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　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)信息不透明、預(yù)期不明朗的非正常市場(chǎng)，因此也很容易成為形形色色風(fēng)言風(fēng)語(yǔ)孳生蔓延的逐臭之地。

　　有關(guān)物業(yè)稅的傳聞甚囂塵上即是一例：年初曾有媒體報(bào)道稱(chēng)，物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)將在今年推廣至全國(guó)。國(guó)家稅務(wù)總局科研所研究員張培森近日則將此說(shuō)斥為假新聞；旋即又有媒體報(bào)道稱(chēng)，北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，北京最早將于明年底開(kāi)征物業(yè)稅。

　　對(duì)于這一尚未明確的消息，與其煞有介事稱(chēng)謂“最早明年底開(kāi)征”，還不如直接稱(chēng)“最早明天開(kāi)征”。而對(duì)于“稅務(wù)專(zhuān)家們”預(yù)測(cè)，物業(yè)稅的稅率范圍大致在0.5%~1%之間，那就更是讓人摸不著頭腦了。

　　任何重大變革都不可能脫離經(jīng)濟(jì)社會(huì)基礎(chǔ)而自行其事。就當(dāng)下圍繞物業(yè)稅而先期存在的外圍制度和發(fā)展階段來(lái)看，在各種約束條件不發(fā)生變化的情況下，開(kāi)征物業(yè)稅首先需要理清法理、技術(shù)、國(guó)情、效果等四方面存在的爭(zhēng)議。

　　首先，就法理而言，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是政府施加給不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主的法律義務(wù)。中國(guó)的土地公有是極其剛性的底線(xiàn)規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主根本不可能擁有物業(yè)所占土地的所有權(quán)(這一點(diǎn)，恰恰正是現(xiàn)行土地出讓金制度的法理依據(jù))。因此，要解決這個(gè)矛盾，出路只有兩條，即，要么改土地公有為私有，要么只對(duì)地面建筑物部分進(jìn)行征稅，但前提是徹底清算所有物業(yè)基于土地使用權(quán)所產(chǎn)生的價(jià)值并予扣除。不消細(xì)說(shuō)，這兩條出路都存在很多障礙，甚至制度性的不可能。

　　其次，就技術(shù)而言，開(kāi)征物業(yè)稅幾乎處處存在難以突破的“無(wú)知之幕”。比如說(shuō)，如何確定征稅物業(yè)的公允價(jià)值？部分言必稱(chēng)美國(guó)者，時(shí)常選擇性健忘基本事實(shí)，如美國(guó)最近經(jīng)歷的四個(gè)完整房?jī)r(jià)周期內(nèi)，實(shí)際房?jī)r(jià)波幅僅為7.7%~20.7%，而且這一波幅還在不斷呈現(xiàn)縮小趨勢(shì)并已經(jīng)縮至10%以?xún)?nèi)。而中國(guó)的情況則是，房?jī)r(jià)變動(dòng)劇烈，各類(lèi)物業(yè)來(lái)源又復(fù)雜，因此，有預(yù)測(cè)稱(chēng)，如果開(kāi)征物業(yè)稅，僅北京一地即需要至少10萬(wàn)名房地產(chǎn)評(píng)估師，而如何確保這10萬(wàn)名評(píng)估師的職業(yè)水準(zhǔn)且盡職盡責(zé)又是新問(wèn)題。

　　再次，就國(guó)情而言，中國(guó)是一個(gè)發(fā)展水平很低的發(fā)展中國(guó)家， 在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，不宜將家庭、個(gè)人過(guò)多劃歸為征稅對(duì)象。這是因?yàn)椋阂环矫�，針�?duì)個(gè)人征稅成本太高，勢(shì)必造成中國(guó)本就不高的征收率進(jìn)一步降低，并因之引發(fā)高稅率/低征收率之間惡性循環(huán)；另一方面，更重要的是，中國(guó)大部分地區(qū)、大部分人口的生活水平還很低，承擔(dān)稅負(fù)的實(shí)際能力嚴(yán)重不足。

　　最后，就效果而言，開(kāi)征物業(yè)稅的本原目的應(yīng)該是完善稅制、促進(jìn)發(fā)展，但偏偏在這一點(diǎn)上，基于上述分析，其效果大可懷疑(甚至有可能?chē)?yán)重?cái)噥y社會(huì)生態(tài))。若謂不信，一則可以去看國(guó)外征收物業(yè)稅后房?jī)r(jià)走勢(shì)；二則可以去看此前中國(guó)加征房地產(chǎn)稅費(fèi)后房?jī)r(jià)走勢(shì)。