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　　□中國銀行私人銀行(深圳)投資顧問 陳波翀

　　近期，有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)板塊則應(yīng)聲而跌，市場開始擔(dān)憂明年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房價(jià)拐點(diǎn)論也開始抬頭。

　　從今年以來房地產(chǎn)市場的走勢，足以看出房價(jià)泡沫的蹤跡。數(shù)據(jù)顯示，今年3月份以來，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)9個(gè)月上漲，且漲幅逐月提高，11月份的環(huán)比漲幅高達(dá)5.7%。不僅一線城市房價(jià)早已超越了2007年的水平，二三線城市房價(jià)也跟風(fēng)上漲。在房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升的背后，隱含了投機(jī)性需求的過度膨脹，以及對(duì)剛性需求的擠出。如果以二手房成交與一手房成交的比例來衡量房價(jià)泡沫，那么早已超越了2：1的警戒線，長此以往，房地產(chǎn)市場勢必難以健康發(fā)展。

　　于是，針對(duì)投機(jī)性需求的緊縮政策開始出臺(tái)，并輔之以增加普通商品住房的供給，以此來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。我們知道，房地產(chǎn)市場的需求分為兩大類，其中剛性需求對(duì)應(yīng)的是自住部分，投機(jī)性需求對(duì)應(yīng)的則是投資部分。如果說房價(jià)過高是供求失衡的結(jié)果，那么旺盛的需求離不開投機(jī)性需求的膨脹，供給則主要受新開工面積的剛性制約。從市場化的調(diào)節(jié)手段來看，增加供給無疑是對(duì)癥下藥，但時(shí)效性較差，新開工面積轉(zhuǎn)化為可售面積，至少還需要6-12個(gè)月的時(shí)間。而自住需求的釋放相對(duì)穩(wěn)定，比較容易擠壓的則是投機(jī)性需求。這樣來看，我們對(duì)于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，就大致找到了理論基礎(chǔ)。

　　至于政策的傳導(dǎo)效應(yīng)，則可能出現(xiàn)一定的背離。

　　首先，房價(jià)歷來不是受供求決定的。房價(jià)的決定因素比較多，有土地成本的因素，有建筑成本的上漲因素，也有對(duì)區(qū)域環(huán)境的未來預(yù)期因素，甚至還有對(duì)稀缺性的溢價(jià)因素。如果要把諸多影響因素全部歸集到供給和需求，那么，在需求方面，也存在彈性較大的自住需求和平穩(wěn)套利的投資需求；供給方面也存在諸多不確定性因素，比如開發(fā)商的捂盤、二手房的銷售周轉(zhuǎn)率等。在如此復(fù)雜的價(jià)格決定機(jī)制下，單純靠抑制投機(jī)性需求，或者增加有效供給，并不足以解決當(dāng)前房價(jià)泡沫的所有問題。

　　其次，三方博弈決定了房價(jià)的走勢。在房地產(chǎn)市場的參與主體中，政府關(guān)注的是成交，購房者關(guān)注的是房價(jià)，而開發(fā)商既關(guān)心房價(jià)，又關(guān)注成交。一旦房價(jià)泡沫影響到成交預(yù)期，那么政府的政策選擇無疑會(huì)保成交。但這里面會(huì)存在一個(gè)后續(xù)博弈的過程，即開發(fā)商預(yù)期到政策的初衷后，往往會(huì)采取以銷定產(chǎn)的策略。在成交未顯著放大前，開發(fā)商自然不敢大規(guī)模拿地，那么未來增加供給就只能依靠政府主導(dǎo)的保障性住房。此類住房入市后，對(duì)房價(jià)并不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。也就是說，開發(fā)商可以通過一定的產(chǎn)銷策略安排，來化解“促成交、壓房價(jià)”政策的效果。

　　第三，房價(jià)可能存在先抑后揚(yáng)的走勢。調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)于投機(jī)性需求無疑是沉重的打擊，特別是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，并加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。明確了嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，即四成首付，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，并由各商業(yè)銀行自行決定。一方面，二手房可能會(huì)存在一個(gè)恐慌性的拋售，并壓低一手房的房價(jià)；另一方面，等到二手房成交恢復(fù)常態(tài)后，房價(jià)則會(huì)逐步回升，畢竟一手房的新增供給，要在明年下半年才能體現(xiàn)出來。屆時(shí)，供求關(guān)系可能才會(huì)重新得到校正。

　　因此，我們對(duì)于房價(jià)拐點(diǎn)不必過于擔(dān)憂，加上春節(jié)購房高峰即將到來，房價(jià)短期內(nèi)應(yīng)該保持相對(duì)穩(wěn)定，二手房房價(jià)則可能有一定的回調(diào)。但中期來看，房價(jià)還是在需求的支撐下，存在繼續(xù)走高的可能。特別是二三線城市戶籍政策的放寬，進(jìn)一步釋放了對(duì)住房的剛性需求，對(duì)房價(jià)也構(gòu)成有力的支撐。也許等到央行的首次加息，我們再來談?wù)摲績r(jià)拐點(diǎn)更為合適。