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　　內(nèi)地房地產(chǎn)市場自今年初以來迅速“回暖”，看好一線城市高端物業(yè)集中更具投資性，外資在內(nèi)地樓市投資的焦點也從二線城市重回一線城市。是否要加強房地產(chǎn)外資監(jiān)管的爭議由此再度引發(fā)。

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　　政策“松綁”

　　焦點重回一線城市

　　“去年下半年至今年初，投資于中國內(nèi)地房地產(chǎn)的外資紛紛回籠資金，部分退出了中國內(nèi)地房地產(chǎn)，返回本國‘救火’�！眹�際知名的物業(yè)咨詢機構(gòu)——戴德梁行中國行政總裁張國正透露，摩根士丹利、麥格理集團在上海就有三處大宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了北京、上海幾家頗有實力的中國內(nèi)地企業(yè)。央行上�？偛�2007年7月底一份報告則指出，“在人民幣升值預期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)”。

　　但如今情況發(fā)生了變化。張國正告訴記者，由于一線城市高檔物業(yè)樓盤集中更具投資性，外資機構(gòu)重整進入內(nèi)地房地產(chǎn)時，焦點重回一線城市，北京、上海的房地產(chǎn)開發(fā)用地再次受到外資機構(gòu)追捧。

　　據(jù)戴德梁行研究部的不完全統(tǒng)計，今年上半年，外資機構(gòu)在北京、上海的大宗土地成交額分別達60億元、35億元，比去年同期有較大增幅。而過去被認為是外資機構(gòu)投資熱點的二線城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個城市中，僅有重慶在今年上半年外資機構(gòu)大宗土地成交額與去年同期持平，其他4個城市均出現(xiàn)不同程度的下降。今年上半年，外資機構(gòu)在內(nèi)地購置房地產(chǎn)開發(fā)用地資金超過1100億元，住宅和城市綜合體項目成為外資在一線城市的投資新熱點。

　　今年前三季度，處于二線城市前列的福州、廈門兩地，外資機構(gòu)在其房地產(chǎn)市場投資狀況雙雙下降。據(jù)廈門國土與房管部門統(tǒng)計顯示，今年前三季度，廈門房地產(chǎn)外資機構(gòu)投資占比僅為10%，比2007年外資機構(gòu)投資12%的份額減少了兩個百分點。

　　張國正說，由于中國內(nèi)地一些地方近期實行了簡化和放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的外匯登記手續(xù)等“松綁”政策，也是促成外資機構(gòu)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資回升的重要原因。

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　　沖擊不小

　　外資進入引發(fā)爭議

　　地方政府對外商投資房地產(chǎn)悄然“松綁”引發(fā)業(yè)界爭議。

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容說，在去年全國住房銷售下降20%以上、國家又出臺多項刺激房地產(chǎn)市場的政策的情形下，今年一些地方房地產(chǎn)銷售增加是正常的，但這并不意味著房地產(chǎn)市場全面回暖。只有房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)全面理性回歸，讓大多數(shù)居民的住房需求釋放出來，讓他們都有支付能力，讓房地產(chǎn)庫存迅速減少，房地產(chǎn)業(yè)務的全面回暖才會出現(xiàn)。但在目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場仍處于波動調(diào)整的情況下，如果讓外資進入將使局面變得更為復雜。

　　浙江大學江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認為，當前，內(nèi)地房價快速上漲的一個重要原因是，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商和一部分較高收入投資者，乃至少數(shù)境外投機者之間的博弈。因此，境外資金對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的沖擊不容忽視。

　　“過去外資很少直接進入國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，往往選擇項目收購、產(chǎn)品買賣的方式，造成外資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場所占比例不大的假象。與歐美房地產(chǎn)市場低迷的現(xiàn)狀相比，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的高回報率將促使更多的外資機構(gòu)、更大數(shù)額的外資進入�！本澳藱�(quán)說。

　　專家還指出，隨著人民幣進一步升值，國際熱錢通過各種途徑和渠道擠入中國市場，目前無論在房產(chǎn)開發(fā)的一手房交易市場，還是在二手房市場，已頻頻出現(xiàn)外資整體收購及兼并的信息。大量國際游資通過地下錢莊等非法渠道進入中國樓市，不僅對于日益高漲的房價起到了推波助瀾的作用，還直接危及國內(nèi)的金融安全。

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　　“十字路口”

　　外資監(jiān)管任重道遠

　　業(yè)內(nèi)人士認為，當前中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場再次站在了調(diào)整的“十字路口”，加強房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資監(jiān)管仍將是任重道遠。

　　“現(xiàn)在內(nèi)地房價仍處在非正常上漲通道，已給進來的外資帶來了超乎意外的好處，可以預見的是，國外的游資會繼續(xù)一撥一撥地潛入我國內(nèi)地房地產(chǎn)市場�！北本┐髮W房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，“現(xiàn)有的外資房地產(chǎn)項目如需進一步融資該怎么辦？政策未明確。近年來出臺的一系列房地產(chǎn)‘限外’政策執(zhí)行剛性如何，還需時日檢驗�！�

　　業(yè)內(nèi)人士指出，外資由于財力雄厚，對市場風險承受能力強，在與內(nèi)地開發(fā)商的較量中往往處于上風，幾乎成了近年來房地產(chǎn)調(diào)控的“死角”。

　　此外，一些地方為了發(fā)展，視外資為“救世主”，給出優(yōu)惠條件吸引外資，以“啟動”房地產(chǎn)市場。佑威房地產(chǎn)研究中心研究員薛建雄建議，國家要考慮適時開征土地增值稅和出臺更為嚴密的房地產(chǎn)領(lǐng)域政策。如果從嚴實行，對國內(nèi)高漲的房價可以起到抑制作用。