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　　⊙尹伯成 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授

　　時(shí)下，我國(guó)城市住宅市場(chǎng)中的投資投機(jī)現(xiàn)象已經(jīng)非常驚人。例如，近年來北京、上海、深圳等地，很多新樓盤在交房前就已經(jīng)全部賣出，但即使到了交房后的第二年，入住率也不到50%。此類購(gòu)房行為都是投資，確切地說都是投機(jī)，因?yàn)檫@些房子按理說已因出租回報(bào)率過低而失去了投資價(jià)值，但仍被認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲而具有投“機(jī)”價(jià)值。可以毫不夸張地說，許多商品房一邊非常熱銷、一邊驚人空置，房子已經(jīng)不像房子，而越來越像股票了。

　　房產(chǎn)的確具有消費(fèi)和投資雙重功能，但如果投資性購(gòu)房比重過大，會(huì)帶來一系列不良后果。一是嚴(yán)重危害民生，投資投機(jī)把房?jī)r(jià)抬高得越來越脫離需要住房的消費(fèi)者的購(gòu)買力；二是嚴(yán)重浪費(fèi)資源，一邊有大量住房困難的蝸居者，一邊又有大量住房被空關(guān)著，這種畸形狀態(tài)實(shí)在是不合理；三是嚴(yán)重影響消費(fèi)，當(dāng)一個(gè)房奴要拿出每月50%的可支配收入用于還貸款后，還有多少錢可用作其他消費(fèi)呢？四是嚴(yán)重增加風(fēng)險(xiǎn)，投機(jī)性購(gòu)房吹大了房產(chǎn)泡沫，使金融業(yè)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)大增。

　　投機(jī)性購(gòu)房的危害性還不止這些，為了抑制這種非理性需求，先要看清其原因。一是通脹預(yù)期的作用，時(shí)下為規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行房產(chǎn)投資的人確實(shí)不在少數(shù)；二是地王不斷涌現(xiàn)，作為房?jī)r(jià)的主要成本之一，只要什么地方有個(gè)地王出現(xiàn)，那里的房?jī)r(jià)立刻應(yīng)聲而漲；三是地方有關(guān)部門的撐腰，由于土地出讓金是地方一大財(cái)源，各地其實(shí)還是希望本地房?jī)r(jià)上漲，由此地價(jià)就能上升，而中央出臺(tái)抑制政策時(shí)，一些地方總以種種理由和手法不認(rèn)真執(zhí)行，倒是中央出臺(tái)救市政策時(shí)，地方先行動(dòng)，還出臺(tái)一些更寬松的鼓勵(lì)措施；四是商業(yè)銀行的寬松信貸行為，使得許多投資者以較少自有資金買了房，并“樂此不�！保�房?jī)r(jià)也由此被推升。

　　以上這些因素相互聯(lián)系、相互滲透，形成了一根住房投資的粗鏈條�，F(xiàn)在，黨中央、國(guó)務(wù)院已經(jīng)清楚認(rèn)識(shí)到，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，必須抑制投機(jī)性購(gòu)房。為此在去年底和今年初，對(duì)如何抑制樓市的投資投機(jī)連續(xù)出臺(tái)了一系列政策。我相信這些措施都將取得一定效果，但如果效果還不明顯，可能還有一些政策措施可以考慮逐步實(shí)施。

　　如在貨幣信貸政策方面，除了要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的二套房貸政策以外，還可考慮進(jìn)一步提高門檻，比方說將第二套房的首付比例提高到50%，第三、第四套房還可以遞增至60%、70%。

　　在財(cái)稅政策方面，可以從每戶擁有的第二套住宅開始試行物業(yè)稅，以釋放擁有多套住宅是要付出代價(jià)的信號(hào)，這將很快抑制旺盛的投資需求，或者可以考慮進(jìn)一步提高住宅投資的所得稅率。

　　在土地政策方面，必須嚴(yán)格執(zhí)行已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)政策，堅(jiān)決把炒地皮的歪風(fēng)打下去，既加速開發(fā)以增加供應(yīng)，又遏制住新地王以降低房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期。