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　　從今年3月1日起，北京公積金購(gòu)買二套房已無首付20%優(yōu)惠，與商業(yè)貸款二套房首付比例40%等同。那么對(duì)于借款人來說，什么樣的情況下容易被銀行認(rèn)定為“二套房”呢？記者為此采訪“偉嘉安捷”的專家，根據(jù)專家的解讀，有八種借款行為會(huì)被銀行確定為是“二套房”，詳解如下：

　　●第一類：首次購(gòu)房已貸款，再次購(gòu)房仍需使用貸款的人群

　　典型案例：A先生第一套住房為2006年貸款購(gòu)置，現(xiàn)為改善居住條件，想購(gòu)置一套大點(diǎn)的房子，因手中資金不足，還需使用貸款。

　　專家解析：“偉嘉安捷”的專家分析說，因?yàn)锳先生之前有過貸款購(gòu)房紀(jì)錄，再次貸款購(gòu)房銀行對(duì)其審核時(shí)，在央行征信系統(tǒng)中能夠查到他的貸款紀(jì)錄，這種情況通常會(huì)被認(rèn)定為二套房。

　　●第二類：首次購(gòu)房使用商業(yè)貸款，再次購(gòu)房使用公積金貸款的人群

　　典型案例：B女士第一次貸款購(gòu)房時(shí)因無公積金繳存賬戶，所以當(dāng)時(shí)使用的是商業(yè)貸款。后來新單位為其繳存了公積金，她想賣掉現(xiàn)在的房子用公積金貸款再購(gòu)買一套房。

　　專家解析：專家解釋說，在公積金二套房新政未下發(fā)前，像B女士這種情況可以享受首付20%的優(yōu)惠。但3月1日起公積金二套房提高首付比例至四成，因B女士首套房購(gòu)買時(shí)使用的是商業(yè)貸款，購(gòu)買第二套房用公積金貸款則會(huì)被算作二套，首付比例為四成。

　　●第三類：首套房貸款結(jié)清并已出售，再次使用貸款購(gòu)房的人群

　　典型案例：C先生曾貸款購(gòu)買過一套房產(chǎn)，今年年初將貸款結(jié)清，并已將此房產(chǎn)出售后，現(xiàn)在想貸款購(gòu)買一套面積大些的房產(chǎn)。

　　專家解析：專家分析說，像C先生這種情況，不論其首套住房貸款是用商貸或是公積金，因?yàn)橘?gòu)買第一套住房時(shí)曾有過貸款紀(jì)錄且在其征信報(bào)告中能夠體現(xiàn)出來，那么根據(jù)現(xiàn)在的銀行政策，無論其首套住房貸款是否結(jié)清、出售，再次購(gòu)房時(shí)貸款都會(huì)被認(rèn)定為二套房。

　　●第四類：結(jié)婚前曾貸款購(gòu)房，婚后任何一方再申請(qǐng)貸款的人群

　　典型案例：D先生結(jié)婚前曾貸款購(gòu)置過一套房產(chǎn)，婚后想再貸款買一套房，考慮到自己已有過貸款，所以想用配偶名義申請(qǐng)貸款。

　　專家解析：專家指出，二套房的界定是以家庭為單位的，商貸、公積金都一樣。只要婚前一方有過貸款購(gòu)房紀(jì)錄，婚后無論以任何一方的名義申請(qǐng)貸款，都是屬于二套房的范疇，所以像D先生這種情況也會(huì)按二套房政策執(zhí)行。

　　●第五類：夫妻一方有過貸款，以家庭成年子女名義再申請(qǐng)貸款的人群

　　典型案例：夫妻E先生和F女士，他們之前曾有過一次貸款購(gòu)房紀(jì)錄，現(xiàn)想以已滿20歲女兒的名義申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套房。

　　專家解析：像E先生和F女士這種情況，以女兒名義再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的也是會(huì)被認(rèn)定為二套房。因?yàn)槟壳岸�套房的認(rèn)定是以家庭為單位，包括成年子女也屬于家庭成員之一，所以夫妻一方有過貸款，以成年子女名義再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房都會(huì)被算作二套房。

