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　　在經(jīng)過(guò)一年的飛速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)在今年年初再次成為眾矢之地。除了各種政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，銀行方面的房貸優(yōu)惠政策也有退出的可能。A股市場(chǎng)和房地產(chǎn)供需市場(chǎng)瞬間出現(xiàn)了激烈的反應(yīng)。而由于房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)高度市場(chǎng)化，因此各家銀行都依舊按兵不動(dòng)，在觀望中互相博弈。

　　政策趨緊但未實(shí)質(zhì)變化

　　土地、金融、稅收等各個(gè)部門密集的調(diào)控措施構(gòu)成了今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特風(fēng)景。而各種有關(guān)收緊的政策也如冬季的冷空氣一般，不斷吹向市場(chǎng)。近期，市場(chǎng)上又開始呈現(xiàn)一波關(guān)于銀行即將取消首套房貸利率7折優(yōu)惠的傳言。

　　查詢各地的一些房地產(chǎn)網(wǎng)站，便可發(fā)現(xiàn)“暫停房貸”，“優(yōu)惠取消”等字眼的文章赫然列在醒目的位置。有消息稱，南京、杭州、寧波等一些東南沿海城市的銀行已經(jīng)在今年1月暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款，新的貸款要到2月才會(huì)再次開始下放。而北京、上海等一線城市則傳出，個(gè)人首套房貸利率將不能再享受7折優(yōu)惠。還有報(bào)道稱、相關(guān)銀行已經(jīng)將利率優(yōu)惠從原來(lái)的7折上調(diào)到8.5折。

　　其實(shí)，早在去年11月，關(guān)于7折利率即將取消的消息就已開始在市場(chǎng)中傳播。在當(dāng)時(shí)，這甚至使得一些投資者為了防止優(yōu)惠取消而突擊買房，從而推高了短時(shí)期內(nèi)的商品房交易量。之后由于多方的澄清，此消息在市場(chǎng)中的反應(yīng)有所減弱，但始終存在。隨著去年12月初，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免恢復(fù)到5年，新一輪的政策調(diào)控開始密集指向地產(chǎn)，人們對(duì)銀行層面的舉動(dòng)又開始加重了關(guān)注。

　　“利率政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力是最大的�！睎|莞證券地產(chǎn)行業(yè)分析師黃凡對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。她認(rèn)為，人們之所以對(duì)銀行的房貸關(guān)心，因?yàn)槠渖婕暗拿姹容^直接，而且效果明顯。

　　記者致電工、農(nóng)、中、建、交的客服或零售信貸部的相關(guān)人士，其均表示，目前符合條件、信用良好的市民依舊可以享受到首套房貸首付兩成、利率7折的優(yōu)惠。同時(shí)，招行、民生、北京銀行方面對(duì)于房貸利率優(yōu)惠政策目前實(shí)施的情況也基本類似。

　　“目前總行還沒(méi)有收到任何來(lái)自監(jiān)管層的文件，總行也沒(méi)有具體的文件要求取消房貸利率優(yōu)惠，給客戶多少利率還是銀行根據(jù)客戶的信用記錄、資產(chǎn)情況等具體措施自我定奪的�！蹦炽y行一位負(fù)責(zé)房貸的客戶經(jīng)理如此對(duì)記者表示。而這也基本上是各銀行目前在接受采訪時(shí)所表達(dá)的意圖。

　　由此可見，目前市場(chǎng)上的房貸政策還沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變。但是，記者也從相關(guān)渠道了解到，確實(shí)有銀行已經(jīng)在內(nèi)部開始在為房貸利率的調(diào)整做準(zhǔn)備，趨緊的跡象依舊存在。

　　不同領(lǐng)域反應(yīng)各異

　　對(duì)于房地產(chǎn)政策，資本市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的反應(yīng)往往出現(xiàn)時(shí)效上的差異。

