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　　上一期《聽(tīng)我非常道》節(jié)目我們談的是如何購(gòu)買(mǎi)二手房，這一期我們將討論賣二手房時(shí)大家關(guān)注的常見(jiàn)問(wèn)題，兩期節(jié)目算是構(gòu)成了二手房買(mǎi)賣的全攻略吧。對(duì)于富余房產(chǎn)是賣掉還是出租常讓人困擾，如何做更合適？

　　龔虎：我個(gè)人的觀點(diǎn)覺(jué)得如果有富余的房產(chǎn)，一定要把它賣掉。賣掉已有房產(chǎn)的有兩種類型，多數(shù)為不滿現(xiàn)有居住環(huán)境改善型的業(yè)主，還有一些是投資型業(yè)主。對(duì)于北京貸款買(mǎi)房的投資型業(yè)主，我認(rèn)為兩年最少得有500%的資金回報(bào)率賣得才比較合適。打個(gè)比方，兩年前付30萬(wàn)首付買(mǎi)的房，現(xiàn)在最少應(yīng)該收回一百萬(wàn)吧。

　　劉冬：按照房地產(chǎn)行業(yè)分類，房齡0~3年定義為新房，3~5年定義為次新房，房齡超過(guò)5年的，就屬于舊房了。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，0~3年的新房升值空間最快，漲幅也最明顯。對(duì)于這類房產(chǎn)賣比出租更合適，因?yàn)楝F(xiàn)在不比前幾年，4、5年前買(mǎi)房?jī)r(jià)格比較低，如果出租收益率還算比較高，可能達(dá)到6%、7%，但是近期買(mǎi)進(jìn)的房子，房?jī)r(jià)本身就比較高，租就很不合算了�，F(xiàn)在北京的租售比1：600，早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離國(guó)際正常比值1：300。

　　陳柳：我覺(jué)得還是看個(gè)人的需求吧，而且還是考慮房子的地理位置，對(duì)于位于市中心既好出售又好出租的房子，我偏重于出租，因?yàn)榭梢匝a(bǔ)充每月家里的現(xiàn)金流，相當(dāng)于有一個(gè)人在為你上班，來(lái)為你工作，如果位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣或者五環(huán)六環(huán)以外的，我傾向于出售套現(xiàn)。

　　李南：出租PK出售，讓我們用一個(gè)例子來(lái)計(jì)算一下收益率。比如說(shuō)你有一套2005年買(mǎi)的75平米兩居室，總價(jià)70萬(wàn)，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)140萬(wàn)，如果出租，收益有兩部分組成，租金回報(bào)和房?jī)r(jià)上漲回報(bào)，預(yù)期租金回報(bào)率2.57%，預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率10%，那么出租的年預(yù)期收益率應(yīng)該是12.57%，如果出售預(yù)期年收益率又是多少呢？

　　龔虎：其實(shí)不能完全這么考慮，假如說(shuō)貸款買(mǎi)的房子，目前市值140萬(wàn)，賣完之后手里將凈賺一百萬(wàn)，這些錢(qián)可以進(jìn)行其他投資比如炒股、買(mǎi)基金等，年收益率將取決于你新的投資品種。而如果出租，收益是年租金大約3.6萬(wàn)和房子本身的一個(gè)增值。

　　劉冬：出租與出售我覺(jué)得沒(méi)有什么可比性，但是有一個(gè)共性，小戶型易出租，地段好的房子易出租，但是如果你考慮出售，那建議你拋掉面積大的，距離市區(qū)遠(yuǎn)的房產(chǎn)。

　　陳柳：確實(shí)是，關(guān)鍵取決于你想拿這筆錢(qián)干什么，如果要改善居住條件、想要買(mǎi)房，就賣掉富余房產(chǎn)，換一個(gè)更好的房子，如果炒股或者投資別的品種投資收益率高于出租收益的話，出租可能就不太合適。

　　李南：如果選擇出售，有什么建議可以幫助房主賣到一個(gè)好價(jià)格？

　　龔虎：這跟房屋自身?xiàng)l件有很大關(guān)系，我建議想賣房的朋友首先把你的房子規(guī)劃一下，收拾得好看一點(diǎn)，這是我現(xiàn)實(shí)的例子，前兩天我賣了兩套房子，都比當(dāng)時(shí)小區(qū)的價(jià)格一平米貴三千，原因就是我的房子裝飾的比較好。因?yàn)槊總�(gè)房子都有自身的硬傷，有技巧地簡(jiǎn)單裝飾一下會(huì)好很多。

