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　　繼調(diào)整營(yíng)業(yè)稅征收比例、“國(guó)四條”出臺(tái)、提高開發(fā)商拿地門檻后，貨幣和金融監(jiān)管部門也將加入調(diào)整樓市陣營(yíng),他們的利器是收緊投機(jī)性房貸。

　　記者昨日從消息人士處獲悉，相關(guān)部門已制定調(diào)控政策，其中不但明確要求各大商業(yè)銀行嚴(yán)格制定二套房貸利率，而且同時(shí)將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%。

　　投資和投機(jī)不再優(yōu)惠

　　繼中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，監(jiān)管層已不斷釋放樓市調(diào)整信號(hào)。12月18日，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，在繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)的同時(shí)，更加嚴(yán)格二套房信貸管理，嚴(yán)格二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房。而摩根大通上周也發(fā)布報(bào)告稱不排除中國(guó)房貸政策進(jìn)一步微調(diào)的可能。

　　“國(guó)務(wù)院會(huì)議提到要綜合運(yùn)用財(cái)政、土地和稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在就差信貸了�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，近期中央密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，顯示出管理層對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的擔(dān)憂，政策收緊傾向明顯，“相信貨幣和財(cái)政金融方面也會(huì)出細(xì)則，這將是一個(gè)組合性政策”，“基調(diào)是對(duì)保障性需求繼續(xù)鼓勵(lì)，但對(duì)投資性和投機(jī)性的不再優(yōu)惠”。

　　將降低部分樓盤投資價(jià)值

　　二套房貸的松緊直接關(guān)乎投機(jī)者成本高低,一直是樓市政策風(fēng)向標(biāo)。此前近10個(gè)月的樓市繁榮與二套房貸政策變化密切相關(guān)，如二套房貸首付比例提高至50%，勢(shì)必積壓樓市泡沫，相當(dāng)部分樓盤將不再具有投資價(jià)值。

　　調(diào)控房地產(chǎn)

　　中央將打“組合拳”

　　國(guó)務(wù)院會(huì)議提到要綜合運(yùn)用各種手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，現(xiàn)在財(cái)政、土地和稅收部門都拿出了自己的“利器”，下一步，貨幣和金融監(jiān)管部門是否能有作為備受期待。

　　稅收政策

　　12月9日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出，從明年1月1日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年，個(gè)人購(gòu)買不足五年的非普通住房對(duì)外銷售的，國(guó)家將全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　這意味著，國(guó)家于今年元月起對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅實(shí)行的優(yōu)惠政策到今年12月31日終止，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。

　　財(cái)政和土地政策

　　12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。

　　貨幣及金融監(jiān)管政策

　　有消息人士透露，相關(guān)部門已制定調(diào)控政策，其中不但明確要求各大商業(yè)銀行嚴(yán)格制定二套房貸利率，而且同時(shí)將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%。

　　什么情況屬于二套房貸？

　　據(jù)央行與銀監(jiān)會(huì)規(guī)定，二套房貸款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。

　　已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　其余已利用銀行貸款購(gòu)買住房的家庭，再向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款均按第二套房執(zhí)行。

　　現(xiàn)行二套房貸政策

　　已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也應(yīng)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各商業(yè)銀行將申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，其房貸利率也至少要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。

　　傳言二套房貸新政

　　據(jù)消息人士透露，新的政策其中不但明確要求各大商業(yè)銀行嚴(yán)格制定二套房貸利率，而且同時(shí)將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%。

　　反應(yīng)》

　　不少銀行

　　已暗中收緊“錢袋子”

　　雖然二套房貸新政仍在傳言中，但“房?jī)r(jià)將在明年一季度大幅調(diào)整”的消息已在業(yè)內(nèi)廣泛流傳，部分銀行人士透露，在房?jī)r(jià)調(diào)整前，他們將嚴(yán)控二套房貸發(fā)放，以“年底貸款額度用完”為由暫不擴(kuò)展相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　一位銀行人士昨日表示：“二套房貸收緊是明年銀行個(gè)貸部門工作的‘綱要’。因?yàn)槎�套房貸通常與投機(jī)客掛鉤，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，這部分客戶能給銀行帶來(lái)較大利潤(rùn)，一旦房?jī)r(jià)縮水，二套房貸存在較大斷供可能，潛藏較大風(fēng)險(xiǎn)。”

　　另有人士認(rèn)為，實(shí)際上銀行對(duì)明年房?jī)r(jià)走勢(shì)已不再樂觀，所以在監(jiān)管層出臺(tái)相應(yīng)政策前，不少銀行已暗中收緊二套房貸。如京城部分銀行已提出對(duì)夫妻雙方合計(jì)為購(gòu)買第五套及以上住房的，個(gè)別銀行已明確表態(tài)，將嚴(yán)格審批，且首付比例不得低于50%，房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　影響》

　　政策收緊

　　可能會(huì)沖擊地方收入

　　專家指出，土地出讓金歷來(lái)是地方政府的一大財(cái)源，“地王”頻現(xiàn)是他們所樂見的，此次中央政府連續(xù)出來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的舉措將對(duì)地方政府土地收入帶來(lái)沖擊和影響。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政系主任曾康華教授說(shuō)，土地出讓金在部分地區(qū)接近地方財(cái)政收入的一半。如果再加上建筑業(yè)和房地產(chǎn)帶來(lái)的相關(guān)稅費(fèi)收入和土地抵押獲取的債務(wù)收入等，很多地方政府通過(guò)土地運(yùn)作取得的收入占其整個(gè)財(cái)政收入的一半還多，表現(xiàn)出對(duì)土地的強(qiáng)烈依賴。

　　專家指出，“以地生財(cái)”風(fēng)險(xiǎn)不能小覷。依靠“土地財(cái)政”維持城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是一種竭澤而漁的短視行為，為地方以后的發(fā)展埋下了隱患�！耙�使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政模式，關(guān)鍵在于優(yōu)化地方財(cái)權(quán)結(jié)構(gòu)�！� （重慶時(shí)報(bào)）