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　　上周，被稱為“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控”的國(guó)務(wù)院10號(hào)文發(fā)出后，業(yè)內(nèi)人士判斷，北京近期房?jī)r(jià)漲勢(shì)最猛的通州會(huì)率先降價(jià)。確如業(yè)內(nèi)人士所判斷，通州一些漲幅較大的項(xiàng)目以“打折”的方式調(diào)整了售價(jià)。

　　但令人意想不到的是，被通州開發(fā)商稱為“通州漲得最快”、“通州領(lǐng)漲項(xiàng)目”的京貿(mào)國(guó)際城，面對(duì)“國(guó)務(wù)院10號(hào)文”，卻沒有絲毫降價(jià)的舉動(dòng)。

　　- 領(lǐng)漲

　　一個(gè)煎餅值50萬(wàn)的故事

　　近期網(wǎng)上廣為流傳的一則“一個(gè)煎餅值50萬(wàn)”的帖子，從側(cè)面說(shuō)明了通州房?jī)r(jià)的漲速。

　　這則帖子的大意是：趙先生在朝陽(yáng)門上班，最近和女友在北京各處尋找婚房。3月初，倆人在通州看中了一套二居室，已經(jīng)準(zhǔn)備要下訂金了，結(jié)果趙先生感覺18000元/平方米的價(jià)格還是太高，于是借口有點(diǎn)餓了，出門吃個(gè)煎餅回來(lái)再談。結(jié)果再回來(lái)時(shí)，售樓小姐說(shuō)房子剛才已經(jīng)被人訂了，只能等下一期了。趙先生心想，18000元/平方米的價(jià)格已經(jīng)很高了，而且房子也不是非常滿意，那就看看下一期的吧。結(jié)果下期的開盤價(jià)竟高達(dá)23800元/平方米，同樣的一套房子總價(jià)上漲了50萬(wàn)元，瀕臨崩潰的小兩口只能自嘲一個(gè)煎餅值50萬(wàn)塊錢。

　　帖子中所說(shuō)的項(xiàng)目，就是被通州開發(fā)商稱為“通州漲得最快”、“通州領(lǐng)漲項(xiàng)目”的京貿(mào)國(guó)際城。

　　- 領(lǐng)漲

　　兩月均價(jià)飆升1萬(wàn)元

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，2010年1月23日，京貿(mào)國(guó)際城取得A1號(hào)住宅樓390套住宅的預(yù)售許可證，現(xiàn)已售罄，成交均價(jià)為14073元/平方米。

　　3月11日，又取得A2號(hào)住宅樓280套住宅的預(yù)售許可證，除一套未銷售外，其他279套住宅也已售罄，成交均價(jià)飆升到了18686元/平方米，比A1號(hào)樓上漲了4613元/平方米。

　　3月28日，京貿(mào)國(guó)際城取得A3號(hào)住宅樓575套住宅的預(yù)售許可證，開始第三次開盤銷售，售價(jià)已經(jīng)輕松突破20000元。

　　4月13日上午10點(diǎn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者趕到京貿(mào)國(guó)際城，看房大廳和簽約大廳里就已經(jīng)全部坐滿了桌上鋪著簽約合同的購(gòu)房者。據(jù)售樓小姐介紹，這將是均價(jià)24800元/平方米的最后一天，“明天3號(hào)樓均價(jià)將上調(diào)至少2000元/平方米，而后期開盤的4號(hào)樓則將達(dá)到30000元/平方米或者更高以上的價(jià)格�！�

　　4月18日，記者來(lái)到京貿(mào)國(guó)際城，售樓員明確表示，現(xiàn)在3號(hào)樓的價(jià)格是26800元/平方米，5月份后再開的新樓座售價(jià)將超過(guò)30000元/平方米。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至4月26日，京貿(mào)國(guó)際城取得A3號(hào)住宅樓已售出361套，成交均價(jià)高達(dá)24266元/平方米，比第一次開盤的銷售均價(jià)飆升了10193元/平方米，比第二次開盤的銷售均價(jià)飆升了5580元/平方米。

　　- 未降

　　“帶頭大哥”不降價(jià)

　　4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，次日起，北京各區(qū)域漲勢(shì)較猛的一些項(xiàng)目均以各種“打折”方式進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整。

　　上周六，記者再次來(lái)到京貿(mào)國(guó)際城，發(fā)現(xiàn)前一周還座無(wú)虛席的售樓處，已經(jīng)變得冷冷清清。不過(guò)問到現(xiàn)在的售價(jià)，售樓員表示依然是26800元/平方米，不會(huì)降。

　　- 原因

　　誰(shuí)在為“地王”買單

　　對(duì)于京貿(mào)國(guó)際城的“一枝獨(dú)秀”，有業(yè)內(nèi)人士表示，其不降價(jià)也有難言之隱，因?yàn)榻衲?月24日，京貿(mào)國(guó)際城的開發(fā)商天旭運(yùn)河房地產(chǎn)公司以28.2億元拍得了通州地王——半壁店地塊，折合樓面價(jià)10635元/平方米，而通州房?jī)r(jià)號(hào)稱“進(jìn)入三萬(wàn)元時(shí)代”就是從那一刻開始的�！伴_發(fā)商要繳納土地出讓金，需要大量的現(xiàn)金流。”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，京貿(mào)國(guó)際城一共取得3次預(yù)售許可證，第一次取得預(yù)售許可證后簽約面積為35070.19平方米，成交均價(jià)為14073元/平方米；第二次取得預(yù)售許可證后簽約面積為24901.14平方米，成交均價(jià)為18686元/平方米；第三次取得預(yù)售許可證后簽約面積為30241.64平方米，成交均價(jià)為24266元/平方米。不難算出，三次預(yù)售已給開發(fā)商帶來(lái)近17億元的收入。這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了開發(fā)商拍得“地王”后，真正的買單人是誰(shuí)。

　　- 提示

　　二套房標(biāo)準(zhǔn)明確前

　　暫緩出手

　　國(guó)務(wù)院“10號(hào)文”出臺(tái)后，尤其是在第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)尚未明確前，對(duì)于價(jià)格較高的房子，購(gòu)買時(shí)要注意風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閲?guó)務(wù)院“10號(hào)文”明確提出“第一套房貸款首付30%”、“第二套房貸款首付50%”和“第三套房貸款可暫�！钡囊�求。

　　以京貿(mào)國(guó)際城一套268萬(wàn)元(100平方米、均價(jià)26800元/平方米)的房子為例計(jì)算，如果該套房為購(gòu)房人的第一套房，則首付30%即80.4萬(wàn)元、貸款187.6萬(wàn)元；如果該套房為第二套房，則首付必須為50%即134萬(wàn)元、貸款也是134萬(wàn)元；如果該套房為第三套房，則很可能被停止貸款，而需要268萬(wàn)元全款購(gòu)買。

　　這里可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)是：如果購(gòu)房人以為該套房是自己的第一套房，而一旦被認(rèn)定是第二套房時(shí)，就需要補(bǔ)足53.6萬(wàn)元的差價(jià)(134萬(wàn)元—80.4萬(wàn)元)，才能辦下貸款，否則將面臨繳納違約金的風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)房人以為該套房是自己的第二套房，而一旦被認(rèn)定是第三套房，則很可能被停止貸款，而需要補(bǔ)足134萬(wàn)元的差價(jià)(268萬(wàn)元—134萬(wàn)元)，否則其也將面臨繳納違約金的風(fēng)險(xiǎn)。（記者 吳煥）