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　　去年11月1日，上海曾經(jīng)出臺(tái)政策為普通住宅標(biāo)準(zhǔn)松綁，而新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施才一年，隨著上海樓市從今年6月開(kāi)始的高歌猛進(jìn)，剛剛松綁的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)再次遭遇尷尬。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海目前的普通住宅已經(jīng)減少了一半，“普通住宅不普通”也意味著不少購(gòu)房者買(mǎi)房享受不到樓市的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

　　曾經(jīng)開(kāi)心

　　普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬購(gòu)房省一大筆錢(qián)

　　2005年時(shí)，上海曾經(jīng)公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)建筑面積1.75萬(wàn)元/平方米以下；內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間建筑面積1萬(wàn)元/平方米以下；外環(huán)線以外建筑面積7000元/平方米以下。

　　2008年，為了鼓勵(lì)普通購(gòu)房群體在樓市低迷的時(shí)候能夠積極入市，上海市房地產(chǎn)交易中心連續(xù)公布了針對(duì)“首次購(gòu)房”以及“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的修正細(xì)則方案。其中，享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：“單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)套總價(jià)245萬(wàn)元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬(wàn)元/套、外環(huán)線以外98萬(wàn)元/套以下�！�

　　根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，不論是為了抑制投資投機(jī)而設(shè)置的營(yíng)業(yè)稅還是一直長(zhǎng)期就存在著的契稅，對(duì)普通住宅都采取了很高比例的優(yōu)惠，這在當(dāng)時(shí)確實(shí)讓很多剛需的購(gòu)房者節(jié)省了很大一筆費(fèi)用。

　　如今尷尬

　　剛過(guò)一年稅費(fèi)優(yōu)惠難再享

　　“新標(biāo)準(zhǔn)”剛剛實(shí)行了一年卻遭遇到了尷尬。根據(jù)漢宇地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行一年來(lái)，普通住宅在整體住宅中所占比例萎縮了接近一半，即從81.88%減少到45.85%。而其中，最令人驚訝的是外環(huán)以外二手房中普通住宅所占比例。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在各個(gè)環(huán)線之中，老公房的數(shù)量是隨著環(huán)線的外延而減少。在中內(nèi)環(huán)特別是內(nèi)環(huán)區(qū)域，老公房不僅數(shù)量巨大，成交也非常活躍。但是由于該類(lèi)型物業(yè)一般房型面積很小，即使單價(jià)上漲巨大，也不會(huì)影響其普通住宅的屬性。

　　舉例來(lái)說(shuō)：長(zhǎng)寧區(qū)鎮(zhèn)寧路465弄內(nèi)公房，2008年年底單價(jià)在17000元/平方米，目前單價(jià)已經(jīng)達(dá)到25000元/平方米，雖然單價(jià)上漲超過(guò)8000元，但由于房源多為40-50平方米一房，總價(jià)上漲不足40萬(wàn)，目前總價(jià)也不高于125萬(wàn)，與非普通住宅275萬(wàn)元的下限依然相差很遠(yuǎn)。

　　然而，外環(huán)附近房源面積卻一般較大，以寶山顧村板塊一套80平方米的小兩房來(lái)看，去年房?jī)r(jià)8000元/平方米，總價(jià)僅為64萬(wàn)，而現(xiàn)在13000元/平方米的單價(jià)從單價(jià)方面看只漲了5000元/平方米，但總價(jià)已經(jīng)達(dá)到104萬(wàn)，超過(guò)普通住宅最高的98萬(wàn)限制。

　　所以對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前，只有考慮市區(qū)內(nèi)的老公房時(shí)才有可能會(huì)享受到普通住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。而曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)政策調(diào)整后剛剛變得“普通”的普通住宅經(jīng)歷了房?jī)r(jià)一年的高歌猛勁后也變得不再“普通”了。

　　樓市現(xiàn)狀

　　市場(chǎng)上普通住宅僅剩不到三成

　　易居中國(guó)CRIC系統(tǒng)顯示，上周上海全市商品住宅的成交量環(huán)比大幅上升25%，達(dá)39.24萬(wàn)平方米，平均成交價(jià)格達(dá)到19851元/平方米，環(huán)比上升5.5%，再次接近2萬(wàn)元/平方米的歷史高位。

