深圳工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)用地值得警惕 能不能降低房價?——中新網(wǎng)

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    深圳工業(yè)轉(zhuǎn)商業(yè)用地值得警惕 能不能降低房價?
2009年11月30日 15:14 來源:證券日報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  近日,深圳市政府公布并出臺了《深圳市城市更新辦法》,該辦法系統(tǒng)、全面規(guī)范了包括綜合整治、功能改變、拆除重建在內(nèi)的城市更新活動,并將于2009年12月1日開始正式實施。

  深圳市規(guī)劃國土委副主任薛峰介紹,為了配合《深圳市城市更新辦法》出臺,市規(guī)劃國土委對已批專項規(guī)劃進行了認(rèn)真梳理,推出了一批具備較好實施條件的項目近期實施,其中包括城市更新項目19個,工業(yè)區(qū)升級改造6個。

  有市場人士分析,作為中國改革的試驗田,如果該辦法能夠在深圳順利實施,則其他地方都可能效仿。意味著招牌掛政策出現(xiàn)微調(diào),畸形土地價格會出現(xiàn)一定修正。

  對降低房價沒有影響?

  不過中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容對《證券日報》記者表示:“這個辦法不會對土地價格有任何影響,只是表面文章。因為現(xiàn)在的地價全是炒上去的!

  而在資本市場上,該概念已經(jīng)提前遭到暴炒,深圳眾多本地股輪番上漲。

  中金公司認(rèn)為,這一政策出臺有利于深圳具有較多項目用地(特別是工業(yè)用地)且綜合開發(fā)能力強的公司。由于參與升級改造的公司,除了需要有較強的住宅、商業(yè)開發(fā)能力之外,還要有較強的整體規(guī)劃開發(fā)經(jīng)營能力,因此,區(qū)域規(guī)劃改造經(jīng)營管理將可能成為核心競爭力,綜合開發(fā)能力的地產(chǎn)公司能更加受益。

  但易憲容對《證券日報》記者表示:“這個新辦法對于上市公司而言就是一個炒作,上市公司想通過這個新辦法獲益,無非是想利用其工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地帶來的土地增值收益,但是新辦法里沒有對非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)要補交多少費用作出明確的規(guī)定,也就是說企業(yè)要補交多少錢,怎么交,完全是政府說了算!

  新辦法的第二十七條規(guī)定,功能改變類更新項目應(yīng)當(dāng)繳納的地價按照以下規(guī)定確定:(一)改變功能的原有建筑面積部分,按照其改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價,扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價;(二)改變功能的增加建筑面積部分,按照其改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價。

  將促使地價上升?

  而其中最重要的一點則是,非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另行補繳相應(yīng)地價。

  “這個新辦法的出臺,其實是當(dāng)?shù)卣敫斓陌l(fā)展房地產(chǎn)業(yè),并增加當(dāng)?shù)卣呢斦杖。既然政府的主要目的是增加財政收入,那么他肯定會提高這些公司要補繳的相應(yīng)地價,這些公司轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)后還能有多少利潤呢。所以說這就是一個市場的炒作。”易憲容講到。

  中金公司的報告也認(rèn)為,深圳市的房產(chǎn)新辦法對上市公司短期影響有限,執(zhí)行尚有難度。該辦法規(guī)定拆除重建類更新項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施,因此開發(fā)的節(jié)奏和進度依然在政府掌控之中,短期對于公司層面的影響將有限;同時該辦法依然面臨拆遷難的問題,背后的核心在于拆遷成本過高,所以要協(xié)調(diào)各方利益即使通過協(xié)議的方式仍是很困難的,仍需要政府的支持,而且項目再開發(fā)建設(shè)最重要的是土地性質(zhì)的改變和容積率的提高,而該辦法并未規(guī)定具體的操作程序細節(jié),能否突破還需要看執(zhí)行情況。

  同時易憲容還認(rèn)為:“由于各地區(qū)土地價格不同,衡量標(biāo)準(zhǔn)不好界定,并且受城市規(guī)劃的限制,在有些地方也沒有規(guī)定具體的操作程序細節(jié),這就給一些地方政府在操作上留下了很大余地,很容易產(chǎn)生一些貓膩,進而讓土地市場越來越混亂。”

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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