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　　行為金融學(xué)創(chuàng)始人、耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、美國國家經(jīng)濟(jì)研究局研究員 羅伯特·希勒

　　美國最近3年的房價一直在跌，這一趨勢還將繼續(xù)。連聯(lián)邦政府都宣布，房價下跌將持續(xù)至2010年。最起碼，最近的銀行壓力測試已經(jīng)假定房價在2006年至2010年間下跌41%。

　　這樣的持續(xù)下跌違背了普遍常識和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)法則，后者假設(shè)個人行為是理性的，且市場是有效的。如果人們真如市場有效論那般行為，房價應(yīng)該在更短時間內(nèi)大幅下降，而不是逐年下降。但房地產(chǎn)市場上的現(xiàn)實(shí)情況并非如此。長期下降有時確實(shí)符合規(guī)律。

　　歷史上有許多范例。1991年，在日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本主要城市的土地價格連續(xù)下降了15年。幾個共同因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的惜售行為。一個重要的原因是，現(xiàn)房的銷售量主要取決于那些準(zhǔn)備買2套(以上)房的人。如果賣方認(rèn)為房價會繼續(xù)下跌，他們中的大多數(shù)人不會急著賣，因為他們并不真的準(zhǔn)備離開市場。此外，很少有業(yè)主是完全出于投機(jī)考慮離開房地產(chǎn)市場的。比如，那些共有一幢房子的夫妻，必須達(dá)成共識才能將房屋出售轉(zhuǎn)向租賃房屋。即便是孩子長大了，因為轉(zhuǎn)到其他校區(qū)就學(xué)要租房住，他們也對售房有否決權(quán)。事實(shí)上，多數(shù)拋售房屋轉(zhuǎn)向租房的決定并不是遵循市場法則的行為。相反，他們是經(jīng)濟(jì)壓力的產(chǎn)物，包括止贖、違約以及生活方式的改變。這一變化解釋了在失業(yè)率高漲之時，房價下跌會長期存在。

　　假設(shè)有一對年輕夫婦正租著一套公寓。如果放在幾年前，購房的想法對他們來說會很有吸引力。但在看到周圍頻頻失業(yè)和房地產(chǎn)市場混亂的局面后，他們的想法改變了：還是繼續(xù)租房吧。這種想法現(xiàn)在已經(jīng)根深蒂固了，幾年內(nèi)是不會改變了。另一方面，一對老年夫婦在房地產(chǎn)市場繁榮時期未能把房子賣掉，也沒有搬到擁有繼續(xù)醫(yī)療的退休人員社區(qū)。他們決定，現(xiàn)在是賣房子的時候了。他們可能用上一兩年時間整理財產(chǎn)，為搬家作準(zhǔn)備，但他們可不會再改主意了。因此，房地產(chǎn)市場未來只有賣方而沒有買方，而住房供應(yīng)需求減少也決定了房價下跌將持續(xù)到2010或2011年。如果經(jīng)濟(jì)在未來有了重大改善，所有人都可能改變主意。年輕夫婦可能會改變主意，過一年就買房，而老年夫婦則會進(jìn)一步推遲售房計劃。這樣的話，市場則有買方而無賣方，房價會往上走。出于這個原因，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家否認(rèn)房價會如預(yù)期那樣下降。但這種變化并不常有。即便經(jīng)濟(jì)衰退很快結(jié)束，房地產(chǎn)市場仍會繼續(xù)走壞。在上一次結(jié)束于1990年-1991年的房地產(chǎn)熱潮中，直到1997年，房地產(chǎn)價格都沒有絲毫上漲。