“我剛買了一套二手房,但現在正在為申請哪種方式貸款而頭痛。”讀者劉小姐說,“我和男友是第一次買房,本想用公積金貸款,但是中介卻告訴我,公積金貸款雖然利率較低,但審批較嚴格,所需時間較長。如果用商業(yè)貸款,在辦房產證的時候,可以用‘潛規(guī)則’免去部分稅費,大約7000元左右。加上現在公積金貸款的優(yōu)惠利率與商業(yè)貸款的相差不大,用貸款20萬元、20年期計算,商業(yè)貸款比公積金貸款的利息實際大約每月多20-30元!
按照中介的算法,兩種貸款方式相差不大,似乎是用商業(yè)貸款更著數,但劉小姐擔心這所謂的“潛規(guī)則”是否合法有效,是否真的能免這么多稅費?
報低房價為避稅
為此,記者咨詢了滿堂紅和合富置業(yè)等中介公司,他們分析,該中介公司有可能是通過報低價的方式來降低稅費。據佛山合富置業(yè)市場部負責人賴擎旻介紹,目前有些中介公司會搞“陰陽合同”來做低合同價:一份是按真實價格簽的買賣協(xié)議,是買賣雙方交易的憑證;另一份是提交給房管局登記備案的買賣合同。據了解,兩份合同上注明的成交價往往相差十幾萬元,這樣交稅就少了。
記者在采訪時發(fā)現,其實用住房公積金貸款也一樣可以報低價,只是如果是用住房公積金貸款,參照的是房管局統(tǒng)一格式的合同——《廣東省房屋買賣合同》(報低價均是在這份合同上報)。但如果這樣做,那么用公積金貸款的額度則少了很多。以一套房子60萬元為例,報低10萬元,即50萬元,公積金貸款只能貸7成35萬元,剩下的25萬元就得要自己一次性支付。
商業(yè)貸款則是參照幾個標準,一是看按真實價格簽的買賣協(xié)議,也會看房管局統(tǒng)一格式的合同,但最終還是看銀行自己請的評估公司對房子的評估價格,即接近市場價,但關鍵還是看申請額度,如果申請得少,那么問題則不大。
不過大多數的中介公司都不建議報低價,主要是報低價后,稅務局還是看評估公司對該房子的評估價,如果還是評出60萬元,那么仍是按評出的60萬元來進行收稅,但出具的發(fā)票則出50萬元的,這反而有可能因此面臨交納高額個人所得稅的問題。這樣一來,報低價的市民反而得不償失。
長遠看公積金貸款更著數
若排除報低價的做法,對于像劉小姐這種情況來說,哪種貸款更適合呢?廣州億達按揭服務有限公司佛山分公司高級經理蘇東瑜表示,目前來看,商業(yè)貸款和公積金貸款的優(yōu)惠利率相差不大,但從長遠來看,商業(yè)貸款的利率已經處于非常低的水平,基本上不可能再降,而現在國家已經開始收緊銀根,未來加息的可能性比較大,加息時兩者的差距就體現出來了,仍是住房公積金貸款的利率更加優(yōu)惠。
也有業(yè)內人士提出這種建議:假如劉小姐打算在貸款期間(比如說幾年內)購置第二套房產,那么可以考慮:第一套房用商業(yè)貸款,享受利率七折優(yōu)惠。第二套房用公積金貸款。這樣兩套都享受了優(yōu)惠。如果劉小姐不打算在貸款期間購置第二套房產,那么一定要使用公積金貸款,畢竟這是最優(yōu)惠的利率。
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