許小年:房價(jià)上漲原因很簡單就是需求大于供給——中新網(wǎng)

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    許小年:房價(jià)上漲原因很簡單就是需求大于供給
2010年04月09日 14:26 來源:長江日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  房價(jià)為何還會(huì)漲

  房價(jià)上漲的原因很簡單,需求大于供給,或者供給小于需求。

  影響需求的有長期因素,例如城鎮(zhèn)化、婚齡人口的增加、收人的提高。城鎮(zhèn)化和人口的變化緩慢,收人的增長大致與GDP同步,即每年8%到10%,這三個(gè)長期因素都很重要,但不能解釋房價(jià)在短期內(nèi)的暴漲。

  決定需求的短期因素中,最重要的是貨幣供應(yīng)。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%,同年名義GDP僅增長6.7%。用通俗但并不嚴(yán)格的話講,實(shí)體經(jīng)濟(jì)不需要那么多錢,多余的20個(gè)百分點(diǎn)的錢去哪里了?樓市和股市。就像給病人輸血,一旦超過了身體的需要,必然會(huì)在臉上、腿上、臀上鼓起包來,經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為“泡沫”。

  多余的錢主要通過貸款進(jìn)人樓市,不僅按揭容易借了,地產(chǎn)商的開發(fā)貸款不成問題,而且貸給工業(yè)企業(yè)的錢轉(zhuǎn)化為企業(yè)的盈利和你的收人。收人增加了,“溫飽而思淫欲”,淫欲必有居所,購房需求于是上升。請(qǐng)注意,增加的收人并不是企業(yè)和你創(chuàng)造的價(jià)值,而僅僅是央行印的一堆紙,經(jīng)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)交給了你。反正紙上印了毛主席的像,用它就可買100元的東西。隨著貸款、鈔票的泛濫成災(zāi),地價(jià)、房價(jià)扶搖直上。

  貨幣超發(fā)對(duì)購房需求的影響還有另一渠道,雖然是間接的,重要性絲毫不亞于直接效應(yīng),那就是通脹預(yù)期。發(fā)了這么多的票子,通脹是早晚的事,百姓為防儲(chǔ)蓄貶值,紛紛提出存款,購買實(shí)物資產(chǎn)。能買到的實(shí)物資產(chǎn)除了黃金,就是房子,房價(jià)豈有不漲之理?

  再看供給方。

  對(duì)短期供給影響最大的有兩件事,2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機(jī),面對(duì)需求的下降和資金鏈斷裂的危險(xiǎn),地產(chǎn)商不得不縮小開發(fā)規(guī)模,導(dǎo)致09年的供應(yīng)不足。誰也沒有料到,09年的貨幣供應(yīng)會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)放出天量,而房地產(chǎn)開發(fā)卻需要時(shí)間,供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足,巨大的購買沖動(dòng)全都宣泄到價(jià)格上。

  樓市如同股市,需求越旺盛,賣家越是惜售。隨著供應(yīng)日趨緊張,開發(fā)商被拎出來當(dāng)靶子,就像“看病貴”被歸咎于醫(yī)生收紅包一樣。開發(fā)商為何捂盤?道理和農(nóng)民在歉收年囤糧完全相同———預(yù)期價(jià)格還會(huì)漲。為什么看漲?開發(fā)商算準(zhǔn)了,在通脹的壓力下,買房子是居民儲(chǔ)蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨幣超發(fā)和通脹預(yù)期,通脹預(yù)期一方面刺激了需求,另一方面減少了供給。

  決定房地產(chǎn)長期供給的最重要因素,當(dāng)然是土地。在現(xiàn)行政策下,土地供應(yīng)已被封頂,“18億畝”農(nóng)地的紅線成了名符其實(shí)的高壓線,不能碰。若死守這條紅線,可開發(fā)的土地就會(huì)越來越少,而人只會(huì)越來越多,居民自然想到,“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺資源”。在這條紅線下,地產(chǎn)商忙著囤地,因?yàn)橥恋貙⒂肋h(yuǎn)是稀缺資源,日漸稀少的土地等于給房價(jià)上了保險(xiǎn)。買方、賣方都看漲的后果是什么?房價(jià)沒有最高,只有更高。(許小年/國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員)

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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