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　　編者按

　　進入六月，《南方周末》、《三聯(lián)生活周刊》、《第一財經》等報刊雜志不約而同將目光投向了房地產，聯(lián)系到各地樓市交易持續(xù)的熱度，樓市回暖的信號已然發(fā)出。然后，2009年樓市的回暖不同于以往任何一次，在金融危機、通脹壓力、災害病疫等多重因素影響下，房地產業(yè)想"純情"都不可能了，正如《三聯(lián)生活周刊》的一篇文章總結的："房地產業(yè)的尷尬在于，它在經濟體中的體量決定了對它的調控涉及方方面面的問題——它不僅關系著宏觀經濟的過冷過熱，還關系著民生保障與宏觀社會結構的調節(jié)。房地產業(yè)由此背負了可能比其他行業(yè)更沉重的重負，也是各方利益最敏感之地。"

　　是什么力量在左右樓市？回暖之后，樓市能保持持續(xù)的熱度嗎？賣得好和賣得不好的開發(fā)商該如何應對？通脹壓力下，買房子是實現(xiàn)資產保值增值的最佳途徑？

　　1、回暖已無可爭議

　　從小陽春到紅五月，逾萬億的成交額已經將中國樓市5個月回暖的事跡寫在了歷史上。

　　小陽春持續(xù) 再創(chuàng)紅五月

　　11737套。

　　11517套。

　　15223套。

　　15098套。

　　"賣得好。"是大多數(shù)置業(yè)顧問一致的回答。

　　但一個"好"字已經不足以表現(xiàn)幾個月來成都樓市的熱鬧。

　　當專家們還在爭論樓市是否回暖時，成都市主城區(qū)商品房成交量已接近2007年黃金時代的最高水平。新年之后，成都樓市迎來開門紅。3月、4月的熱銷讓小陽春在一片質疑聲中繼續(xù)。春季房交會之后，被認為是市場傳統(tǒng)淡季的5月，市場依然保持著堅挺。

　　5月16日，蓉上坊開盤；西岸觀邸開盤；時代豪庭開盤；水印閣開盤；加州山莊開盤；萬科金域西嶺開盤。一天時間內，成都主城區(qū)推出885套住宅。業(yè)內人士認為，這是開發(fā)商在旺季之后，以少量多批次推盤手法刺探市場。但熱情的購房者并沒有讓賣方失望。市場上再次出現(xiàn)排隊搶號的熱銷場景。5月最后一周，為搶在成都市購房退個稅政策到期之前買房，成都人再次推高09年單周成交紀錄。5月樓市，一片火紅。

　　成都 不是一個人在戰(zhàn)斗

　　這樣的紅火場面，不只出現(xiàn)在成都。

　　2007年最瘋狂的時候，各地都出現(xiàn)了數(shù)百人通宵排號買房的場面。

　　這一幕，如今又重演。

　　3月6日夜，杭州再現(xiàn)連夜排隊購房場景。數(shù)百人在前開盤一天來到保利東灣售樓部門前。3月7日，開盤3小時，195套房源被搶購一空。4月10日夜，由于排隊引發(fā)糾紛，杭州嘉里·樺楓項目原定于次日早晨八點的開盤被公安部門緊急叫停。4天后，購房者又在杭州九堡板塊的中興·九洲芳園售樓處前連夜排起了長隊。截止5月31日，杭州市今年共成交商品房24057套，超過去年全年的總成交量。

　　向西700公里，江城武漢。3月7日，為搶購百步亭花園·現(xiàn)代城，200多人帶著躺椅、棉被通宵排隊等候開盤。據(jù)當?shù)孛襟w報道，更有購房者擔心買不到房，提前兩天達到，排隊兩天兩夜。至5月31日，武漢市共成交商品房住宅44427套，相當于2008年全年成交量的80%。

　　展開中國地圖，從北向南。北京、天津、西安、武漢、杭州、長沙、廈門、廣州、深圳商品房成交量同比2008年均上升百分之百以上。6月11日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新監(jiān)測數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2009年5月我國住宅市場成交量連續(xù)第四個月環(huán)比走高，30城市總成交面積環(huán)比增幅約為9%，近8成城市成交面積環(huán)比上漲。10個重點監(jiān)測的城市中，7個可測得價格的城市，其成交價均環(huán)比小幅上漲。最高為上海，環(huán)比上漲逾6個百分點。全國共完成房屋銷售額11388.92億元。

　　如果在地圖上將每個成交面積環(huán)比上漲的城市都標注上小紅旗的話，5月的中國將是一片紅色。

　　2、溫暖樓市的力量

　　樓市，不是是否回暖，而是已經回暖。究竟是什么力量在推動樓市不斷攀升？

　　購房優(yōu)惠利好樓市

　　自05年樓市進入上行通道后，政府時刻沒有放松對房地產市場的限制。"新國八條"、"國六條"、九部委"十五條"、連續(xù)加息等調控政策不斷出臺。目的只有一個，抑制房地產過快過熱增長。然而，08年國際經濟形勢急轉直下。為抵御國際金融危機影響，刺激內需，中央政府對房地產行業(yè)調控政策出現(xiàn)大逆轉。首先是百日內五次降息，然后是減免稅費、下調房貸首付比例及利率，再后來放寬二套房限制。據(jù)新浪房產報道，08年11月，我國房產市場呈現(xiàn)大幅反彈。在中央政府的優(yōu)惠之外，各地政府為保證經濟穩(wěn)定和增長，亦出臺各種"救市"政策。

