追問中國樓市:住房制度改革要不要大幅調(diào)整——中新網(wǎng)

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    追問中國樓市:住房制度改革要不要大幅調(diào)整
2010年04月07日 06:00 來源:人民日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  今年兩會(huì)期間,有代表委員提出,通過建立“三三制”住房制度,解決中等收入家庭的住房問題,“二次房改”再度成為社會(huì)熱詞。這種呼聲的出現(xiàn),是否意味著從1998年開始的城鎮(zhèn)住房制度改革出現(xiàn)了一些突出的問題?房改的下一步,應(yīng)該怎么走?

  對(duì)話人:編輯 苗苗 記者 王煒 李剛

  一問:

  “二次房改”呼聲起,說明什么?

  編輯:1998年,以國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》為標(biāo)志,我國開始了以住房商品化、社會(huì)化為目標(biāo),以停止實(shí)物分房、實(shí)行住房分配貨幣化為主要手段的城鎮(zhèn)住房制度改革。時(shí)至今日,為什么會(huì)出現(xiàn)深化房改、甚至“二次房改”的呼聲呢?

  王煒:這種呼聲的出現(xiàn),顯示了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展中出現(xiàn)了一些突出的矛盾和問題。國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家指出,目前房改主要存在以下一些問題:

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面,首先,部分城市地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲過快。特別是在北京、上海等大城市,房?jī)r(jià)漲幅過大和房?jī)r(jià)收入比上升過快,讓居民普遍感到房?jī)r(jià)難以承受。第二,住房供求結(jié)構(gòu)矛盾突出。盡管我國一直鼓勵(lì)建設(shè)適合普通家庭的中低價(jià)位、中小戶型的普通商品房,但這類住房供給嚴(yán)重不足。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理不僅直接影響了中低收入居民的購房需求,而且進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲給普通居民帶來的壓力。第三,二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)育緩慢,導(dǎo)致龐大的存量房難以盤活,住房需求過度依賴新房市場(chǎng),也推高了房?jī)r(jià)。第四,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。捂盤惜售、囤積房源、發(fā)布虛假信息等侵害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象屢禁不止。

  在住房保障方面,盡管近幾年保障性住房建設(shè)進(jìn)度有所加快,但目前覆蓋面仍然較小,與廣大群眾的需求相比仍有很大差距。住房保障制度設(shè)計(jì)不完善、不合理。

  同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控也是困難重重。專家認(rèn)為,近年來住房調(diào)控政策沒有能達(dá)到“促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的預(yù)期目標(biāo),房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭沒有得到根本遏制,市場(chǎng)秩序仍然有許多問題。

  正是在這些因素的作用下,通過深化房改來改變現(xiàn)存問題的呼聲才不斷出現(xiàn)。

  二問:

  十年房改回頭看,如何評(píng)價(jià)?

  編輯:為什么會(huì)出現(xiàn)這種種問題,是房改的市場(chǎng)化思路錯(cuò)了嗎?應(yīng)該如何評(píng)價(jià)十多年的房改?

  李剛:應(yīng)該說,房改10多年來,不僅有效解決了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式資源配置效率低下的矛盾,大幅改善了城鄉(xiāng)居民的居住質(zhì)量,而且拉動(dòng)了內(nèi)需消費(fèi)的釋放,促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。實(shí)踐證明,住房制度改革市場(chǎng)化方向順應(yīng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

  王煒:的確。經(jīng)過十幾年的房改實(shí)踐,房改取得了巨大成就。

  首先,城鎮(zhèn)居民住房水平顯著提高。到2009年底,全國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)接近30平方米,比1998年的18.6平方米增加了10平方米以上。同時(shí),居民自有住房數(shù)量大幅度提高,住房自有率達(dá)到80%以上。住房占居民家庭全部財(cái)產(chǎn)的平均比重已經(jīng)超過50%,是居民家庭財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)最快的部分。

  同時(shí),住房市場(chǎng)機(jī)制的作用日益顯現(xiàn)。目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為實(shí)現(xiàn)居民住房需求的主要載體,新房、二手房、租賃市場(chǎng)組成的多層次的住房市場(chǎng)體系初具規(guī)模。在市場(chǎng)發(fā)育成熟的同時(shí),住房保障體系的框架也初步形成。

  因此,盡管出現(xiàn)了種種問題,但從短短十幾年房改取得的成就看,我國住房制度市場(chǎng)化改革的方向是正確的、符合國情的,必須繼續(xù)堅(jiān)持。  

  編輯:既然方向是正確的,那么出現(xiàn)這些問題的原因何在?

