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“不好賣、賣不上價(jià)!闭f(shuō)到掛牌半個(gè)月的商住房,賣房人孟小姐直搖頭。近日,《廣廈時(shí)代》從二手房市場(chǎng)了解到,在二手房交易環(huán)比2009年12月大幅下跌的時(shí)候,二手房中的商住房更是遭遇了開(kāi)局不利。
●稅費(fèi)成本“拖累”二手商住房?jī)r(jià)格
去年春天,孟小姐以每平方米9000多元的價(jià)格,在東四環(huán)某樓盤買了一套建筑面積約50平方米的精裝商住房。今年初,孟小姐打算賣掉這套房子,便參照周邊二手住宅的價(jià)格,標(biāo)價(jià)20000元/平方米,把房子在中介掛牌銷售。半個(gè)多月過(guò)去了,孟小姐從中介聽(tīng)說(shuō),幾撥人看房也都沒(méi)能成交。每平方米20000元賣不動(dòng),孟小姐心理價(jià)位也開(kāi)始下調(diào),“從20000元、19500元下滑,現(xiàn)在最低18000元賣出去就行!
而至于賣不上價(jià)的原因,中介經(jīng)紀(jì)人告訴孟小姐,不少購(gòu)房人覺(jué)得商住房作為非普通住宅,需要承擔(dān)的稅費(fèi)等交易成本太高。于是中介也勸孟小姐再降降房?jī)r(jià)。然而在孟小姐眼中,周邊二手住宅有的標(biāo)價(jià)25000元/平方米,成交價(jià)也在22000元/平方米,自己這套房子要是再降就真是“跳樓價(jià)”了。
商住房交易稅費(fèi)成本有多少?我們找到鏈家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)東四環(huán)一門店置業(yè)顧問(wèn)陳先生。陳先生介紹說(shuō),在二手房交易中,交易成本一般都被賣家轉(zhuǎn)移給買房人。購(gòu)買二手商住房的買房人實(shí)際需要承擔(dān)的稅費(fèi)成本包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅。陳先生還表示,和普通住宅相比,商住房成交比例很少,不少門店甚至不太喜歡做二手商住房代理。
●稅費(fèi)成本、居住成本偏高
反使商住房投資價(jià)值走低
“非普通住房的稅費(fèi)成本把買房人推向普通住宅。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,和普通住宅相比,商住房屬于“非普通住房”,交易成本更高。
根據(jù)鑫尊地產(chǎn)提供的資料,同樣是5年之內(nèi)的房子,商住房契稅3%,普通住宅契稅1%;商住房交營(yíng)業(yè)稅時(shí),無(wú)原購(gòu)房發(fā)票的,按照售價(jià)全額的5.5%征收;有原購(gòu)房發(fā)票的,按照差額5.5%征收;普通住宅營(yíng)業(yè)稅按照銷售收入和當(dāng)初買房?jī)r(jià)差額的5.5%征收;商住房需要交土地增值稅,而普通住房不用交。
照此算來(lái),如果賣價(jià)都是200萬(wàn)元,當(dāng)初買價(jià)都是100萬(wàn)元,商住房的二手買家契稅和營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅三項(xiàng)就要多支出近10萬(wàn)元。
在置業(yè)顧問(wèn)看來(lái),除了交易成本,二手商住房和普通住宅相比,不容易得到買房人垂青的原因還包括得房率低、不容易出租。
以孟小姐手中的商住房和周邊住宅相比,同樣是50平方米的房子,商住房得房率不到70%,而住宅得房率在80%。商住房實(shí)際使用面積較少。而容易讓買房人包括今后的租房人感覺(jué)更不劃算的是,使用面積少,使用成本卻高。商住房沒(méi)有燃?xì),水、電、物業(yè)費(fèi)都比普通住宅貴一大截。例如同一小區(qū)內(nèi),住宅物業(yè)費(fèi)2.8元/平方米/月,商住房物業(yè)費(fèi)3.9元/平方米/月;普通住宅電費(fèi)每度不到0.5元,商住房電費(fèi)超過(guò)1元。居住成本高,限制了出租收益,甚至很難租出去,也使商住房投資價(jià)值打了不少的折扣。
●稅費(fèi),抑制投資還是加重買房成本?
“抑制了投資,也抑制了剛需!北粏(wèn)及如何看待商住房交易成本高的問(wèn)題,一位業(yè)內(nèi)人士這樣說(shuō),由于市場(chǎng)上供應(yīng)的住宅大戶型偏多,通常面積小、總價(jià)低的商住房也成了不少首次置業(yè)者的選擇。而由于總體上的供需失衡,房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng),交易稅費(fèi)都被轉(zhuǎn)移給買房人。這位業(yè)內(nèi)人士表示,幾年前包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅在內(nèi)的多項(xiàng)政策的出臺(tái),都是為了抑制房?jī)r(jià)猛漲和樓市泡沫,然而效果并不令人滿意。“2006年開(kāi)始收營(yíng)業(yè)稅,2007年房?jī)r(jià)上漲;2009年?duì)I業(yè)稅實(shí)行優(yōu)惠政策,房?jī)r(jià)還是上漲!
而在去年年底一系列調(diào)控政策出臺(tái)之后呢?二手房成交量環(huán)比2009年12月是出現(xiàn)了明顯下滑。但值得注意的是,根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì),1月中旬,北京二手住宅成交5163套,環(huán)比1月上旬的3145套上漲了64%,二手房市場(chǎng)似乎又在恢復(fù)!笆袌(chǎng)需求依然旺盛,稅費(fèi)政策究竟是抑制了投資,還是加重了剛性需求者的買房成本呢?”一位自稱“剛需者”的購(gòu)房人這樣問(wèn)道。
●新聞鏈接●
個(gè)稅“捆綁”營(yíng)業(yè)稅
海淀等三區(qū)暗漲二手房交易成本
日前,海淀區(qū)部分二手房中介透露,海淀區(qū)地稅局下發(fā)通知要求,未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時(shí),要想享受個(gè)人所得稅按總額1%繳納的優(yōu)惠,營(yíng)業(yè)稅就必須按全額繳納;如營(yíng)業(yè)稅是按照差額繳納的,個(gè)人所得稅也需同樣按照差額的20%進(jìn)行繳納,不能按照總額的1%繳納。而在此前,按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅的,個(gè)稅可以按照總額的1%進(jìn)行繳納。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅要么都按照總額交,要么都按照差額的新政策,實(shí)質(zhì)上變相提高了二手房交易成本,有可能進(jìn)一步抑制二手房交易。
另?yè)?jù)報(bào)道,崇文區(qū)、宣武區(qū)也已發(fā)出類似通知。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)這一政策很快將涉及全市。而我們從朝陽(yáng)區(qū)一些中介門店了解到,朝陽(yáng)區(qū)尚未出臺(tái)這樣的政策。
文/張旭
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