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　　近日，在地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)主辦的“地產(chǎn)中國(guó)新思維論壇”上，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，“下半年樓市可能出現(xiàn)價(jià)格高位上漲而成交量低迷徘徊的滯脹局面。同時(shí)他還表示房?jī)r(jià)雖長(zhǎng)期看漲，但也不應(yīng)漲得太快，否則將影響市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　至此，下半年樓市的走向再度成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，它是否依舊如上半年的火爆，還是會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的局面？本期《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)紅太陽(yáng)地產(chǎn)企劃總監(jiān)盧曦宇和中百達(dá)副總馬達(dá)兩位嘉賓共同討論。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌觀點(diǎn)

　　下半年擔(dān)心的問(wèn)題很多，我最擔(dān)心的是樓市出現(xiàn)“滯脹”。目前開(kāi)發(fā)商手中有錢(qián)，所以在年底前難以降價(jià)銷(xiāo)售，由此可能出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的局面，進(jìn)而出現(xiàn)價(jià)格高位上漲而成交量低迷徘徊的滯脹。

　　最近我一直呼吁一個(gè)觀念，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展，平穩(wěn)，不要漲得太快�；�于這樣的理由，我們應(yīng)當(dāng)從供求上加大供應(yīng)量，平抑房?jī)r(jià)，而不是減少供應(yīng)量。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最優(yōu)選擇是增加供應(yīng)量，也包括增加土地供應(yīng)量。

　　總體市場(chǎng)還要升溫，局部市場(chǎng)可能需要降。比如房?jī)r(jià)上漲很快的城市，房?jī)r(jià)可能再往上躥、再漲，總這樣漲的話，難免又出現(xiàn)泡沫。

　　正方

　　“滯脹”已經(jīng)成為共識(shí)

　　馬達(dá) 中百達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理公司副總

　　有一點(diǎn)可以確認(rèn)，在目前市場(chǎng)有點(diǎn)‘瘋狂’的前提下，不僅普通老百姓承受不了，就開(kāi)發(fā)商自身來(lái)說(shuō)也是有點(diǎn)‘慌’的�！�

　　“滯脹”更多是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的名詞，可能用在房地產(chǎn)上直白點(diǎn)就是價(jià)升量跌。應(yīng)該說(shuō)“下半年樓市出現(xiàn)滯脹，可能出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面”是一個(gè)不算觀點(diǎn)的觀點(diǎn)，這已經(jīng)成為一種共識(shí)，是既成事實(shí)。隨著金融危機(jī)影響的深入、內(nèi)需刺激政策的增強(qiáng)以及人們對(duì)通貨膨脹的預(yù)期等因素，購(gòu)房者更多是被“逼”著買(mǎi)房，也導(dǎo)致了上半年量?jī)r(jià)急速提升的局面。但這不可能維持太久，當(dāng)價(jià)格在一定高位后，必然引起成交量的下滑。

　　目前的高房?jī)r(jià)下很多人思考的是如何平抑，而增加土地供應(yīng)無(wú)疑呼聲最大。如果單從市場(chǎng)角度看，供應(yīng)量的增加確實(shí)有助于房?jī)r(jià)的下降，但是房?jī)r(jià)的平抑取決于多方因素，從目前的實(shí)際看，樓市并無(wú)自發(fā)性調(diào)節(jié)的可能。就像目前的“地王”現(xiàn)象，它的出現(xiàn)離不開(kāi)政策、通貨預(yù)期、開(kāi)發(fā)公司發(fā)展戰(zhàn)略甚至囤地等一系列綜合因素，總體上仍然是個(gè)別現(xiàn)象，它可能更多對(duì)樓市特別是其中的高端產(chǎn)品起到“示范”作用，但對(duì)市場(chǎng)的直接作用相比較而言并不明顯。有一點(diǎn)可以確認(rèn)，在目前市場(chǎng)有點(diǎn)“瘋狂”的前提下，不僅普通老百姓承受不了，就開(kāi)發(fā)商自身來(lái)說(shuō)也是有點(diǎn)“慌”的。

　　今年大部分開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有預(yù)期到現(xiàn)在的“好時(shí)機(jī)”，因此今年年底在“不差錢(qián)”的狀態(tài)下“拋貨”的可能性較小。如果屆時(shí)市場(chǎng)走衰，可能更多與政策的走向性等有關(guān)，自身的發(fā)展對(duì)其影響應(yīng)相對(duì)較小。

　　反方

　　不同區(qū)域會(huì)有不同的表現(xiàn)

　　盧曦宇 紅太陽(yáng)地產(chǎn)企劃總監(jiān)

　　滯脹的局面有可能會(huì)出現(xiàn)，但具體要視區(qū)域而定，比如像目前的橋北區(qū)域，持續(xù)不斷的供應(yīng)量支撐著市場(chǎng)有序地發(fā)展，目前還不存在‘價(jià)格虛高’的問(wèn)題�！�

　　樓市的供需情況很大程度上決定著房?jī)r(jià)的走向，如果一個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量很多，但價(jià)格居高不下，自然會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的局面，通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，最終還是會(huì)回到一個(gè)平衡的狀態(tài)。

　　以橋北樓市為例，下半年我個(gè)人認(rèn)為會(huì)以穩(wěn)步上升的趨勢(shì)為主。為什么這樣說(shuō)呢？從成交量上看，江北的客群以外地來(lái)寧、靠近江北的幾個(gè)區(qū)域、中低端客戶群為主，80、90㎡的戶型特別熱賣(mài)，剛性需求居多，隨著城市化進(jìn)程的加快，大勢(shì)上仍會(huì)不斷上升；而從價(jià)格來(lái)說(shuō)，盡管目前很多人喊出了“破五”的口號(hào)，也確實(shí)存在部分樓盤(pán)有這樣的現(xiàn)象，但是更多常規(guī)的樓盤(pán)售價(jià)仍沒(méi)有跨過(guò)這個(gè)門(mén)檻，目前更多的仍是一種價(jià)值回歸的狀態(tài)。

　　目前全國(guó)各地的土地價(jià)格不斷攀升有其必然性，客觀的市場(chǎng)成交狀況把土地價(jià)格推高，出現(xiàn)這樣的反彈也十分正常，這是一個(gè)先果后因的過(guò)程，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)也說(shuō)明了他們對(duì)后市的信心，“地王”可能只是與其公司戰(zhàn)略布局的一種巧合。至于“地王”的出現(xiàn)是否會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)?會(huì)有一定的作用，畢竟這涉及成本的一部分，但究竟其影響的程度有多少，這就要視具體個(gè)盤(pán)而定了。

　　最后還想說(shuō)一說(shuō)現(xiàn)在“差異化”產(chǎn)品增多的現(xiàn)象。這是基于競(jìng)爭(zhēng)、嚴(yán)重的同質(zhì)化到一定階段的必然結(jié)果，附加值的上升有助于推動(dòng)這些產(chǎn)品的“有價(jià)有市”，這與以上所說(shuō)的“價(jià)格虛高”現(xiàn)象是有區(qū)別的。

　　本版主持 高宏年