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　　為廣大市民和勞動(dòng)階層提供經(jīng)濟(jì)上可承受的住房,德國稱之為社會(huì)福利住房,相當(dāng)于我們常說的廉租房。19世紀(jì)末,德國出臺(tái)的《合作社法》至今仍然是合作社方式建房的重要法律依據(jù)之一。

　　第二次世界大戰(zhàn)使德國大量住房毀于戰(zhàn)火。在聯(lián)邦德國,由于采取了多種途徑鼓勵(lì)社會(huì)福利用房建設(shè),到上世紀(jì)70年代以后,住房緊張狀況逐步得到緩解。

　　聯(lián)邦德國一般是采取政府資助,由個(gè)人、非營利性住宅公司或自治團(tuán)體,例如住房建設(shè)合作社等具體投資建設(shè)的方式建造社會(huì)福利房,另外,聯(lián)邦德國也對自有產(chǎn)權(quán)房子建設(shè)提供資助,使社會(huì)福利用房的建設(shè)從一開始就顯現(xiàn)多種多樣的形式。

　　指導(dǎo)德國建設(shè)社會(huì)福利住房的重要法律是在50年代先后出臺(tái)的第一部和第二部《福利住房建設(shè)法》。尤其是第二部《福利住房建設(shè)法》,經(jīng)過多次修改完善,至今仍然是社會(huì)福利住房建設(shè)的重要法律依據(jù)。該法律規(guī)定,德國聯(lián)邦、聯(lián)邦州地方政府有義務(wù)采取措施,為廣大普通大眾建設(shè)從面積到設(shè)施恰當(dāng)?shù)淖》俊?

　　德國聯(lián)邦、聯(lián)邦州和地方根據(jù)這項(xiàng)法律的規(guī)定,對建設(shè)社會(huì)福利住房的投資人,無論是個(gè)人、社會(huì)團(tuán)體還是企業(yè)進(jìn)行資助。一般做法是,聯(lián)邦和聯(lián)邦州按照一定的比例共同通過住房政策性銀行,向住房建設(shè)投資者提供無息住房建設(shè)貸款。該貸款償還期可以達(dá)30至35年。作為回報(bào),住房投資者有義務(wù)按照國家的要求,向低收入家庭提供廉價(jià)租用房。一般來說,房租標(biāo)準(zhǔn)由國家指導(dǎo),不能超過房子實(shí)際成本的正常費(fèi)用要求。對于房屋出租者因低于市場價(jià)出租住房而造成的損失,國家按相應(yīng)規(guī)定給予補(bǔ)償。還貸期結(jié)束后,約束解除,房屋所有人可以按市場價(jià)格出租出售房子。

　　按照規(guī)定,只有收入低于一定標(biāo)準(zhǔn)的家庭才有權(quán)力搬進(jìn)社會(huì)福利住房。為此,國家每年要公布一個(gè)專門的收入水平參考標(biāo)準(zhǔn)。對于家庭收入核算還要考慮家庭成員數(shù)量,是否有特殊情況,例如是否有孕婦、老人和殘疾人以及領(lǐng)取社會(huì)福利等情況。經(jīng)核算符合要求后,政府為其出具證明,這樣福利用房的出租人就可以接收申請者入住。由于各地住房情況不同,平均收入情況也有差異,所以,各地允許在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)。入住家庭收入發(fā)生變化時(shí),也沒有必要搬出福利房,但要按照規(guī)定補(bǔ)交房租。

　　國家在資助建設(shè)社會(huì)福利住房的同時(shí),為了調(diào)動(dòng)人們各方面建房積極性,自50年代起,對于私人興建和購置自有產(chǎn)權(quán)住房也通過貸款減免給予相應(yīng)的資助。這項(xiàng)規(guī)定一方面是為了幫助收入處于中上等的居民實(shí)現(xiàn)擁有一套自己住房的夢想,另一方面也使德國住房總量增加且多樣化。

　　從實(shí)踐來看,國家不直接建設(shè)社會(huì)福利房,而是用政策優(yōu)惠換取私人住房投資者在一定時(shí)間段內(nèi)服務(wù)于國家的社會(huì)福利房政策有諸多好處。因?yàn)?在德國的決策者看來,長遠(yuǎn)來看,住房市場仍主要應(yīng)由市場來決定。政府對于市場的干預(yù)應(yīng)是有限制的,只是在住房緊張階段才能采取的必要調(diào)節(jié)措施。如果無限期地約束住房建設(shè)者從事公益行為,限制投資者贏利,必然導(dǎo)致投資者對福利住房投資熱情下降。而如果不吸收社會(huì)資源,僅靠國家是無力解決社會(huì)住房緊張狀況的。

