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　　主持人的話

　　你還想預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲跌嗎？你還想聽(tīng)哪個(gè)專家、哪個(gè)學(xué)者、哪個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，亦或哪個(gè)政府官員的預(yù)言嗎？可能我們都已聽(tīng)得濫熟于胸了。無(wú)非漲跌兩種。聽(tīng)了一個(gè)說(shuō)跌的，讓你的心好寬慰，但寬慰?jī)H僅是讓你的心寬慰一下而已，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定的現(xiàn)實(shí)可不會(huì)因一兩句寬慰的話而改變；聽(tīng)了那些說(shuō)漲的呢，我們會(huì)很生氣。但是一年年走過(guò)來(lái)的現(xiàn)實(shí)證明，那些讓我們生氣的話卻是對(duì)的。

　　房子對(duì)于我們擁擠在這個(gè)城市的人而言，應(yīng)該說(shuō)是一種生活方式和生活成本。如果現(xiàn)在你愿意花100萬(wàn)選擇一個(gè)60平米的精裝修房，那就買(mǎi)下來(lái)，開(kāi)始在這個(gè)屋子里好好地生活吧。人生還有很多精彩，別每天總讓房?jī)r(jià)弄得人緊張兮兮。

　　學(xué)會(huì)用銀行的錢(qián)

　　□金蘊(yùn)

　　我有個(gè)朋友，無(wú)官無(wú)職，收入一般。從多年前發(fā)現(xiàn)房租可以覆蓋房貸并有結(jié)余開(kāi)始，喜歡上了可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的房產(chǎn)。因?yàn)橘I(mǎi)得早，“活”起來(lái)的房子多。這些年來(lái)，一路加倉(cāng)房子。每年可以收到的現(xiàn)金流越來(lái)越大，財(cái)務(wù)狀況進(jìn)入良性循環(huán)。

　　能讓一個(gè)普通的小老百姓成為一個(gè)擁有多套房產(chǎn)的中產(chǎn)階級(jí)，我的朋友總結(jié)說(shuō)：無(wú)他，靠銀行耳。

　　想想這個(gè)世界上，肯用百分之四點(diǎn)多的利率借給你100萬(wàn)以上的，除了你的父母，也只有銀行了�，F(xiàn)代社會(huì)，個(gè)人的買(mǎi)房活動(dòng)跟企業(yè)的運(yùn)作越來(lái)越像了。融資，然后投資或者消費(fèi)。跟企業(yè)沒(méi)什么兩樣。難就難在資金鏈的控制上，貸款數(shù)額和手頭現(xiàn)金數(shù)額的平衡上。借得太少，擴(kuò)張力度不夠，跟不上通脹的步伐；借得太多，就變美國(guó)人了，“用起鈔票來(lái)就像沒(méi)有明天一樣”，有個(gè)風(fēng)吹草動(dòng)資金鏈就斷了。

　　不管怎么說(shuō)，現(xiàn)在我們普通老百姓也能夠向銀行借錢(qián)，而且能夠借到那么多錢(qián)，總是件好事。用好這筆錢(qián)，就給了我們一個(gè)借力擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，給了我們一個(gè)可能財(cái)務(wù)自由的機(jī)會(huì)。

　　買(mǎi)在“路邊上”

　　□徐可奇

　　常言道：要致富先修路。買(mǎi)房其實(shí)在很大程度也花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)交通。前幾年，松江、嘉定還有寶山這些郊區(qū)的房子均價(jià)只有每平米三千左右時(shí)無(wú)人問(wèn)津，如今這些地方的房?jī)r(jià)漲了三四倍后前來(lái)買(mǎi)房的人反而趨之若鶩，其中很重要的一個(gè)原因是當(dāng)?shù)氐慕煌ū憷�了許多，地鐵線一開(kāi)過(guò)去后，相應(yīng)的樓盤(pán)也應(yīng)聲上漲。

　　所以，今年上海房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)有意思的特點(diǎn)是，內(nèi)環(huán)內(nèi)包括市中心的房?jī)r(jià)漲幅明顯不如中外環(huán)，特別是外環(huán)外的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到50%算很正常的。像通到寶山的7號(hào)線和通到嘉定的11號(hào)線在年底前開(kāi)通后，地鐵車站沿線的樓盤(pán)目前價(jià)格甚至已經(jīng)超過(guò)了內(nèi)環(huán)內(nèi)老房子的價(jià)格。