　　劉冬：二手房其實(shí)有這樣一個(gè)特點(diǎn)，就是裝修可能是按照當(dāng)時(shí)你自己的意愿，自己喜歡的風(fēng)格，也就是說(shuō)也需要遇到一個(gè)同樣喜歡你的裝修風(fēng)格的人，緣分很重要。此外，賣房的業(yè)主一定要知道你自己這套房的優(yōu)點(diǎn)和賣點(diǎn)是什么，比如說(shuō)它是西南向的，但是它有可能景觀比較好，這樣可以把看房時(shí)間約在下午，因?yàn)殛?yáng)光會(huì)好一些。

　　李南：自己尋找買(mǎi)家和委托房地產(chǎn)中介哪種出售方式最佳？

　　陳柳：作為房主我覺(jué)得都可以，對(duì)于想把自己的房屋賣出一個(gè)好價(jià)格的業(yè)主，肯定最好多一些推銷自己的渠道，比如找中介公司或房屋經(jīng)紀(jì)人，還有可以把自己的房子粉飾一下，然后可以掛在網(wǎng)上，讓更多的人可以瀏覽，或是直接在自己家面向街道的那個(gè)窗戶上貼出售廣告，總之渠道并不是單一的。當(dāng)然現(xiàn)在主流的渠道還是通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司。

　　劉冬：剛剛陳柳說(shuō)的這幾種渠道，除了直接在經(jīng)紀(jì)公司掛名以外，無(wú)論貼條或是網(wǎng)站發(fā)房源，其實(shí)最終都會(huì)流通到我們房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司那里，因?yàn)楣�司有專門(mén)的人員去負(fù)責(zé)搜羅這些房源信息。

　　龔虎：買(mǎi)房人往往有很大的購(gòu)房沖動(dòng)，我認(rèn)為經(jīng)紀(jì)公司更專業(yè)，也更了解周邊市場(chǎng)行情，讓他們加以引導(dǎo)會(huì)更有效，也能更好地把控風(fēng)險(xiǎn)。

　　李南：稅費(fèi)的具體內(nèi)容和由誰(shuí)承擔(dān)是目前買(mǎi)賣雙方最關(guān)心的問(wèn)題，可以談一下你們對(duì)稅費(fèi)的具體見(jiàn)解？

　　龔虎：現(xiàn)在全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)是，必須符合三個(gè)條件才屬于普通住宅，分別是建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，對(duì)于非普通住宅房屋印花稅已經(jīng)沒(méi)有了。契稅對(duì)于普通住宅是征收房屋成交價(jià)的1.5%，非普通住宅契稅為3%。購(gòu)買(mǎi)時(shí)間在兩年內(nèi)的房屋需繳納的營(yíng)業(yè)稅為：成交價(jià)×5%兩年后普通住宅不征收營(yíng)業(yè)稅，高檔住宅征收買(mǎi)賣差價(jià)5%的營(yíng)業(yè)稅。

　　劉冬：各個(gè)城市規(guī)則不一樣，比如在北京，似乎是潛規(guī)則，賣方比較強(qiáng)勢(shì)，基本上買(mǎi)房者承擔(dān)所有的稅費(fèi)，所有的成本。但是在上海有的稅費(fèi)是買(mǎi)方承擔(dān)的，有的則由賣方承擔(dān)。而增值稅只有別墅、花園洋房、公司產(chǎn)權(quán)和純寫(xiě)字樓需要繳納。

　　李南：今年二手房市場(chǎng)成交量大幅走高，且近兩個(gè)月來(lái)有愈演愈烈之勢(shì)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這與二手房市場(chǎng)的優(yōu)惠政策有關(guān)，二手房政策收緊將會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)何種影響？

　　龔虎：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年意味著二手房營(yíng)業(yè)稅免征優(yōu)惠終結(jié)，很多的房產(chǎn)都會(huì)納入進(jìn)來(lái)，交易方會(huì)多交很多的稅費(fèi)。短期之內(nèi)會(huì)有反應(yīng)，像北京房齡2到5年的二手房交易成本將比2008年上漲4倍。

　　劉冬：北京二手房市場(chǎng)此前一直呈現(xiàn)的房源不足、房?jī)r(jià)飛漲的局面將因此在年前得到改變。房源多了，買(mǎi)房人選擇多了，二手房業(yè)主物以稀為貴的優(yōu)勢(shì)也就沒(méi)有了，年前二手房?jī)r(jià)也將因此止?jié)q走穩(wěn)，但不會(huì)馬上出現(xiàn)下跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌畢竟需要一個(gè)過(guò)程。