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　　數(shù)據(jù)顯示，目前在長(zhǎng)沙開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的外商外資共有300余家，一系列外來開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，帶來的是大批品牌項(xiàng)目推向市場(chǎng)，從1200多家長(zhǎng)沙本土開發(fā)商的手上拿走了市場(chǎng)份額的大蛋糕。在大品牌開發(fā)商開始逐漸掌控地產(chǎn)話語(yǔ)權(quán)的同時(shí)，2010年起，本土房企將不得不加入一場(chǎng)新的守城之戰(zhàn)。

　　面對(duì)外來競(jìng)爭(zhēng)，長(zhǎng)沙本土房企應(yīng)該如何發(fā)揮本土優(yōu)勢(shì)、做大做強(qiáng)？這個(gè)話題比較宏大。大家都是有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)專家，對(duì)此有絕對(duì)發(fā)言權(quán)。在目前態(tài)勢(shì)下，大家認(rèn)為本土房企在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)有怎樣的特點(diǎn)？走過這么多年的路程，肯定也有很多體會(huì)，本土房企與外來房企相比，有怎樣的特點(diǎn)？在日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，本土房企應(yīng)如何突出重圍，走向全國(guó)？同時(shí)，請(qǐng)大家預(yù)測(cè)未來長(zhǎng)沙市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

　　本期嘉賓 (排名不分先后)

　　李國(guó)勝 湖南創(chuàng)遠(yuǎn)投資集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總裁

　　譚建民 湖南龍港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)

　　唐像 湖南建安房屋投資有限公司董事長(zhǎng)

　　劉興躍 長(zhǎng)沙吉信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)

　　蘇明光 湖南天行健置業(yè)有限公司總經(jīng)理

　　現(xiàn)狀

　　本土企業(yè)在融資方面比較保守

　　李國(guó)勝：長(zhǎng)沙本土房企起步較晚，基本上都沒有賺到錢，也錯(cuò)過了一兩輪的發(fā)展機(jī)會(huì)。存活下來的本土房企不說是天才，也算是半個(gè)精英了。

　　唐像：本土企業(yè)有土地資源的優(yōu)勢(shì)，可拿到好的土地后，又在融資方面做得比較保守，以致企業(yè)發(fā)展比較慢。30%~50%的本土房企都面臨這樣一種情況：可能十年前有一塊地，拿出來做項(xiàng)目，賣了再去做第二個(gè)項(xiàng)目，十年的資本積累可能最終還買不起原來的那塊地。所以，本土企業(yè)缺乏持續(xù)的土地戰(zhàn)略，這種心態(tài)導(dǎo)致本土房企三五年就淘汰一批，剩下的長(zhǎng)沙本土房企，并且有項(xiàng)目在做的可能不會(huì)超過30%。

　　李國(guó)勝：如果房企真正想致力于在這個(gè)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的話，我希望這個(gè)行業(yè)是一種健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，每一個(gè)環(huán)節(jié)，包括國(guó)家出臺(tái)的政策都是非常健康的。

　　劉興躍：到今天為止，我們作為本土房企是非常遺憾的，一是遺憾本土開發(fā)商沒有一家在全國(guó)有知名度的品牌企業(yè)；二是本土房企目前來講都是比較小的企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模沒有達(dá)到一定的分量。甚至，長(zhǎng)沙本土房企加起來可能還比不上一家上市公司的資產(chǎn)規(guī)模，而資產(chǎn)規(guī)模上十個(gè)億的單個(gè)企業(yè)也是鳳毛麟角。

　　長(zhǎng)沙在中南六省GDP排第一，消費(fèi)能力排第一，房地產(chǎn)銷量也排第一，超過了武漢，但房?jī)r(jià)排在倒數(shù)第一，倒掛了。所以全國(guó)開發(fā)商都看到長(zhǎng)沙是塊“價(jià)格洼地”，一線開發(fā)商、二線開發(fā)商都往長(zhǎng)沙走，實(shí)際上我認(rèn)為本土開發(fā)商和外來開發(fā)商的市場(chǎng)占有份額都在下降。