　　成都市因為地震的影響走在了地方政府出面"救市"前列。根據(jù)《成都市人民政府辦公廳關于促進房地產業(yè)恢復發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》和《成都市人民政府關于進一步改善居民居住條件促進房地產市場健康發(fā)展的實施意見》，成都市購房者在中央政府統(tǒng)一的優(yōu)惠政策之外，還可以享受購房補貼，購房退個稅，外地人購房落戶等優(yōu)惠政策。此外，地震災區(qū)群眾購房還可享有額外補貼及優(yōu)惠。其中，購房落戶政策吸引了眾多二級城市的購房者前來成都置業(yè)。購房退個稅政策更為大戶型市場注入了新的活力。

　　中小戶型強力拉動

　　據(jù)記者了解，未來三年，成都市中心城區(qū)將計劃完成770萬平方米危舊房改造任務，拆遷戶數(shù)達9.7萬戶。而這一輪為期三年的舊城改造計劃總投資約150億元，其中僅2009年改造面積就達270萬平方米。年內啟動的東郊惠民工程第三期涉及位于府青路片區(qū)的冶金實驗廠、肉聯(lián)廠生活區(qū)，府青路立交橋片區(qū)的電機廠生活區(qū)，萬年場片區(qū)的川棉廠生產區(qū)，將搬遷住戶3234戶，拆除危舊房75幢。預計到今年6月，惠民工程累計簽約將超過14000戶，年內基本完成五大區(qū)域的搬遷改造簽約工作。事實上，從去年年底開始，進行著大面積舊城改造的成華區(qū)，一直盤踞在主城區(qū)商品房成交量榜首。大量工業(yè)單位拆遷戶構成的剛性需求，是推動成華區(qū)房產市場走高的主要原因。

　　另一方面，08年積累下來的首次置業(yè)者以及外地來蓉落戶者也成為了購房主力軍。受地震、經濟形勢及對國家優(yōu)惠政策預期的影響，成都去年有許多購房者擱置了買房計劃。開年之后，隨著優(yōu)惠政策確立，房價下調，再加上市面上銷售的幾乎都是現(xiàn)房或者準現(xiàn)房，一些首次置業(yè)者紛紛出手。成都市出臺的購房落戶政策也吸引了眾多二級城市買家--他們大都選擇稍高于政策所規(guī)定的70平米左右的房屋。今年一季度，外地居民共購走成都主城區(qū)商品房11653套。市區(qū)內中小戶型樓盤普遍熱銷。坐落在二環(huán)附近的月光琉域以小戶型為主，近700套房屋開盤不到半年即告售罄。世家機構報告指出，成都市主城區(qū)3至5月戶均成交面積徘徊在86-88平方米的區(qū)間內，表明中小戶型仍然占據(jù)著大部分市場。

　　貨幣政策放寬刺激購房

　　08年9月中旬之后，央行在100天內5次宣布降息。此后又宣布從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。另外，房貸首付比例下調至20%，且利率下調到基準利率的70%。再加上成都市政府出臺的購房退個稅政策。諸多利好使購房顯得相對輕松。中國銀行成都市某支行的一位工作人員告訴記者，據(jù)他了解，該支行今年以來的房貸發(fā)放以每月10%的速度增長。另一方面，央行逾4萬億的貸款以及一些專家關于通脹即將到來的言論也加速了購房者的抉擇過程。

　　3、樓市回暖有無變數(shù)？

　　那么，在諸多因素共同作用下一路回暖的樓市還會繼續(xù)走好嗎？未來究竟會怎樣？

　　調控政策仍存變數(shù)

　　基于樓市一方面旺銷，另一方面開工量不足的情況，國務院在其5月27日下發(fā)的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中將保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調為20%。希望能促進房地產項目投資，保證房產項目開工量，以緩解房價上漲壓力。09年3月，成都市房地產開發(fā)投資158.28 億元，同比下降4.7%。據(jù)世家地產介紹，按當前銷售情況，成都現(xiàn)有商品房存量僅夠維持八個月時間。"這一政策有一個很大的好處，那就是增加住宅供應。"上海房地產研究院經理楊紅旭表示。但新的資本進入地產行業(yè)仍需要一定的時間。"政府欲達降房價之功，或將在下半年出新政策平抑房價。"有行業(yè)專家這樣推測。

　　經濟形勢影響依然難料

　　據(jù)了解，中國1-5月人民幣各項貸款增加5.84萬億元人民幣，已超過政府全年5萬億元的最低目標。有媒體報道，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席劉明康稱，中國信貸在保證質量前提下的快速增長不會帶來問題。他同時表示，中國經濟目前所見到的樂觀跡象能否持續(xù)，仍需觀察。另一方面，國家統(tǒng)計局最近公布的數(shù)據(jù)顯示：5月CPI與PPI的跌幅均超過預期，CPI從4月的年同比下降1.5%放緩至1.4%，PPI從4月同比下跌6.6%進一步擴大到7.2%，從這一數(shù)據(jù)可以明顯看出，我國經濟仍然處在收縮狀態(tài)。

　　人民銀行12日公布了第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果。伴隨著居民收入減少和對未來收入的不確定性感受，城鎮(zhèn)居民消費更加謹慎，但儲蓄和投資意愿增強。超過六成居民認為當前房價"高，難以接受"，購房意愿仍處于較低位置。

　　個體分化或難避免

　　縱然前5月成都樓市總體回暖已成定局，但并非所有樓盤都同樣旺銷。世家機構市場研究部總監(jiān)樊邦勇告訴記者，當下購房者最看重的是地段、總價、戶型以及品牌四方面因素。由于需求旺盛，一個樓盤要在其中某一方面占有優(yōu)勢即可躋身旺銷行列。但并非所有項目都能具備上述優(yōu)勢。一些在各方面均不占優(yōu)勢的項目在此輪熱銷中表現(xiàn)不佳，與其項目定位不當和營銷策略失誤有很大關系。畢竟，單憑噱頭是征服不了購房者的。（作者 羅響 侍玉寶）