本頁位置: 首頁 → 新聞中心 → 房產(chǎn)新聞 |
甚囂塵上的房荒論令不少深圳市民焦慮不安!拔掖蛄藥状坞娫捜ピ儐柡螘r開盤,售樓小姐一拖再拖,后來不耐煩的報出個3萬/平方米天價,明擺著不想賣!币恢标P(guān)注深圳市龍崗區(qū)某大型樓盤的華先生十分苦悶,原本聽說6月初就有新項目加推,等到8月初還沒有推出。
華先生遇到這種惜售情況在眾多城市并不少見,今年樓市存量快速消化,不少開發(fā)商雖然紛紛加快開工,卻減慢了拿預(yù)售證和開盤速度,“房荒”正在各地蔓延。
樓市青黃不接?
深圳市南山區(qū)深圳灣口岸附近某高檔樓盤就是這樣一個慢吞吞開盤的典型代表。自5月8日該樓盤隆重開放銷售中心,開盤時間就一拖再拖,售樓小姐口中的開盤時間從7月初延伸到8月初,到了8月初又緩至8月底,最新開盤日期暫定的是9月初。
在該高檔樓盤現(xiàn)場,中國證券報記者看到,樓體都已經(jīng)封頂,一棟棟高高矗立在深圳灣畔,雖然還沒有開盤,卻不斷的有購房者前來詢問和登記,售樓小姐正在熱情地通知客戶前來登記。銷售接待人員介紹,目前還沒有拿預(yù)售許可證,但正在進行蓄客和購買意向登記。中國證券報記者登錄深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)和國土局網(wǎng)站,還沒有該豪宅取得預(yù)售許可證的信息。
在與售樓小姐的攀談過程中,中國證券報記者了解到,該樓盤暫定的均價為3.5萬元/平方米,雖然都達到銷售條件,但一期只預(yù)備推出70多套,已經(jīng)進行意向登記并交納VIP卡誠意金的客戶卻超過300戶,其預(yù)售房源與客戶之比已經(jīng)超過了1∶4.。對于其他單位何時推出,售樓人員表示還沒有時間表,留著慢慢賣并不著急。
類似情景在深圳樓市隨處可見。龍崗區(qū)一個大社區(qū)樓盤和南山區(qū)某別墅大盤雖然早已拿到了預(yù)售證,卻都遲遲未定出開盤時間表,眼下正忙著進行VIP登記和辦理VIP卡。
中國證券報記者在深圳梅林關(guān)外調(diào)查時發(fā)現(xiàn),眾多樓盤的主體工程已完工,都已封頂,卻遲遲不拿預(yù)售許可證,而是積極進行VIP登記和蓄客,以營造樓盤走俏、供不應(yīng)求的效果。有的項目有多棟住宅達到預(yù)售條件,卻分批分次拿許可證,逐次推盤,不斷提價。深圳市社科院城市運營中心主任高海燕認為,無論是虛標(biāo)高價嚇退消費者,還是以VIP登記營造供不應(yīng)求效果,都是開發(fā)商為達到捂盤效果的手段。
據(jù)深圳市國土局網(wǎng)站顯示,截至8月底,一手住房可售房源只有33821套,可售面積約為362.31萬平方米。按照上半年日均銷售200套計算,只需5個月即可售完。自今年初深圳市存量新房開始不斷減少,1月10日跌破6萬套,為59871套;3月27日跌破5萬套,為49923套;5月31日跌破4萬套,為39974套。一邊是存量房快速消化,另一邊是新房延遲上市,樓市“青黃不接”局面刺激房價連續(xù)五個月環(huán)比上揚。
“存量房源數(shù)據(jù)只能反映在建項目達到批售狀態(tài)的情況,實際上還有很多在建的項目沒有拿到預(yù)售許可證,這部分?jǐn)?shù)量較大,卻沒有計入存量房數(shù)據(jù)里!鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心副主任王鋒表示,判斷樓市供應(yīng)情況不能只看存量可售房源,根據(jù)現(xiàn)實情況,即使未來沒有新建商品房推出,深圳的住宅也可以保證未來兩三年的供應(yīng)量。
人為制造“房荒”
2008年的樓市冰河期令許多發(fā)展商放緩開發(fā)節(jié)奏,延遲旗下項目的入市時間。以深圳市為例,今年上半年全市新增供應(yīng)只有212萬平方米,但是成交一手住宅388萬平方米,比去年同期增加149%。需求的快速釋放以及供應(yīng)的不足,導(dǎo)致房價迅猛上漲,開發(fā)商惜售心理蔓延。
早在6月份開始,北京、上海、深圳等一線城市便刮起了惜售捂盤之風(fēng)。由于預(yù)期未來房價繼續(xù)上漲,許多項目或以各種理由延遲開盤,采取分批領(lǐng)證分批推盤的方式放緩銷售進度。開發(fā)商此舉無疑“火上澆油”,加劇樓市供需緊張局面,人為制造“房荒”。
一次只開一棟樓盤,慢慢推高房價,是開發(fā)商最常見的做法。以北京市世紀(jì)星城為例,自2007年一期開盤以來,共分批拿了8次預(yù)售證,未來還需要申請2次。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上不難查出,該樓盤號稱已經(jīng)銷售完畢的20號樓和22號樓,尚有近80套房子沒有售出。深圳南山區(qū)某豪宅開盤推出8萬元/平方米的天價,為的是延緩銷售,保證高額利潤。
上海浦東豪宅世茂濱江花園7月底進行封盤調(diào)升價格,從今年3月份開始,該豪宅400多套房源銷售完成四分之三,成交均價已經(jīng)從3.5萬元/平方米升至4.8萬元/平方米。易居中國的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月份上海共有68批房源上市,有高達57批房源申請預(yù)售面積低于3萬平方米,張江名流豪庭、地杰國際城等一批著名樓盤預(yù)售面積1萬平方米都不到。