　　譚建民：我贊成把本土企業(yè)集中在一起，能者上，把資金優(yōu)勢(shì)由小變成大，當(dāng)然這也需要政府的支持�，F(xiàn)在，開發(fā)商的難處也很多，政府出個(gè)什么政策，無形中把某些收費(fèi)拉高，無形中又使開發(fā)商的成本提高了。但是，上市公司的融資平臺(tái)很好，隨便拿幾十個(gè)億、上百億都無所謂的。如果本土房企團(tuán)結(jié)一條心，現(xiàn)在長(zhǎng)沙大大小小的本土房企還有不少，只是這個(gè)事情比較難做，大家都有自己的一筆賬在算，這也是一個(gè)實(shí)際問題。如果在座的各位把資金放在一起，拿一塊比較大的地，潛力還是很大的。

　　提醒

　　房地產(chǎn)企業(yè)一定要做土地儲(chǔ)備

　　李國(guó)勝：傳統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)模式基本上都過時(shí)了，拿一塊土地隨便設(shè)計(jì)一下就開始建房子，這對(duì)企業(yè)來講是不合適的，這對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)和整個(gè)社會(huì)的有效供給都不是最上乘的一種狀態(tài)。不是說生活方式的改變和生活質(zhì)量的提高，既要精神層面上的東西，也要物質(zhì)層面上的東西嗎？生活方式的營(yíng)造也有細(xì)分，我們把這些細(xì)分從產(chǎn)品和服務(wù)差異化競(jìng)爭(zhēng)的角度，本土房企還有很長(zhǎng)的路要走。

　　唐像：房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)是高在資本的量大，而不在單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)。為什么本土房企沒做起來？長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)低，地價(jià)卻相對(duì)較高，上漲速度明顯不匹配，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)利潤(rùn)比較薄。另一方面，很多房企由于沒有土地儲(chǔ)備只能去市場(chǎng)上拍地，這種盲目的競(jìng)爭(zhēng)只能造成面粉比面包貴，所以拿到地者會(huì)拉高房?jī)r(jià)，沒有土地儲(chǔ)備者則難以適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展。

　　劉興躍：本土房企發(fā)展規(guī)模較小是有原因的。一方面是長(zhǎng)沙的本土房企發(fā)展走入了一個(gè)誤區(qū)，很多只是看到這個(gè)行業(yè)比較賺錢就入行了。另外一個(gè)方面是政府的扶持力度不夠，土地?zé)o節(jié)制供應(yīng)，建造了大量的公務(wù)員小區(qū)，造成了一大部分有購(gòu)買力的客戶流失了。

　　而融資渠道過于單一是本土開發(fā)商最大的瓶頸。本土開發(fā)商除了找銀行借貸幾乎沒有其他的融資方式。要達(dá)成一兩個(gè)億的開發(fā)貸，又需要很多的錢和精力去公關(guān)，開發(fā)商更沒有精力去思考開發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)模式的問題，所以最后導(dǎo)致本土項(xiàng)目都在走一條模仿別人的道路，現(xiàn)金流的缺失又增加了企業(yè)生存的艱難度。本土企業(yè)長(zhǎng)不大還由于本土開發(fā)商素質(zhì)參差不齊，人才儲(chǔ)備沒有做好，缺少一種持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。

　　蘇明光：很慶幸我們公司已經(jīng)生存了五年，但是，各種因素結(jié)合在一起，本土房企能生存下來真的太艱難了。房?jī)r(jià)不高，成本很高，政府門檻過高，非市場(chǎng)化運(yùn)作的產(chǎn)品太多，都導(dǎo)致本土房企在夾縫中掙扎，蛻變。

　　李國(guó)勝：長(zhǎng)沙有一小部分本土房企在崛起，他們圍繞自身的條件，包括資源、管理、人才、理念、價(jià)值評(píng)估等等，來確定自己的競(jìng)爭(zhēng)方式。這種競(jìng)爭(zhēng)方式就包括細(xì)分市場(chǎng)、創(chuàng)新開發(fā)模式等等，雖說現(xiàn)在規(guī)模還不大，但這也是一種差異化競(jìng)爭(zhēng)吧。

　　唐像：房地產(chǎn)企業(yè)一定要做土地儲(chǔ)備，不做土地儲(chǔ)備，企業(yè)就會(huì)越來越被市場(chǎng)邊緣化。我們業(yè)內(nèi)人士希望房地產(chǎn)業(yè)是平穩(wěn)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，接近工業(yè)化的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，不要今天因?yàn)槭裁丛�因暴漲，明年又因?yàn)槭裁凑�策出臺(tái)暴跌。所以希望政府的調(diào)控政策不要搞一刀切，不同地域?qū)嵭胁煌�政策�?

