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與其暫停土地出讓,不如統(tǒng)一清理土地出讓情況,收回那些已經(jīng)出讓而未開發(fā)或者已經(jīng)承諾而未交付的土地,調(diào)整那些不符合新的規(guī)劃的土地
去年5月份時,海南省瓊海市的市委書記、市長等帶著房地產(chǎn)商進(jìn)京推銷瓊海的商品房,據(jù)他們介紹,當(dāng)?shù)氐姆孔?0%以上是內(nèi)地人士購買,雖然他們宣稱,與國內(nèi)其他大中城市房地產(chǎn)價格下滑、銷售數(shù)量下降的形勢相反,瓊海市的房地產(chǎn)價格、銷售量不降反升,但依然難掩銷售不暢的事實(shí)。
就在北京下第一場雪的時候,我正在三亞。當(dāng)時,國際旅游島的方案已經(jīng)報到國務(wù)院,三亞的房價就已經(jīng)開始高漲。大家預(yù)計(jì),一旦方案獲批公布,房價還會繼續(xù)升高。
前兩天,海南來了同學(xué),北京的同學(xué)請他吃飯。席間,我知道我的北京同學(xué)在海南旅游島規(guī)劃出來前,在瓊海買了兩套房子。他說,瓊海的房子只有每平方米5000元,太便宜了。沒想到國際旅游島獲批以后,他的房子已經(jīng)漲了3000元。海南同學(xué)說,海南所有的房子都已賣完了,現(xiàn)在幾乎整個海南房地產(chǎn)都是有價無市。而媒體的報道更是觸目驚心。
自從建省建特區(qū)以來,海南似乎就成了冒險家的樂園,而海南的發(fā)展也像太虛幻境,始終沒有找到一種腳踏實(shí)地的感覺。海南房地產(chǎn)會不會重蹈覆轍,已經(jīng)引起很多人的關(guān)注。為此,海南省委書記衛(wèi)留成在海南國際旅游島建設(shè)動員大會上表示:在國際旅游島規(guī)劃完成和經(jīng)發(fā)改委批準(zhǔn)之前,海南全省暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā)項(xiàng)目、不對土地成片開發(fā)項(xiàng)目和主題公園建設(shè)項(xiàng)目做任何承諾。
房地產(chǎn)市場已經(jīng)是一個明顯的政策市,成也政策,敗也政策。
任何政策都難免兩重性,暫停土地出讓出發(fā)點(diǎn)是好的,但同樣也有兩面性。
實(shí)際上,早在旅游島建設(shè)報批之前,已經(jīng)有很多開發(fā)商蜂擁而入海南,很多土地都是成片出讓的,這些人手中已經(jīng)有了巨大的土地儲備,少則千畝,大則萬畝數(shù)萬畝,甚至方圓十幾平方公里!海南很多一線海景資源已經(jīng)掌握在這些公司手中。這些公司拿到的土地,很多都是通過各種關(guān)系而非公開招拍掛的形式,以很低的價格拿到的。這些公司都有很強(qiáng)的實(shí)力和背景,也有很強(qiáng)的談判能力,在與海南談判時往往處于上風(fēng)。暫停土地出讓的政策,等于給他們送了一個大禮包,讓他們的土地一夜之間獲得暴利。而對于之后想要進(jìn)入的開發(fā)商來說,要想拿地,就必須付出更大的代價。越是奇貨可居,越是不容易得到,就越有人想要得到。人為制造緊俏,是抬高價格的一個慣用手法。經(jīng)過一段時間的暫停,土地市場一旦開閘,地價不漲上天才怪呢!同時,政府此舉實(shí)際上提高了地價房價上漲的心理預(yù)期,也給開發(fā)商者一個示范。因此,政策一出來,島內(nèi)各地房價就開始飛漲,很多開發(fā)商就開始捂盤不售,坐地漲價。
地價房價都將上漲,海南的老百姓將從此遭殃。如果按照他們的收入水平,按照島內(nèi)人口規(guī)模,無論如何也消化不了巨大的開發(fā)量,也無論如何也負(fù)擔(dān)不起如此之高的房價,唯一可以支撐島內(nèi)房地產(chǎn)的只能是全國各地的購房者,更確切地說是投資者,甚至投機(jī)者。我天真地問我同學(xué),如果大幅提高房屋轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi),提高二套房的按揭門檻等,也許可以抑制投資投機(jī)?他認(rèn)為不會,如果房屋成了投資甚至投機(jī)品,按照資本市場的規(guī)律,只能在價格的瘋漲中走向毀滅。
為了掌握主動權(quán),海南才出此計(jì),結(jié)果反而陷入了被動。讓手中有地的人得到了主動,得到了好處。如果海南真想避免重蹈覆轍,與其暫停土地出讓,不如統(tǒng)一清理土地出讓情況,收回那些已經(jīng)出讓而未開發(fā)或者已經(jīng)承諾而未交付的土地,調(diào)整那些不符合新的規(guī)劃的土地,同時,根據(jù)旅游島建設(shè)的計(jì)劃,制定一個與此配套的土地出讓年度計(jì)劃,然后,統(tǒng)一通過公開的招拍掛重新出讓。
這樣既可使得國際旅游島帶來的土地溢價不致全被開發(fā)商占有,又可有效抑制炒賣土地、地價高漲等現(xiàn)象,還可以有效控制土地開發(fā)的進(jìn)度。同時,海南的商品房建設(shè)應(yīng)該以滿足本地人自住需求為主,而不應(yīng)把需求主要瞄準(zhǔn)島外人,更不應(yīng)該把房地產(chǎn)市場建筑在投資投機(jī)之上,應(yīng)該鼓勵島外人士購買產(chǎn)權(quán)式酒店、分時度假酒店等旅游地產(chǎn)產(chǎn)品,嚴(yán)格限制島外人士購買商品住房。
上世紀(jì)90年代,海南曾經(jīng)經(jīng)歷過一輪房地產(chǎn)泡沫破裂,最后留給海南的是聳立至今的很多爛尾樓,還有十幾年的徘徊與迷茫。海南真的經(jīng)不起新一輪打擊了! (陳雪根)
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