  李剛:從本質(zhì)上來看,房?jī)r(jià)問題的實(shí)質(zhì)是在市場(chǎng)化條件下住房資源公平、合理分配的問題,是效率和公平如何兼顧的問題。廣州市市長(zhǎng)張廣寧指出,由于市場(chǎng)主體存在逐利的天然屬性,難以在釋放效率的基礎(chǔ)上做到公平。目前,住房問題上出現(xiàn)的一些不和諧、不合理的現(xiàn)象,需要“有形之手”去干預(yù)、去調(diào)控,以彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的缺陷,健康發(fā)展。

  王煒:應(yīng)該理性分析房改面臨問題的原因。首先,城鎮(zhèn)居民住房需求集中釋放,使得住房供求矛盾凸顯。國務(wù)院發(fā)展研究中心專家認(rèn)為,“十五”以來,由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)快速升級(jí),引發(fā)了居民住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)、城市化快速推進(jìn)帶動(dòng)了城市特別是大中型城市住房需求的快速增長(zhǎng),這都導(dǎo)致了住房需求集中快速釋放。這些因素交織疊加,加速了現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲、供求不平衡的矛盾。

  其次,住房市場(chǎng)發(fā)育時(shí)間短、水平低。我國住房制度全面改革僅10余年時(shí)間,市場(chǎng)體系尚不完善,市場(chǎng)規(guī)則不健全,相關(guān)的法律法規(guī)體系也不健全。

  因此,目前房改遇到的問題,是經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性特征、住房改革進(jìn)程以及市場(chǎng)發(fā)育水平的集中反映,需要一個(gè)中長(zhǎng)期的過程來解決。

  三問:

  進(jìn)一步深化改革,方向在哪?

  編輯:現(xiàn)在,社會(huì)上關(guān)于“二次房改”的呼聲很強(qiáng)烈,甚至有學(xué)者提出了具體的方案。住房制度是需要推翻重來,還是在現(xiàn)有的體系下進(jìn)一步深化?

  李剛:廣州市相關(guān)人士表示,目前學(xué)術(shù)界正在討論進(jìn)行“二次房改”,包括提出建立“三三制”住房制度,歸根到底只不過是就解決夾心階層住房問題提出了一些建議。廣州目前構(gòu)建的包括保障性住房供應(yīng)體系、政策性住房供應(yīng)體系、市場(chǎng)化住房供應(yīng)體系的三層次住房供應(yīng)體系,如能得到不斷落實(shí)、完善和改進(jìn),一樣可以達(dá)到解決夾心階層住房問題的目的。

  廣州市住房保障辦副主任黃信敬表示,目前解決老百姓住房剛性需求的主要矛盾基本集中在內(nèi)、外“夾心階層”兩個(gè)難題。“內(nèi)夾心層”,即雖然符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件,但又買不起經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭;“外夾心層”,即超出經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件,但又買不起普通商品住房群體。這個(gè)群體目前特別龐大。

  廣州市對(duì)“內(nèi)夾心層”,考慮擴(kuò)大廉租住房保障面,把部分“夾心層”納入到廉租住房保障范圍;對(duì)“外夾心層”,擬在開發(fā)企業(yè)建設(shè)限價(jià)房的基礎(chǔ)上,政府也參與建設(shè)限價(jià)房,通過政府政策扶持,實(shí)現(xiàn)有限度的保障,來幫助這部分職工解決住房問題。

  王煒:仔細(xì)看“二次房改”所提出的住房供應(yīng)體系,與我們現(xiàn)行的房改提出“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系,本質(zhì)上是一致的。因此,與其稱之為“二次房改”,不如說是在對(duì)十幾年來住房制度改革的進(jìn)一步深化。

  從具體措施來說,首先,要完善我國住房保障制度。在住房保障體系比較明確的情況下,當(dāng)前最緊迫的任務(wù)是“搶時(shí)間、搶進(jìn)度”,加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度,積極擴(kuò)大覆蓋面。在具體的保障方式上,應(yīng)當(dāng)允許地方政府因地制宜的自主選擇。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)方面,要避免過去宏觀調(diào)控出現(xiàn)“一調(diào)就死、一放就亂”的局面,首先要明確宏觀調(diào)控的目標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,根本目的是促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,滿足各收入階層居民不斷提高的居住需求。

  在規(guī)范市場(chǎng)秩序方面,應(yīng)該著重完善多層次住房供應(yīng)體系,盤活二手房和租賃市場(chǎng),完善相關(guān)法律法規(guī)制度,明確各職能部門的監(jiān)管責(zé)任,進(jìn)一步完善預(yù)售制度等。

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我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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