　　稅費(fèi)優(yōu)惠政策即將終止，將影響買房人的心態(tài)，短期內(nèi)會(huì)對(duì)交易量造成沖擊。但單一通過這項(xiàng)政策，對(duì)買方的優(yōu)惠很難界定，現(xiàn)在市場(chǎng)上也存在著賣方將差價(jià)間接轉(zhuǎn)移到買方的情況。而受稅費(fèi)補(bǔ)貼政策“倒計(jì)時(shí)”效應(yīng)影響，這段時(shí)間二手房市場(chǎng)掀起一波小高潮。二手房房?jī)r(jià)的上升，間接影響了周邊一手房的定價(jià)趨高。

　　優(yōu)惠政策如果年底取消，不會(huì)對(duì)交易量帶來多大影響。因?yàn)閯傂孕枨�、投資需求依然不少，購買力一直存在。除非市場(chǎng)上流動(dòng)性資金萎縮。但這一輪反彈之后，還看不到任何這方面的調(diào)整，未來市場(chǎng)預(yù)計(jì)也只會(huì)做出輕微的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。在某些板塊某些產(chǎn)品價(jià)格會(huì)下降，某些板塊的產(chǎn)品則依然會(huì)漲價(jià)，致使區(qū)域性特征顯現(xiàn)。

　　取消房產(chǎn)優(yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一定的影響的，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的熱度也會(huì)產(chǎn)生一定的打擊。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是比較小的，銀行利率政策的影響更大，比如住房貸款的7折優(yōu)惠。房產(chǎn)優(yōu)惠政策的取消對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)需求肯定會(huì)造成影響。自10月份以來，市場(chǎng)的成交量開始上升，市場(chǎng)的供求狀況也開始有了一定的轉(zhuǎn)變，供求應(yīng)該說還是處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，今年市場(chǎng)消耗了很多的未來需求，比如恐慌性需求、對(duì)未來價(jià)格的不確定因素等。當(dāng)前關(guān)于房產(chǎn)優(yōu)惠政策的取消或是存續(xù)的爭(zhēng)論還是挺激烈的，購房者也出現(xiàn)了“趕末班車”的現(xiàn)象。年底之前，受政策的影響，成交量還會(huì)有上升的趨勢(shì)，整體供求關(guān)系變化不大的情況下，房?jī)r(jià)應(yīng)該還是會(huì)比較堅(jiān)挺的，也應(yīng)該會(huì)維持一種比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　南京招商銀行昨已正式通知首套房貸優(yōu)惠上調(diào)為8折

　　房貸政策對(duì)樓市影響更大

　　南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng) 張輝

　　預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)漲幅5%-7%

　　戴德梁行綜合住宅服務(wù)董事、華東區(qū)主管胡港文：

　　我認(rèn)為現(xiàn)在不是買房的好時(shí)機(jī)，除非是急用房子。目前房?jī)r(jià)水平處于危險(xiǎn)的階段。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年年初南京全市樓盤均價(jià)為6000元/平方米，10月份已達(dá)8800元/平方米，上漲近50%。這時(shí)候盲目追漲是不明智的。

　　稅費(fèi)優(yōu)惠政策對(duì)樓市的影響，依市場(chǎng)具體情況而定。在樓市低迷階段，稅費(fèi)優(yōu)惠政策能讓老百姓享受到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。但在目前的房?jī)r(jià)瘋漲時(shí)期，影響是微不足道的。幾千或者上萬的差價(jià)對(duì)動(dòng)輒一兩百萬的總房?jī)r(jià)來說可以忽略不計(jì)。

　　今年底明年初，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)雙方僵持期。房?jī)r(jià)居高不下，有可能還會(huì)小幅上漲，因?yàn)殚_發(fā)商前期銷售業(yè)績(jī)超額，資金鏈沒問題，都期待著地王、交通等利好政策繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)，所以不可能有優(yōu)惠。而購房者面對(duì)不斷攀升的高房?jī)r(jià)，需要一個(gè)接受過程，觀望情緒加重，導(dǎo)致購買人群縮小。這個(gè)狀態(tài)將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，明年二、三季度才有可能變化。

　　10月交易量的上漲，有兩方面因素：1、部分是8、9月份認(rèn)購的滯后交易。2、短期供應(yīng)不足，造成買房人心理恐慌，導(dǎo)致沖動(dòng)消費(fèi)，從而帶動(dòng)交易上漲。