　　有經(jīng)驗(yàn)的投資客往往事先在城市軌道交通的規(guī)劃上做足功課，在投資時(shí)機(jī)上選擇地鐵開(kāi)通前1年到半年左右的時(shí)間下單，只等地鐵一通后房?jī)r(jià)立馬漲每平米3000元不成問(wèn)題，按照一套100平米的戶型來(lái)計(jì)算，相當(dāng)于30萬(wàn)進(jìn)賬。

　　很多普通購(gòu)房者的想法是，內(nèi)環(huán)以內(nèi)動(dòng)輒3萬(wàn)以上的均價(jià)根本不敢考慮，外環(huán)附近只要交通方便也算可以了。在地鐵通了之后，在松江、嘉定或?qū)毶劫I(mǎi)房，每天上下班坐地鐵無(wú)非是單程多花個(gè)一二十分鐘，比起相差上百萬(wàn)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)還是很劃算的。

　　如何“一鋪養(yǎng)三代”

　　□張颯

　　有經(jīng)驗(yàn)的商鋪投資者最關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)。一是地段，比如周圍居民多不多，交通線路發(fā)不發(fā)達(dá)，是否從政府新的規(guī)劃中受益等；二是業(yè)態(tài)，主要是周邊的商業(yè)環(huán)境如何，是否符合投資人對(duì)未來(lái)商鋪經(jīng)營(yíng)的定位；三是商鋪管理者整合資源的能力，與住宅市場(chǎng)不同，商鋪是否保值升值一般得管理者“養(yǎng)”幾年才看得出，沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的管理者會(huì)把好商鋪“養(yǎng)”壞，而成熟的管理者會(huì)令商鋪的附加價(jià)值水漲船高。因此，選擇有成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的管理者或開(kāi)發(fā)商投資商鋪，已經(jīng)成功一半了。

　　今年，不少房地產(chǎn)中介打出了年收益8%、“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理”的商鋪?lái)?xiàng)目。對(duì)于此，商鋪投資的專家特別提醒投資者，在購(gòu)買(mǎi)前一定要向相關(guān)代理中介索要開(kāi)發(fā)商的授權(quán)書(shū)和大產(chǎn)權(quán)證，查驗(yàn)代理資質(zhì)，仔細(xì)閱讀合同條款，最好選擇有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)商鋪。

　　極其正確的理論預(yù)測(cè)不了房?jī)r(jià)

　　□趙縝言

　　房產(chǎn)發(fā)展的邏輯有時(shí)候往往很奇怪，很多知名教授從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)的預(yù)判，就不準(zhǔn)確。關(guān)于房?jī)r(jià)為什么會(huì)漲的問(wèn)題，我也問(wèn)了開(kāi)發(fā)商、中介和幾位政府官員，他們有的說(shuō)自己也搞不清楚，有的說(shuō)是剛性需求的累積爆發(fā)，反正他們是沒(méi)有能力自圓其說(shuō)的。關(guān)于房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，只有掌握資源的人，才是這個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)者。

　　對(duì)于明年的房?jī)r(jià)，地王的數(shù)據(jù)已經(jīng)足夠嚇人了。于是乎，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的真實(shí)上漲。和政府控制通貨膨脹預(yù)期不同，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期沒(méi)有人來(lái)控制。一定意義上說(shuō)，未來(lái)的預(yù)期是一個(gè)很重要的事情，就和買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的道理是一樣的。

　　關(guān)于何時(shí)買(mǎi)房問(wèn)題，用一種最基本的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)就能想到，如果房?jī)r(jià)跌去一半那后果是不堪設(shè)想的。說(shuō)白了，就是在大蕭條和大泡沫中間，現(xiàn)在政府選擇了穩(wěn)定健康發(fā)展，主導(dǎo)思想應(yīng)該是保持房?jī)r(jià)慢慢上漲趨勢(shì)。我想，明年的房市應(yīng)該也是這樣的情況。