專家稱房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵不在于出政策而在執(zhí)行——中新網(wǎng)

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    專家稱房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵不在于出政策而在執(zhí)行
2010年01月11日 10:36 來源:中國經(jīng)濟時報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  日前,國務(wù)院下發(fā)通知,要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,加快中低價位、中小套型商品房建設(shè),明確二套房貸首付款比例不低于40%。

  “中央重申二套房貸政策以及要求加快中低價位、中小套型商品房建設(shè),一方面是穩(wěn)定市場政策預期,另一方面也是給地方政府一個提醒和督促!鄙虾偷┐髮W房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示,此次國務(wù)院通知中不少政策以前均已出臺,但各地政府出于種種考慮,在執(zhí)行過程中大打折扣。“房地產(chǎn)調(diào)控,欠缺的并不是政策問題,而是地方政府能不能如實執(zhí)行各項政策!

  二套房急需科學認定標準

  在國務(wù)院辦公廳剛剛發(fā)布的“關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”中,二套房貸首付不低于40%的規(guī)定再次引起業(yè)界極大關(guān)注。

  尹伯成告訴記者,這一政策并無新意,國務(wù)院此次發(fā)通知重申,無非是希望各地各銀行能夠嚴格執(zhí)行,不要明緊暗松或者棄之不執(zhí)行。同時,也是對前一段“二套房貸首付比例可能提升至50%”傳言的否定,進一步穩(wěn)定市場政策預期。

  我愛我家控股公司副總經(jīng)理胡景暉在接受本報記者采訪時表示,國務(wù)院再次重申二套房貸政策跟商業(yè)銀行信貸節(jié)奏也有一定關(guān)系,按照規(guī)律,銀行在上半年完成信貸任務(wù)后,下半年會轉(zhuǎn)入風險控制,越到年底信貸控制越嚴。但是,銀行往往也會在年底年初這十幾天的時間里“變臉”,由年底的收緊轉(zhuǎn)為年初的偏松。因此,國務(wù)院此次重申二套房貸政策,也有可能和最近一段時間銀行信貸有所放松有關(guān)。所以,這更多的是對銀行的一種提醒。

  “雖然此次重申并無政策新意,但二套房貸本身會是今年貨幣政策的一大看點!焙皶煼治,因為,不管是中央經(jīng)濟工作會議還是新的“國四條”,中央始終強調(diào)一方面即要支持自住和改善型住房,另一方面又要打擊投機型購房,二套房恰恰成為區(qū)分這二者的焦點。

  胡景暉說,目前來看,有關(guān)二套房貸最重要的并非提高首付比例或是提高貸款利率,而是如何建立一個科學合理的標準,來認定二套房是改善型住房還是投資投機型購房。如果是改善型住房,首付比例可以從現(xiàn)在四成降一成或兩成,利率從1.1倍可以下浮到85%或者80%;如果是投機炒房,首付比例和利率都可以再提高。

  目前的政策是一刀切政策,一旦政策偏松,就給投資投機留下了空子;如果偏緊,就會抑制改善型住房需求。

  “二套房認定標準可以參考一些條件,如北京曾以人均居住面積是否達標來認定;廣東省以第二套面積要比第一套大、總價高來認定;另外有銀行以第一套房子貸款還清或房產(chǎn)已經(jīng)出售來認定!焙皶煴硎荆梢詤⒖歼@些條件制定一個科學嚴謹?shù)牡亩追颗袆e標準,然后在這個標準內(nèi)再調(diào)整首付比例和貸款利率。

  但這同時也存在困難,首先標準不好界定,最重要的是這個標準由誰來執(zhí)行。按照目前的現(xiàn)狀來看,應該是銀行來執(zhí)行,但銀行在房貸業(yè)務(wù)中同時又是利益主體,銀行能否真的盡職去執(zhí)行。因此,有可能會產(chǎn)生一種現(xiàn)象,就是銀行在需要放貸的時候放松標準,在需要收緊放貸的時候嚴格標準,如果這樣,這個標準就不能真正達到效果。

  保障性住房政策在于落實

  每一次中央出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策時,保障性住房政策都會作為其中最重要的政策放在最前列。但是,這些政策卻一年又一年的落入“只聞其聲,不見其物”的怪圈中。

  “保障性住房如果真的加大開發(fā)力度,對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場肯定有作用。”尹伯成告訴記者,最起碼可以分流市場需求,讓房價不至于瘋狂上漲。

  但是,這么好的政策為什么看不見成效?“最主要的原因還是地方政府不愿意執(zhí)行,沒有動力來執(zhí)行。”尹伯成表示,加大保障性住房開發(fā),勢必需要地方政府拿出一定面積的土地來配合開發(fā),這對賣地生財?shù)母骷壵畞碚f,無疑是侵犯了他們的利益!八,不公開對抗,但也不主動建設(shè),導致這一政策中央強調(diào)了很多年,卻始終落不到實處!

  “保障性住房本身就應該由政府主導,政府都不積極,開發(fā)商更不會參與!焙邶埥↓R齊哈爾市一家地產(chǎn)企業(yè)董事長陳友發(fā)在接受本報記者采訪時表示,保障性住房是政府民生工程,開發(fā)商作為企業(yè)是以追求利益為主。所以,保障性住房建設(shè)能否落實,還是要看政府的決心。

  “穩(wěn)定市場,增加保障性住房和普通商品住房有效供給,關(guān)鍵不在于中央三令五申的出政策,而在于如何讓地方把這項政策落到實處!币杀硎,落實政策的同時,還要擴大規(guī)模,降低門檻,讓更多的人能享受到這一政策。

  胡景暉認為,要把政策落到實處,必須量化到指標,每年進行考核。可以讓北京、上海、廣東等各省各城市每年都做出詳細的計劃。以北京建設(shè)普通商品住房為例,北京目前的一手房均價是17000元/平方米,那么中低價位普通商品房價格應該在12000元/平方米。確定價位后,相關(guān)部門就可以開始制定計劃,如明年要建多少平方米這樣的房子,建在什么位置,什么時候交工等等?明確了上述這些指標后,就可以按進度開工建設(shè),到期交付使用。

  “如果各個城市都明確了計劃,每年都能夠建設(shè)上百萬平方米或者更多的保障性住房和普通商品住房,那么,房價也就不可能因為市場恐慌和漲價預期等原因一路狂飆!焙皶煴硎。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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