廣州同樣由于新盤遲遲不拿預(yù)售證出現(xiàn)了可售房源下滑的情況。珠江新城的君玥公館、星匯云錦大廈等多個樓盤都達到預(yù)售條件,卻放緩上市。數(shù)據(jù)顯示,7月份廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共14個,批準(zhǔn)預(yù)售商品房2354套,同比減少77.35%,環(huán)比減少30.46%;批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為28.74萬平方米,同比減少74.07%,環(huán)比減少34.74%。
廣州一家地產(chǎn)企業(yè)的銷售經(jīng)理介紹,現(xiàn)階段由于缺乏相關(guān)細則,開發(fā)商有很多辦法繞過規(guī)定,以達到惜售?梢再Y金、建材供應(yīng)等原因放緩施工進度,延遲兩三個月;可以將毛坯房改為裝修房,延緩上市時間;由于申請預(yù)售手續(xù)繁多,要經(jīng)過測繪、資質(zhì)認定、批準(zhǔn)預(yù)售等多個環(huán)節(jié),開發(fā)商只要故意不交齊材料,也可以贏得大量時間。此外,對于進入銷售階段的樓盤,如果把價格定得奇高,也可以“嚇退”購房者,達到惜售目的。
中原地產(chǎn)相關(guān)人士坦言,開發(fā)商“拿到預(yù)售證而長期不銷售”存在的并不多,但晚領(lǐng)證分批拿證卻相當(dāng)普遍。這種方法不僅可以先賣掉項目中品質(zhì)較差的房源,還可以制造熱銷場面,為后續(xù)項目逐次推盤逐步提價。
供求緊張面臨“拐點”
進入9月,隨著信貸政策微調(diào)效應(yīng)開始顯現(xiàn),市場供應(yīng)有望增加,供需關(guān)系開始面臨“拐點”?硕(中國)研究中心對全國22家知名房企的項目調(diào)研顯示,九、十兩個月僅這些企業(yè)的項目新增供應(yīng)面積就將達到700萬平方米左右,單月的供應(yīng)量可比8月上漲近1倍。
中原地產(chǎn)近日發(fā)布的一份報告也表明深圳房源充足。預(yù)計下半年深圳有110個樓盤開盤或推出新貨,其總量約是上半年的兩倍。8至12月預(yù)計將供應(yīng)樓盤99個,新增供應(yīng)約400萬平方米,比去年同期增長40%。另據(jù)市國土房產(chǎn)部門統(tǒng)計表明,深圳去年全年批準(zhǔn)預(yù)售住宅660萬平方米,實際推出市場僅為552萬平方米,這部分供應(yīng)也有望在今明兩年推出。此外,8月底和9月深圳將出讓5塊居住用地,總建筑面積達49.27萬平方米,是自今年6月集中推出5塊居住用地以來,再次密集推出居住用地。
“按照目前的工程進度,8至12月的99個新盤是保守數(shù)據(jù),下半年的實際情況可能超過這個數(shù)目。還有一些樓盤,我們在鼓勵開發(fā)商盡早銷售,原因在于后市不穩(wěn)定!敝性禺a(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示。
9月份北京市也將有近50個項目推新盤,環(huán)比和同比供應(yīng)量有所增加,其中純新盤將達到20個左右,創(chuàng)下了今年以來本市單月純新盤供應(yīng)量之最。在純新盤項目集中入市的同時,還有約25個老項目9月計劃推出后期房源。
合富輝煌報告也指出,目前廣州在建項目如按正常施工及推售進度,2009年下半年將新推出商品住宅超過3.2萬套,加上上半年剩下的2.8萬套余貨,下半年廣州市十區(qū)商品住宅可售貨量最少有6萬套。而上半年廣州全市商品住宅成交約4萬套,下半年整體供求規(guī)模將繼續(xù)趨向平衡,市場供應(yīng)還比較充裕。
與此同時,各地樓市成交量不同程度出現(xiàn)下滑。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計,七八月份商品房成交量持續(xù)下滑,特別是大戶型較多的現(xiàn)房商品房成交量銳減。廣州陽光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示,8月份網(wǎng)簽6445套,比7月份的網(wǎng)簽總數(shù)6653套,減少了3.1%。7月份成交環(huán)比6月份下降了三成,而8月份成交繼續(xù)收窄。戴德梁行最新報告顯示,8月深圳市新建商品住宅成交量顯著下滑,成交面積38.60萬平方米,環(huán)比減少29.73%,成交套數(shù)4114套,環(huán)比減少25.25%。
種種跡象表明,市場心態(tài)悄然發(fā)生變化,近期廣州不少發(fā)展商一改前兩三個月捂盤惜售的態(tài)度,紛紛加快推貨節(jié)奏,趕在8月底9月初開盤,拼搶金九銀十。保利地產(chǎn)上周末推出兩個全新樓盤,東方夏灣拿、云山熹景等多個樓盤推出新組團,雋峰苑、方圓月島等珠江新城樓盤也趕在8月底推出“樓王”單位。
Copyright ©1999-2024 chinanews.com. All Rights Reserved