本頁(yè)位置: 首頁(yè) → 新聞中心 → 房產(chǎn)新聞 |
今年以來(lái)政府頻出收緊政策 樓市出售年回報(bào)率比出租高三成以上
市場(chǎng)人士預(yù)料,央票利率有機(jī)會(huì)進(jìn)一步調(diào)高,實(shí)際上今年以來(lái)政府頻出收緊政策,樓市面臨拐點(diǎn),在當(dāng)前情況下,租房收入遠(yuǎn)不如售樓收入,期間差距可達(dá)數(shù)倍。
之前將房子出租坐等房?jī)r(jià)上漲的市民理財(cái)政策應(yīng)做及時(shí)調(diào)整。
案例
60歲的張伯手里有兩套住房,一套自住,另一套則出租。出租的那套住房位于中山八路,有50平方米,月租金只有900元。張伯掐著手指頭算了算,過(guò)去一年的租金收入中,還要扣除450元的中介費(fèi)、900元的兩次維修資金及1080的稅金,而當(dāng)初的裝修也花了一萬(wàn)元,一年下來(lái),出租房屋的收入只有8370元,不單連裝修費(fèi)都還賺不回來(lái),而且家具損耗費(fèi)都要花1500元。
但是如果現(xiàn)在賣樓,張伯可以實(shí)收8000元一平方米的售樓收入,也即40萬(wàn)元,就算以當(dāng)前的2.25%的一年期定存,其一年的收入為9000元,(9000-6000)/6000=30%,也即售樓的固定收益比出租房屋的收入高三成。
五羊新城周邊,100平方米朝南的電梯房?jī)r(jià)格150萬(wàn)元,但是,其租金只有2000~3000元每個(gè)月。取其租金的最高值3000元和一年出租計(jì),扣除交給中介費(fèi)用——月租之50%,即1500元;交給各區(qū)部門的租金稅收10%(一年租金收入的10%計(jì)征),即3600元;扣除家具損耗費(fèi)20000×10%=2000;則租房每年的收入是3000×12-1500-3600-2000=28900元。但是,如果將此套住房出售,即可實(shí)收150萬(wàn)元,外加家具變現(xiàn)的2萬(wàn)元(估算)等于152萬(wàn)元,如果存銀行定期利率為2.25%,一年收入為1520000×2.25%=3.42萬(wàn)元,也即出售樓房的固定收入是不固定的其租金收入(考慮中間有可能發(fā)生的斷租、維修費(fèi)用及租金價(jià)格的下跌)的1.18倍。
政策頻收緊今年房?jī)r(jià)難以堅(jiān)挺
樓市出現(xiàn)這種租不如售的苗頭不是偶然的,而是有深刻的政策及市場(chǎng)背景。
新年伊始,央行已采取了兩項(xiàng)重要舉措——提高3月期和1年期央票利率——以吸收過(guò)多的流動(dòng)性。
接著,央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將直接增大房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力,讓開(kāi)發(fā)商兜里的錢減少。此外,二套房貸也已全面收緊,二套房首付已高達(dá)40%以上。政府已經(jīng)開(kāi)始收回之前推動(dòng)銷售飆升的部分經(jīng)濟(jì)刺激措施,并采取措施提高房屋投機(jī)活動(dòng)的成本。
數(shù)據(jù)顯示,廣州去年全年住宅供應(yīng)量?jī)H605萬(wàn)平方米,是2006年以來(lái)供應(yīng)量最少的一年,但成交量卻高達(dá)904萬(wàn)平方米,為2007年以來(lái)的最高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士介紹,去年廣州購(gòu)房者中有70%是生意人,大部分都是投資性需求。隨著“國(guó)十一條”的出臺(tái),投資投機(jī)性購(gòu)房的需求會(huì)逐步減少,將導(dǎo)致今年樓市成交量減少。
容易出租的房屋:
公寓新樓 有學(xué)位地區(qū)
100平方米以上,環(huán)境好裝修好的公寓新樓可向外國(guó)人出租,此時(shí)租金最高封頂也就是5000元,但是對(duì)市場(chǎng)行情熟悉的租客可以砍到4000~5000元。
此外,在越秀區(qū)等重點(diǎn)小學(xué)的附近,為給小孩子就讀方便,不少家長(zhǎng)會(huì)選擇在這里租房,75~100平方米的房租市場(chǎng)價(jià)格為2000~3000元。
第三,一些老城區(qū)的批發(fā)市場(chǎng)周邊,一些外來(lái)打工者會(huì)在附近租房,45~75平方米的房子租金為800至2000元。
“總體而言,目前100平方米的公寓的月租金也就能達(dá)到3000元” 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江如是說(shuō)。
售樓風(fēng)險(xiǎn)如何化解
除了售樓變現(xiàn)可收大量現(xiàn)金的好處外,近期售樓收入可能面臨的損失主要風(fēng)險(xiǎn)即為樓價(jià)上漲。按照租金回報(bào)率一般為1.5%來(lái)算,而一年期定期存款收入利率為2.25%,如果樓價(jià)上漲0.75%以內(nèi)(2.25%~1.5%),則售樓風(fēng)險(xiǎn)為零。但是如果樓價(jià)上漲0.75%以上,則損失為樓價(jià)上漲幅度減去0.75%。
化解風(fēng)險(xiǎn)方法:如果樓價(jià)仍然上漲,則股票等資本價(jià)格一般會(huì)相應(yīng)會(huì)上漲,可將售樓收入用于購(gòu)買地產(chǎn)股或是收益高于存款的理財(cái)產(chǎn)品。資金從樓市轉(zhuǎn)入其他資本市場(chǎng),流動(dòng)及變現(xiàn)更為迅速。
Copyright ©1999-2024 chinanews.com. All Rights Reserved