國家明文禁止買賣"小產(chǎn)權(quán)房" 購買人屢吃啞巴虧——中新網(wǎng)

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    國家明文禁止買賣"小產(chǎn)權(quán)房" 購買人屢吃啞巴虧
2009年09月11日 09:06 來源:齊魯晚報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  近年來,隨著房價的不斷上漲,加之外來人口的增多,城鄉(xiāng)接合部農(nóng)村宅基地上的樓房吸引了越來越多人購買。這些房子因沒有房產(chǎn)證而被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”,雖然價格低廉、交通便利,但由于宅基地的買賣受法律制約,因而,其買賣有著難以規(guī)避的法律風險。

  近日,記者從濟南市幾家基層法院了解到,在城鄉(xiāng)接合部地區(qū),因購買小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛相當常見,究其原因,往往是因為買賣雙方對國家有關(guān)宅基地交易的法律規(guī)定不夠了解。

  鬧至法院,才知合同無效

  買主"丟了"二層樓

  2004年4月,家住濟南市歷下區(qū)的孔先生夫婦購買了一套位于歷城區(qū)城鄉(xiāng)接合部的小產(chǎn)權(quán)房,如今,賣方申請法院認定當初房屋買賣合同無效。近日,濟南市歷城區(qū)法院華山法庭已經(jīng)對此案調(diào)解完畢,孔先生雖然拿到了退回的房款和補償費,但一度屬于自己的兩層樓又成別人的了。

  孔先生夫婦看中的這套房子上下兩層,一共230平方米,當初約定的價格是35萬元。由于房子是農(nóng)村宅基地房屋,因而難以辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),只是先簽了一份房屋買賣合同。合同中約定,先交付25萬元房款,剩余部分待過戶手續(xù)完成后付清。雙方事后才了解到,這套房子屬于舊村改造房,國家對其轉(zhuǎn)讓有著嚴格的限定。

  賣方多次催促孔先生交付剩余的10萬元房款,但由于過戶手續(xù)未能完成,孔先生拒絕交付。在多次協(xié)商未果的情況下,賣方將孔先生夫婦告上了法庭,請求法院認定房屋買賣合同無效,希望把賣出的房子再要回來?紫壬鷦t認為,如今房產(chǎn)早已升值,無論是現(xiàn)值還是拆遷補償價格都已遠遠高于原來的價格,因而請求法院判令賣方賠償經(jīng)濟損失32萬元。

  最終,法院認定雙方買賣房屋的交易行為違反了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定,屬于無效合同。在法官的調(diào)解下,賣方同意退還孔先生已交付的25萬元房款,并支付10萬元的經(jīng)濟損失費。9月3日,孔先生雖然拿到了35萬元,但他并不開心,因為“弄丟”了自己中意的這套上下兩層的房產(chǎn)。

  房價飆升,賣方要回房子

  買主惜別“便宜房”

  王某系濟南某公司的職工,2000年全家從農(nóng)村搬入省城居住。由于沒有房子,所以一直租住他人的房屋。后經(jīng)人介紹,王某于2004年花9萬元購買了農(nóng)民高某建造的住房,當時二人還簽訂了購房合同。

  2008年8月,高某看到房價飆升,突然向法院起訴要求王某騰房。最終房屋買賣合同被認定無效,王某退出房屋,高某退給王某96000元。

  “這種案子經(jīng)常出現(xiàn),去年一年我就審理過十幾例。”9月10日,濟南市歷城區(qū)法院華山法庭的一位法官介紹說,在具體的案件中,不僅有城市居民購買集體土地上建設(shè)的房屋,還有農(nóng)村居民到鄰村購買房屋的情況,“往往是當初因為省錢買了房,等有了糾紛,官司打到法院才知道合同竟然無效”。

  糾紛處理不能簡單化

  記者在采訪中發(fā)現(xiàn),城市居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋,牽扯到買賣雙方的利益和社會的穩(wěn)定,因此法院在處理此類糾紛時,并非僅僅認定買賣合同無效就結(jié)案。平陰縣法院執(zhí)行局局長蘇道偉說,處理這類案件既要尊重歷史,又要照顧現(xiàn)實,綜合權(quán)衡買賣雙方的利益,全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響。

  從基層法院審理的案件來看,由于現(xiàn)在房價上漲較快,因而賣主主張合同無效的現(xiàn)象比較多!半p方的房屋買賣無效,出售方有權(quán)要求返還房屋,購買方也可主張出售方返還錢款,因此造成損失的,還可以要求賠償!睗鲜袣v城區(qū)法院的一位法官介紹說。

  買賣合同無效買方風險較大

  據(jù)了解,根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和國家政策,非集體經(jīng)濟組織成員不能成為農(nóng)村村民房屋買賣合同的主體,國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民房屋,故對農(nóng)村村民向非本集體經(jīng)濟組織成員及城鎮(zhèn)居民出售房屋的合同,應(yīng)一律認定為無效。

  山東豪才律師事務(wù)所的王立江律師說,小產(chǎn)權(quán)房買賣中,承擔法律風險的不僅是買方,賣方也會承擔風險!霸诜績r上漲的情況下,賣方可以主張合同無效,而房價一旦出現(xiàn)下跌的情況,買方也同樣可以主張合同無效。”王立江說,但現(xiàn)在來看承擔風險的主要還是買方,“如果遇到拆遷的話,買方是難以獲得土地補償費用的”。

  國家明文禁止買賣小產(chǎn)權(quán)房

  2008年1月,國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中明確指出,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

  國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定:“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售!2004年12月,國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào):“加強農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地!眹临Y源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定:“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和非法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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