　　●第六類：夫妻一方貸款所購(gòu)房產(chǎn)，離異后判給另一方，購(gòu)買人再次申請(qǐng)貸款的人群

　　典型案例：G先生和H女士結(jié)婚后，以G先生的名義貸款購(gòu)買過一套房產(chǎn)，雙方離異后將此房產(chǎn)判給了H女士,現(xiàn)G先生想再使用貸款購(gòu)置一套住房。

　　專家解析：雖然G先生貸款購(gòu)買的房產(chǎn)離異后判給了H女士，但在央行的征信系統(tǒng)中還是會(huì)查到G先生的貸款紀(jì)錄，所以G先生再次貸款購(gòu)房時(shí)也是屬于二套房。

　　●第七類：首次貸款所購(gòu)房產(chǎn)屬“改善型”住房，再次使用貸款購(gòu)房的人群

　　典型案例：I女士2005年貸款購(gòu)買過一套50平方米的小戶型，她現(xiàn)在的居住條件低于北京市住房平均水平，因?yàn)楹⒆娱L(zhǎng)大了房子不夠居住，現(xiàn)在她想再換套面積大點(diǎn)的房產(chǎn)，當(dāng)然還是貸款購(gòu)房。

　　專家解析：如果I女士去年購(gòu)房，那么根據(jù)她的居住水平低于人均居住面積是可以按改善型購(gòu)房人群處理，第二次貸款購(gòu)房的首付和利率可比照首套住房貸款政策。但是，在今年新的“國(guó)十一條”政策出臺(tái)后，未提及改善型住房如何操作，根據(jù)各家商業(yè)銀行目前的二套房貸款政策，已取消改善型購(gòu)房貸款的優(yōu)惠。只要借款人首套住房有過貸款紀(jì)錄，那么不論其居住面積是否低于當(dāng)?shù)刈》科骄�水平，都�?huì)按二套房貸款政策嚴(yán)格執(zhí)行，首付40%，利率上浮1.1倍。

　　●第八類：曾在異地貸款購(gòu)房，在北京再次申請(qǐng)貸款的人群

　　典型案例：2002年，J先生曾在老家山東貸款購(gòu)置過一套房產(chǎn)，因工作調(diào)動(dòng)，現(xiàn)打算在北京再購(gòu)買一套小戶型的住房。

　　專家解析：因?yàn)槟壳把胄械恼餍畔到y(tǒng)是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的，且2009年6月份銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束。所以像J先生這樣已在一個(gè)城市有過貸款紀(jì)錄，在另一城市再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，也會(huì)被劃入二套房的政策征收范圍內(nèi)。

　　●小貼士：個(gè)人信用要時(shí)刻維護(hù)好

　　在商業(yè)貸款和公積金貸款二套房均從嚴(yán)的市場(chǎng)環(huán)境下，銀行對(duì)借款人的信用審核也更為苛刻了。其中，公積金新政中規(guī)定借款申請(qǐng)人在申請(qǐng)辦理公積金貸款時(shí)，需提供信用中心出具的借款人信用報(bào)告，如果目前的商業(yè)貸款還款狀態(tài)處于“逾期”狀態(tài)，則不能通過公積金貸款審核，待還款狀態(tài)恢復(fù)為“正常”后方可通過審核并辦理后續(xù)手續(xù)。商業(yè)貸款對(duì)一年內(nèi)如出現(xiàn)連續(xù)三次或累計(jì)六次的逾期紀(jì)錄的借款人，會(huì)毫不留情地予以拒批。

　　為此記者提醒貸款人：信用卡辦理要有節(jié)制，房貸信用卡還款日莫忘記；水、電、煤氣費(fèi)繳納要及時(shí)。借款人只有在平時(shí)注重個(gè)人信用的維護(hù)，才不至于在日后貸款路上處處遇阻。