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　　問：6月份，我國部分城市出現(xiàn)“地王”和房價快速上漲的現(xiàn)象。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5%。而商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。美國次貸危機由房地產(chǎn)市場泡沫的破裂而引發(fā)，并最終導(dǎo)致了全球性的經(jīng)濟(jì)衰退。很想知道，高房價是否也會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退？

　　———上海西康路 馬鵬宇

　　答：最近，我國各地房價不斷上漲、“地王”頻出，引起輿論的普遍關(guān)注。在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)包括我國經(jīng)濟(jì)前景仍不很明朗的背景下，人們有理由擔(dān)心，似乎正在加速形成的內(nèi)生性的以房地產(chǎn)市場為代表的資產(chǎn)市場泡沫，會對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生第二輪沖擊，使正在企穩(wěn)復(fù)蘇的我國經(jīng)濟(jì)處于被動境地。

　　此次肇始于美國的全球性經(jīng)濟(jì)危機的源頭，正是由房地產(chǎn)市場泡沫破滅而引發(fā)的次貸危機。因此，以此次危機為例來說明高房價與經(jīng)濟(jì)衰退之間的關(guān)系，再合適不過。

　　為應(yīng)對互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅以及“9·11”事件導(dǎo)致的美國經(jīng)濟(jì)下調(diào)，美聯(lián)儲實施了寬松貨幣政策。該項政策的過度使用，造成了銀行信貸的過度擴張。在房地產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)為，那些按正常風(fēng)險評估本不應(yīng)獲得住房抵押貸款的所謂“次優(yōu)級”客戶，也成了銀行競相推銷貸款的對象。在發(fā)達(dá)衍生品市場的推動下，次級貸款又被打包層層轉(zhuǎn)賣，銀行、保險、投行等金融機構(gòu)的全面投機性介入，使房地產(chǎn)泡沫日益膨脹，次貸風(fēng)險成倍放大。因此，當(dāng)外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化、利率提高開始使“次級”貸款客戶無力償還貸款、大批破產(chǎn)時，一場次貸危機逐漸形成。此后，以這些按揭貸款支持的債券市場價值出現(xiàn)大幅下跌，此類金融資產(chǎn)大幅縮水，證券市場開始受到影響，其他金融資產(chǎn)也隨之大幅下降，由此引發(fā)了證券市場的危機，整個資本市場的危機也隨之爆發(fā)。資本市場危機對世界知名金融機構(gòu)的毀滅性打擊，則使金融市場更為風(fēng)聲鶴唳。金融機構(gòu)紛紛緊縮信貸，市場流動性大減，實體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮。加上消費者對未來收入的悲觀預(yù)期和原有房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的縮水，消費行為開始減少。由此，整個經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了收縮甚至衰退的狀態(tài)。這就是美國從房地產(chǎn)市場泡沫破滅到金融危機再到經(jīng)濟(jì)危機的大致路線圖。

　　關(guān)于房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，也有很多學(xué)者做過深入研究。有學(xué)者就曾將房地產(chǎn)市場稱為經(jīng)濟(jì)周期之母，并認(rèn)為特別在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)衰退時，其對經(jīng)濟(jì)的影響會表現(xiàn)得更加明顯也更為可怕。2005年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱斯、奎格利和席勒進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，股票市場沒有明顯的財富效應(yīng)，而房地產(chǎn)市場的財富效應(yīng)極其明顯。也就是說，房地產(chǎn)市場的衰退對居民的消費和支出具有明顯的負(fù)面影響，并會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的沖擊。而股票市場沒有如此明顯的影響。國際清算銀行(BIS)2005年的一項研究發(fā)現(xiàn)，僅有16%的股票市場在繁榮之后會發(fā)生蕭條，而40%的房地產(chǎn)繁榮是以緊接著的蕭條來告終的。

　　綜上所述，理論和實踐都說明，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展有著密切的聯(lián)系。其中，抑制房地產(chǎn)市場泡沫，是防范金融體系風(fēng)險以及金融危機、經(jīng)濟(jì)危機發(fā)生的關(guān)鍵。高房價并不會直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。但是，對與高房價相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫必須引起重視。這是因為，由于房地產(chǎn)金融的存在，房地產(chǎn)泡沫破裂很容易將風(fēng)險傳遞到金融領(lǐng)域進(jìn)而整個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，并造成經(jīng)濟(jì)的全面衰退。