　　近三周，上海商品住宅的平均成交價(jià)格卻分別維持在19634元/平方米、18821元/平方米和19851元/平方米的高位，比今年前10個(gè)月商品住宅15061元/平方米的均價(jià)水平高出3000元/平方米以上。近二個(gè)月，上海的房?jī)r(jià)已再上臺(tái)階，從15000元/平方米的水平向18000元/平方米跳躍。目前，內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅均價(jià)已在10月份突破40000元/平方米關(guān)口，郊環(huán)外的各別樓盤(pán)價(jià)格也將在近期突破20000元/平方米。

　　記者昨天從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，截至12月3日，上海一手住宅房源可售面積為485.35萬(wàn)平方米，其中一手普通住宅僅為127.83萬(wàn)平方米，不足三成。普通住宅比例的快速縮水同樣在二手房市場(chǎng)存在。截至12月3日，上海二手住宅掛牌919.52萬(wàn)平方米，其中普通住宅僅為225.32萬(wàn)平方米，同樣不到3成。

　　【購(gòu)房者】

　　快點(diǎn)再松綁！

　　“我這樣的普通購(gòu)房者買(mǎi)套房子居然享受不到普通住宅的優(yōu)惠，難道我買(mǎi)的是豪宅？”由于新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施一年后就遭遇標(biāo)準(zhǔn)普通住宅數(shù)量快速縮水的矛盾，網(wǎng)友費(fèi)小姐在網(wǎng)上發(fā)帖表述了自己買(mǎi)房精打細(xì)算卻享受不到優(yōu)惠的尷尬。

　　“以我為例吧，我一個(gè)月前看中一套漕寶路附近中外環(huán)外環(huán)內(nèi)的房子，面積才85平米的一套房子，由于單價(jià)已經(jīng)高達(dá)了17000元，所以總價(jià)就攀升到了144萬(wàn)/套，超出了普通住宅外內(nèi)環(huán)內(nèi)至外環(huán)內(nèi)140萬(wàn)/套的標(biāo)準(zhǔn)。”費(fèi)小姐說(shuō)自己隨后再去外環(huán)外找房，但外環(huán)外老公房較少，新開(kāi)樓盤(pán)的面積又較大，所以總價(jià)也都超過(guò)了外環(huán)外98萬(wàn)/套的標(biāo)準(zhǔn)。

　　費(fèi)小姐說(shuō)，由于自己急于用房，最終只能放棄了尋找“普通住宅”的想法，而由于享受不到稅費(fèi)優(yōu)惠，自己買(mǎi)房的各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)最后高達(dá)5萬(wàn)多，“所以我覺(jué)得政府應(yīng)該盡快為普通住宅松綁，讓剛需購(gòu)房者可以得到實(shí)惠。”

　　【業(yè)內(nèi)人士】

　　可能性不大

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)上非普通住宅的交易量占了絕大部分，這就意味著如果普通住房標(biāo)準(zhǔn)還按照原有規(guī)定執(zhí)行或調(diào)整幅度不大的話(huà)，政府為了保障自住性購(gòu)房需求的政策會(huì)使大部分購(gòu)房者無(wú)法享受到。

　　然而，該業(yè)內(nèi)人士也表示，由于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不僅涉及到房管部門(mén)，同時(shí)也將牽涉到稅務(wù)等各個(gè)部門(mén)，調(diào)整不是輕易能完成的。由于目前樓市已經(jīng)處于高位，如果再度為普通住宅標(biāo)準(zhǔn)松綁很可能會(huì)再次刺激樓市，“估計(jì)短期內(nèi)調(diào)整的可能性不大，政府可能會(huì)先出臺(tái)部分市場(chǎng)交易稅費(fèi)各類(lèi)實(shí)施細(xì)則、界定標(biāo)準(zhǔn)。”

　　【相關(guān)鏈接】

　　普宅與非普宅交易稅費(fèi)大不同

　　“普通住宅”與“非普通住宅”的認(rèn)定，直接影響房屋契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收開(kāi)支。

　　一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于買(mǎi)方，購(gòu)買(mǎi)非普通住房的要支付3%的契稅，普通住宅僅為1.5%。對(duì)于賣(mài)方，非普通住宅要多繳營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅。普通住宅持有超過(guò)2年免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅即使持有超過(guò)2年，仍要按照買(mǎi)進(jìn)和賣(mài)出的差額征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人所得稅，普通住宅是成交總額的1%，非普通住宅是2%。