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多年樓價價位明顯低于京、滬的廣州,近期竟然隱隱有趕超之勢。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局近日公布的9月份全國70個大中城市房屋銷售價格中,廣州新建住房價格同比漲幅位居第一,遠高于京、滬、深。與此呼應(yīng),在廣州市國土房管局公布的9月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)中,廣州一手住宅的成交面積達到近三年的第三高:90.94萬平方米。
在全國樓市成交量因價格飆升而出現(xiàn)“大退潮”的時候,廣州水位依然很高:近四個月廣州樓價均達到或超越“9字頭”,成交量卻從沒低過80萬平方米。而這四個月的成交總和,也超越了歷史紀(jì)錄。當(dāng)京、滬、深市民正準(zhǔn)備看開發(fā)商潮退“裸泳”時,廣州開發(fā)商依然在“深!崩飪(yōu)哉游哉地“暢游”。更需要指出的是,當(dāng)一個商品價格持續(xù)處于一個水平線而成交又持續(xù)處于高位時,說明該商品市場正在構(gòu)筑、形成新的心理價位。廣州樓市近期的表現(xiàn),同樣說明市場正在構(gòu)筑、形成新的心理價位:“9字頭”。
綜觀廣州樓市歷史,在今年6月份前,樓價為“9字頭”或以上而成交量達到70萬平方米這一市場公認的月均正常水平的月份,只出現(xiàn)過一次,當(dāng)樓價在9000元/平方米上下波動時,成交量就會大幅震蕩。這充分說明,“9字頭”心理價位的形成在廣州尚屬首次。
廣州樓市在這一時期構(gòu)筑新的心理價位,有經(jīng)濟環(huán)境因素、有市民收入水平因素、有政策環(huán)境因素,但歸根究底,還是由供求這一最基本的市場因素所決定。今年前三個季度,廣州一手住宅吸納率(成交量和預(yù)售量之比)達到了1.49的歷史最高位,遠超近八年最高的1.38,而今年6-9月,吸納率更達到超乎尋常的2.08,供不應(yīng)求達到了無以復(fù)加的程度,在少樓買甚至無樓買的情況下,買家只能接受步步走高的樓價。
深入分析發(fā)現(xiàn),今年一手住宅供不應(yīng)求狀況和成交旺盛有關(guān),畢竟今年成交量有望達到2006年的水平,但更重要的原因是供應(yīng)的嚴(yán)重不足。這一方面有歷史原因。2004年之后,當(dāng)年曾提供天量供應(yīng)的華南板塊開始逐年遞減,而到了近一兩年,華南板塊的供應(yīng)幾近枯竭,番禺供應(yīng)量也在降低,直接導(dǎo)致廣州一手住宅供應(yīng)近五年有四年在700萬平方米以下,而今年這種情況更加突出。另一方面,和特殊時期有關(guān)。去年市場低迷,導(dǎo)致開發(fā)商大面積縮減開工量,至今年6月,開工量劇減的后果明顯體現(xiàn),市場供應(yīng)持續(xù)低迷,以致陷入少樓賣甚至無樓賣的境地。
而從這也可以看出,要打破這一正在構(gòu)建、形成的心理價位,可通過政策調(diào)控抑制消費需求、降低成交量以平衡供求關(guān)系來達到;還可以通過增加土地供應(yīng)、逼出閑置用地、嚴(yán)格監(jiān)管出讓土地的開發(fā)進度,增加市場供應(yīng),緩和供求關(guān)系來達到。出于大經(jīng)濟環(huán)境的考慮,政府近期未必會抑制需求來平衡供求,但難保不會增加供應(yīng)來平衡供求。廣州樓市的下一個心理價位,不一定就是直線上升萬元大關(guān),這是當(dāng)下準(zhǔn)購房者必須謹(jǐn)記的。 (本報評論員)
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