　　實(shí)施促進(jìn)社會(huì)福利住房建設(shè)政策以來,到1960年,400萬套新建設(shè)住房有60%是在這種公共資金資助下建設(shè)的。從1950年到1990年,共建設(shè)1900萬套住房,其中有750萬套是采取這種方式建設(shè)的。

　　2006年,德國修改了《基本法》相關(guān)內(nèi)容,社會(huì)福利住房事務(wù)已經(jīng)不歸屬于聯(lián)邦政府管轄,社會(huì)福利住房的相關(guān)法律僅由各聯(lián)邦州負(fù)責(zé)。從2006年開始的過渡時(shí)期內(nèi),聯(lián)邦政府仍將在2012年前每年從聯(lián)邦財(cái)政中向聯(lián)邦州轉(zhuǎn)移支付5.18億歐元,用于聯(lián)邦州實(shí)施福利住房措施。

　　實(shí)際上,德國自1988年起就逐漸開始廢除福利住房建設(shè)中的相關(guān)優(yōu)惠政策。1987年德國約有390萬套福利住房,而在2001年的住房統(tǒng)計(jì)中只有180萬套福利住房。而這個(gè)速度目前正以每年減少近十萬套的速度下降。柏林在2006年統(tǒng)計(jì)時(shí),雖然東部地區(qū)社會(huì)福利住房仍為24%,但西部地區(qū)僅有9%的住房是社會(huì)福利住房。2002年柏林政府委托一個(gè)專家組評估,專家認(rèn)為,柏林的住房超出正常需要10萬間,所以將來出現(xiàn)住房緊張的可能性不大。據(jù)此,柏林政府制定了退出機(jī)制,對相關(guān)受影響的住房所有者給予補(bǔ)償并中止新的建設(shè)社會(huì)福利住房項(xiàng)目。德國在社會(huì)福利房興盛時(shí)期約有三分之一的住房具有社會(huì)福利住房的性質(zhì),但目前這個(gè)比例約在10%左右。但由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成各地財(cái)政困難,各地政府紛紛出讓社會(huì)福利住房。例如,東部的德累斯頓的福利住房通過私有化,全部出售給外國企業(yè)。

　　由于多年的建房促進(jìn)政策,德國房子總數(shù)上升,住房市場價(jià)格與社會(huì)福利用房的價(jià)格差距越來越小,因此一些地方因此放開對租用相關(guān)福利房限制,讓其隨行就市,這樣,一些所謂社會(huì)福利住房也就名存實(shí)亡。專家指出,雖然社會(huì)福利住房價(jià)格可能會(huì)稍有上漲,但不會(huì)引起社會(huì)不良反應(yīng),因?yàn)榈聡�通過其他政策,仍然在保證低收入家庭維持其正常的居住條件。

　　解決低收入家庭住房問題不可能靠一招一式的政策。德國在上世紀(jì)70年代出臺(tái)法了《租房者保護(hù)法》,對于穩(wěn)定房價(jià),解決低收入者住房困難發(fā)揮了積極作用。例如這一法律規(guī)定,房屋出租者不能隨意提高房價(jià),不能向承租人威脅提價(jià),房價(jià)要在規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格上下浮動(dòng),提高房價(jià)需要書面說明理由和承租人同意等。

　　在德國的住房福利制度中的另一項(xiàng)重要措施是實(shí)行了住房補(bǔ)貼金制度。這是一個(gè)根據(jù)住房人(租或者住自有產(chǎn)權(quán)房)收入、住房面積和房租因素決定的補(bǔ)助項(xiàng)目。符合標(biāo)準(zhǔn)的人可以從國家得到一定的現(xiàn)金補(bǔ)助。該項(xiàng)制度自1965年開始實(shí)施以來,大量低收入家庭從中獲益。以住房現(xiàn)金補(bǔ)助方式給予低收入家庭之補(bǔ)助的好處是,領(lǐng)取補(bǔ)助的家庭不必要一定在社會(huì)福利房范圍租便宜的住房,可以租用正常水平的住房,使其有更大的選房機(jī)會(huì),這樣也可避免了出現(xiàn)窮人扎堆居住的情況。(柏林6月22日電 王懷成)