　　現(xiàn)在不是買房的好時(shí)機(jī)

　　取消房產(chǎn)優(yōu)惠政策對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)產(chǎn)生一定的影響。房產(chǎn)優(yōu)惠政策取消，開發(fā)商或者房東會(huì)把稅收費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上，可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的升高。從10月份統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，客戶量有上升的趨勢(shì)，而房源增加的比例卻很少，與九月份相比還有下降的趨勢(shì)。房產(chǎn)優(yōu)惠政策是取消還是續(xù)期存在很大的不確定性，有一部分人想在政策到期之前買房子，“趕末班車”的現(xiàn)象也是存在的。近期的客戶登記量也呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，但房東的掛房量卻很低。如果房產(chǎn)優(yōu)惠政策取消，稅率上調(diào)，相關(guān)的稅費(fèi)則會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上，再加之通脹及物價(jià)等方面的因素，房?jī)r(jià)上升的可能性還是很大的。

　　易居中國南京克而瑞研究部經(jīng)理 王鵬：

　　房?jī)r(jià)上升的可能性很大

　　南京我愛我家市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉:

　　樓市需要清晰的政策“信號(hào)”

　　開發(fā)商有的在搶著推房，有的則是在慢慢吞吞不急于銷售，大玩“躲貓貓”；買房人有的是在搶著買房，有的則在等待房?jī)r(jià)下降。樓市買賣雙方當(dāng)前出現(xiàn)的這種心態(tài)和舉動(dòng)，根子其實(shí)只有一個(gè)，那就是大家都在為自己設(shè)定一個(gè)賭局：到年底，現(xiàn)行的樓市系列優(yōu)惠政策是“�！边�是“繼續(xù)”。

　　現(xiàn)行的系列樓市優(yōu)惠政策將到今年12月31日截止。近來，隨著這個(gè)截止日期的逐漸臨近，圍繞到期后是終止還是延續(xù)下去，樓市各方進(jìn)行了各種各樣的猜度。有的說，今年全國經(jīng)濟(jì)的“保八”任務(wù)已經(jīng)不成問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)向好，這些優(yōu)惠政策可能很難存續(xù)；有的說，雖然經(jīng)濟(jì)的基本面逐漸向好，但并沒有根本好轉(zhuǎn)，當(dāng)初的“救市”政策非但不會(huì)到期就立即終止，而且還會(huì)向后延續(xù)一段時(shí)間；還有一些人則“折衷”地說，未來國家可能采取促進(jìn)供應(yīng)、抑制投資需求的方式進(jìn)行政策微調(diào)，但調(diào)整力度不會(huì)太大。

　　一項(xiàng)政策是否調(diào)整，畢竟不是這些“業(yè)內(nèi)人士”說了算，可現(xiàn)在大家都在議論這個(gè)話題。這又是為何？查閱從國家到地方當(dāng)初所出臺(tái)的政策文件時(shí)發(fā)現(xiàn)，其中都有這樣一段文字：“以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日�！惫P者由此恍然大悟，因?yàn)槠渲袑?duì)政策執(zhí)行期限的表述是“暫定執(zhí)行”，這才讓大家爭(zhēng)論不休。不是么，既然是“暫定”，那就是說，現(xiàn)行的優(yōu)惠政策可能到“暫定”的時(shí)候就終止，也可能到那個(gè)時(shí)候不終止而是繼續(xù)執(zhí)行下去。然而，盡管到“暫定執(zhí)行”的期限已時(shí)日不多，可政策的制定者卻沒有向市場(chǎng)給出明確的說法，這樣底下的人也就只好盡情地發(fā)揮自己的聰明才智，各抒己見了。

　　政策的制定者沒有就此給出明確的說法，顯示對(duì)樓市的下一步走勢(shì)還在繼續(xù)觀察或調(diào)研。問題在于，市場(chǎng)的有序運(yùn)行，需要對(duì)政策的執(zhí)行有個(gè)明確而又清晰的“信號(hào)”。由于對(duì)政策走勢(shì)預(yù)期不明，難免出現(xiàn)開發(fā)商有的急于賣房、有的在玩“躲貓貓”，購房人有的搶著買房、有的陷入觀望的混亂局面。如果這種混亂局面持續(xù)下去，人們對(duì)樓市的預(yù)期也將變得模糊起來，這顯然不利于樓市的正常發(fā)展。