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近期,京滬深等一線城市豪宅市場大幅升溫以及價格快速上漲,成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的助推器,對此部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,出臺房地產(chǎn)持有稅費是抑制目前“投資購房”熱的有效途徑,并有利于社會公平和提升房地產(chǎn)資源的使用效率。
豪宅·現(xiàn)象
-一線城市豪宅熱賣
易居房地產(chǎn)研究院10月13日公布的數(shù)據(jù)顯示,9月份包括太陽公元、遠(yuǎn)洋萬和城、億城西山華府在內(nèi)的北京十大高端住宅項目累計銷售38.3億元;十大別墅項目累計銷售13.89億元;加上北京財富中心、釣魚臺七號院、西絨線26號等單價排前十位樓盤的銷售金額,北京新盤豪宅項目成交金額逾60億元。 同期,北京新建商品住宅的成交量為232.59億元,豪宅的市場權(quán)重超過25%。
京城二手房市場上豪宅成交量也是節(jié)節(jié)攀升,北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,3月份總價300萬元以上的二手豪宅占總成交量9.39%,而到8月時成交占比已經(jīng)達到20.67%。
在上海和深圳豪宅同樣搶手。第三季度上海豪華公寓的購買需求仍然旺盛,一些豪宅項目出現(xiàn)了破紀(jì)錄的高銷售額。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計顯示,深圳9月份成交量最大的前10名樓盤中,有8個屬豪宅項目。
不過與香港的豪宅比起來,內(nèi)地的豪宅相形見絀:近日,香港島半山一個復(fù)式樓盤成交價高達每平方英尺7.128萬港元,約合每平方米70萬元人民幣,一舉創(chuàng)下全球最貴分層豪宅紀(jì)錄。另據(jù)媒體報道,香港高級住宅上個月成交激增近兩倍,截至9月,今年香港豪宅售價已經(jīng)攀升28%。
豪宅·影響
-豪宅助推房價走高
盡管今年房價走高有多方面原因,但無論是開發(fā)商、購房人以及專業(yè)研究機構(gòu)均認(rèn)為,今年豪宅的火爆成交和豪宅價格的快速上漲成了房價走高推手之一。尤其是在下半年,隨著豪宅供應(yīng)量的增加,有可能還將成為新一輪房價上漲的助推器,因為對一個城市或地區(qū)而言,“豪宅榜樣的力量是無限的”。
京城一位房地產(chǎn)界人士表示,目前大部分房主在出售房產(chǎn)時都會參照附近的高價樓盤來定價,“比如百環(huán)家園的經(jīng)濟適用住房房主,他定價的參考對象是附近二手房價格近3萬元/平方米的富力城,這就是豪宅的示范作用。”
豪宅的“高價示范作用”不僅體現(xiàn)在二手房房主,多位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者,“今年樓盤定價比較容易,只用瞄著周邊區(qū)域最貴的樓盤,比他低點就肯定賣火。”
最新數(shù)據(jù)顯示,三季度北京住宅期房最高均價為76758元/平方米,這個價格在給開發(fā)商壯膽的同時,也讓買房人對房價的心理底線不斷提高。有調(diào)查顯示,去年購房人心中1萬/平方米就算貴房子,而今年貴房子的底線已經(jīng)提到了2萬元/平方米,一些五環(huán)以外1.3萬元/平方米開盤的新盤都被購房人認(rèn)為“價格相對合理”的樓盤了。在豪宅帶動下,普通住宅高價化已經(jīng)成為北京、上海等一線城市樓市日趨明顯的特點。
豪宅·原因
-天價豪宅誰在買單?
關(guān)注樓市的人可能都清楚地記得,2008年底房地產(chǎn)界還在拿曾經(jīng)的“全國最貴豪宅”湯臣一品開涮,預(yù)言該項目開盤兩年也賣不出幾套房,而今年5月湯臣一品熱銷、月賣幾十套的新聞便見諸媒體。為什么豪宅會一夜之間火起來?是誰在為這些天價豪宅買單?
北京中原地產(chǎn)、上海易居等機構(gòu)認(rèn)為,限外令的解除釋放了一大部分境外高端人士的購房需求,而信貸政策放松和通脹預(yù)期也推動國內(nèi)富人入市購買房產(chǎn)。在通脹預(yù)期愈演愈烈的背景下,投資保值成為樓市消費的主旋律,并已經(jīng)取代剛性需求,成為支撐上海、北京等地樓市的中堅力量。
一位來自山西的煤礦主最近在銀泰中心花近億資金購買了兩套房子,他告訴記者銀泰這種稀有位置的高檔樓盤、別墅等豪宅項目具有較強的抗跌性,因此購買豪宅對于他來說是進行資產(chǎn)保值和儲蓄轉(zhuǎn)移的最佳途徑之一。
在最近的“國進民退”浪潮中,山西將2000多家煤企壓縮到了100家,據(jù)國金證券的首席分析師金巖石分析,預(yù)計煤礦主將獲得累計超過3000億元的補償。“樓市將是煤礦主們的主要投資方向,本次山西煤企整合,將再次為北京的樓市注血,特別是中高端的樓盤預(yù)見將大大受益!睒I(yè)內(nèi)人士預(yù)測。
相關(guān)對策
不動產(chǎn)持有稅費亟待出臺
原國家統(tǒng)計局副局長賀鏗在接受媒體采訪時稱,國內(nèi)部分一線城市房價太高,深圳、北京、上海等已經(jīng)形成一定泡沫。國務(wù)院研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌則稱,由于前期信貸空前寬松,房地產(chǎn)市場未經(jīng)實質(zhì)性調(diào)整就開始再度走高,現(xiàn)已形成泡沫。
盡管絕大部分業(yè)內(nèi)人士不認(rèn)為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“泡沫苗頭”,但事實上快速上漲的房價已經(jīng)讓部分購房人開始猶豫,“雖然眼下大家還在搶著買房,但是等到有一天不買了,市場又該進行調(diào)整了,而這是我們所擔(dān)心的。”
通過出臺不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅費、合理抑制“投資購房”、“保值需求”,讓樓市回歸“居住需求”成了業(yè)內(nèi)人士和購房人的共識。社科院發(fā)布的《2009房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出,對房地資源征收持有調(diào)節(jié)稅,有利于社會公平和提升房地產(chǎn)資源的使用效率。
根據(jù)社科院的建議,對于非開發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資產(chǎn)持有調(diào)節(jié)稅,其中兩類資產(chǎn)持有可給予稅收減免:其一,國家認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的自住房減免持有稅,以鼓勵自住性購房需求;其二,租賃性住房憑合法租賃合同可申請稅收減免,鼓勵閑置住房資源進入租賃市場,增加租賃市場供給。
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