　　蘇明光：我們能做的就是聯(lián)合起來整合手中的存量土地，盤活資源，整合資本，把工作做活做細(xì)做優(yōu)。

　　譚建民：我贊成把本土企業(yè)集中在一起，能者上，把資金優(yōu)勢(shì)由小變成大，當(dāng)然這也需要政府的支持�，F(xiàn)在，政府土地實(shí)行招拍掛，雖然這種方式增加了財(cái)政收入，但增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本。土地成本大概是開發(fā)成本的30%~50%，有些成本加起來還過半了，這必將增加房企發(fā)展的壓力。而央企或上市公司擁有比較好的融資平臺(tái)，來自土地的壓力也會(huì)相對(duì)較小。兩者比較，本土房企的發(fā)展更為艱難。如果本土房企團(tuán)結(jié)一條心，整合資金、資源，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，合力建造一個(gè)大的項(xiàng)目，發(fā)展的潛力還是很大的。

　　預(yù)言

　　今年的房?jī)r(jià)至少漲幅在30%以上？

　　主持人：請(qǐng)各位對(duì)樓市下一階段做一個(gè)明朗、樂觀的預(yù)測(cè)。

　　李國(guó)勝：我們從來沒有放棄過，也不是沒有行動(dòng)。2004年是創(chuàng)遠(yuǎn)最艱難的那一年，但那時(shí)候就看準(zhǔn)了方向，才有了今天的湘江一號(hào)。在當(dāng)時(shí)的情況下，我們有優(yōu)勢(shì)，對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)比外來開發(fā)商熟悉，要獲取一塊土地也比外來者容易，錯(cuò)過那一波確實(shí)就比較難了。我們可以采取更多的形式來參與競(jìng)爭(zhēng)，還要把自己的內(nèi)功練好，提升自己的競(jìng)爭(zhēng)能力，在競(jìng)爭(zhēng)的過程中把企業(yè)做精做強(qiáng)，我們生存下來的機(jī)會(huì)肯定還是有的。

　　唐像：我覺得未來長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)，本土房企要獲得發(fā)展的話，更在于行業(yè)內(nèi)的合作，如果行業(yè)內(nèi)沒有合作的話，這些企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰。

　　我預(yù)計(jì)今年的房?jī)r(jià)至少漲幅在30%以上，再過三年看長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，均價(jià)將超過10000元/平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系非常重要，這也是房企發(fā)展的一個(gè)核心問題。

　　劉興躍：我提一個(gè)希望吧，希望在不久的將來，長(zhǎng)沙本土的開發(fā)商能夠聯(lián)合起來做成一家上市公司�，F(xiàn)在，天時(shí)、地利、人和都具備了。

　　蘇明光：湖南迎來了歷史上最好的發(fā)展時(shí)機(jī)，本土企業(yè)如何在這一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷地茁壯成長(zhǎng)，大家應(yīng)該一起來深思。隨著改革初期沿海特區(qū)的建立，到發(fā)展東北部經(jīng)濟(jì)、北部灣經(jīng)濟(jì)，到發(fā)展中部經(jīng)濟(jì)，湖南遇上了歷史上最好的發(fā)展時(shí)機(jī)，我們有7000萬人口作為支撐，現(xiàn)在3+5城市群城際軌道在開始建，還有地鐵也已開建，下一步長(zhǎng)沙作為省會(huì)城市對(duì)于周邊城市的吸引力是很強(qiáng)的，長(zhǎng)株潭城市群在今后的發(fā)展?jié)摿��?yīng)該比武漢經(jīng)濟(jì)圈更大。所以，長(zhǎng)沙今后的發(fā)展前景是無限量的，但是本土房企在新一輪經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)中茁壯成長(zhǎng)？確實(shí)要像剛才李總所講的苦練內(nèi)功，整合資源，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

　　譚建民：本土房企前途光明，要強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，要做大做強(qiáng)。不但要整合資源，還要把銀行、政府的資源拉進(jìn)來，包括有好的人脈關(guān)系啊，本土企業(yè)如果真正要做的話，不會(huì)做不好，加油干吧。

　　[來源：長(zhǎng)沙晚報(bào)]

　　[作者：潘昭暉]