　　最敏感的當(dāng)屬A股市場(chǎng)。自2009年12月，政策調(diào)控開始，地產(chǎn)股板塊已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)的下跌。12月月跌幅為7.6%，本月目前跌幅為11.37%。

　　“經(jīng)過(guò)一波下跌后，地產(chǎn)股的估值已經(jīng)較低，但其還是在繼續(xù)下跌。這就是市場(chǎng)上投資者心態(tài)的一種體現(xiàn)�！秉S凡告訴記者。

　　地產(chǎn)的供求市場(chǎng)是在股市出現(xiàn)反應(yīng)后第二個(gè)開始發(fā)生波動(dòng)的。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2010年1月前半月北京市一二手房交易量環(huán)比2009年12月同期大幅下降。其中二手房已有的交易記錄顯示,1月1日-14日,共簽約房屋5369套,其中住宅4800套，環(huán)比這兩個(gè)數(shù)字分別下降了71.7%和73.3%。同時(shí)，根據(jù)最新的周數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月18日-24日，上海，天津、廣州、杭州青島等全國(guó)主要城市的成交量都環(huán)比降低了10%—20%。北京、深圳由于前期成交量萎縮較快，有所反彈。但是，各城市投資者的觀望情緒已經(jīng)開始越來(lái)越濃。

　　相對(duì)以上而言，銀行房貸在地產(chǎn)方面的反應(yīng)就相對(duì)滯后。

　　“除非是監(jiān)管層或總行出強(qiáng)硬的措施，否則不會(huì)主動(dòng)上調(diào)利率”，這是目前銀行業(yè)內(nèi)的一個(gè)主要觀點(diǎn)。那些目前市場(chǎng)占有率不高的中小銀行更是有著這樣的態(tài)度�！案骷毅y行都在觀望彼此的行動(dòng)，因?yàn)槿绻�哪家主�?dòng)上調(diào)就意味著客戶的流失�！币晃汇y行業(yè)內(nèi)人士如此對(duì)記者表示。

　　某城商行內(nèi)部人士告訴記者，其實(shí)房貸政策和銀行的具體措施并不是完全一致的。政策是指導(dǎo)意見，銀行可以在一定范圍內(nèi)調(diào)整。不同的銀行，在不同的區(qū)域不同的分支機(jī)構(gòu)對(duì)不同的客戶采取略有差異化的具體措施。

　　各家銀行都如此重視房貸，和其在銀行業(yè)務(wù)中的重要性是密不可分的。一方面銀行可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款供其建設(shè)，另一方面銀行可以為消費(fèi)者提供貸款供其購(gòu)買�？芍^在產(chǎn)業(yè)的上下游都有所收獲。

　　央行最新數(shù)據(jù)顯示，2009年金融機(jī)構(gòu)本外幣新增貸款9.4萬(wàn)億元，其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元,個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增1.4萬(wàn)億元,這兩項(xiàng)貸款占比超過(guò)全年金融機(jī)構(gòu)本外幣新增貸款的21%。而以單家銀行來(lái)看，建行09年上半年共有0.95萬(wàn)億個(gè)人貸款，房貸就有0.72萬(wàn)億，占據(jù)了建行上半年4.5萬(wàn)億貸款的16%，其地位由此可見一斑。

　　正因?yàn)橛辛诉@些原因，所以不同銀行的不同地區(qū)的分支行都要考慮自己以往放貸的情況、市場(chǎng)占有率和地區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)公司及中介的協(xié)議等綜合因素來(lái)制定自己的房貸措施。同時(shí)，客戶經(jīng)理在發(fā)放貸款時(shí)還會(huì)考慮到不同資質(zhì)的客戶。因此，除非有明文規(guī)定的要求下發(fā)，否則在具體的數(shù)值上，銀行房貸依舊會(huì)維持在一個(gè)變動(dòng)的幅度范圍內(nèi)，同時(shí)其措施的改變依舊會(huì)相對(duì)滯后。